报告投资评级 - 报告维持"买入"评级 [3] 报告核心观点 - 公司上半年结转规模下降,结转毛利率承压下滑,但销售排名逆势提升,新增土储优质,融资结构持续优化 [7] - 预计公司2024-2026年归母净利润为30.8、38.3、44.1亿元,EPS为0.99、1.23、1.42元,当前股价对应PE为8.5、6.8、5.9倍 [7] - 公司投资聚焦长三角优质城市,看好高价地结转后盈利修复可期 [7] 公司经营情况 营收利润下降,结转毛利率承压 - 公司2024上半年实现营业收入242.0亿元,同比-10.5%;归母净利润11.7亿元,同比-28.7%;毛利率和净利率分别为9.57%、5.06%,分别同比-8.68pct、-2.13pct [8] - 公司利润下滑主要由于房地产板块结转毛利率下降8.71pct至9.58% [8] 销售排名提升,新增杭州土储优质 - 公司上半年实现销售金额582.3亿元,同比下降37.1%,克而瑞行业销售排名提升至第8 [9] - 公司上半年在杭州拿地10宗,总投资金额223亿,权益金额112亿,新增货值超350亿;7-8月在杭州拿地3宗,拿地金额50.4亿元,权益比100% [9] - 截至上半年末,公司总土储1290万方,杭州土储占比66%,浙江省内其他二三线城市占比25%,浙江省外占比9%,土储分布结构优质 [9] 负债结构持续优化,多元化业务发展稳健 - 公司上半年公开市场债券融资49亿元,有息负债规模398.68亿元,较年初下降16.5亿元,剔预资产负债率55.09%,净负债率22.86% [10] - 公司可租面积43万方,租金收入1.98亿元,代建业务获取宁波余姚代建项目一个,旗下康养项目入住率已超75% [10]