地产ETF表现及资金流向 - 地产ETF（159707）场内价格一度上涨1.4%，现跌0.16%，实时成交额达1.45亿元，交投活跃 [1] - 该ETF已获资金实时净申购超1.7亿份，此前连续两日资金净流入合计1915万元 [1] - 成份股中张江高科涨超2%，华发股份、新城控股、滨江集团飘红 [1] 行业政策及市场动态 - 央行数据显示二季度末人民币房地产贷款余额同比增长0.4% [3] - 中央城市工作会议时隔十年再开，强调存量盘活和城市更新 [3] - 杭州土拍溢价率显著上升达29.65%，土地市场呈现回暖态势 [3] - 不动产基金行业拐点显现，规模达1.8万亿结束五年下滑 [3] - 央企基建投资加码，西藏水电工程开工提振情绪 [3] 行业分析及投资机会 - 央行信贷数据改善释放行业企稳信号，增强中长期投资信心 [3] - 城市更新政策有望激活换房需求并挖掘绿色住房新增长点，支撑房企转型 [3] - 土地溢价与基金拐点直接提升市场预期，推动板块估值修复 [3] - 现房销售将对房地产行业发展和房企经营模式产生长远影响 [3] - 建议关注布局一二线城市、基本面稳健、安全边际较高的房企 [3] 地产ETF产品特点 - 地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集13只头部优质房企 [4] - 前十大成份股权重超9成，具有明显的头部集中度优势，央国企含量高 [4] - 在行业出清大背景下，龙头地产或更具弹性 [4]

报告行业投资评级 - 看好，维持 [12] 报告的核心观点 - 6月整体供地量环比提升，但核心地块供应节奏放缓，整体成交量环比提升，溢价率延续3月以来回落趋势，流拍率仍在低位 [2][10] - 6月建发、中海、保利等在土地市场积极发力，1 - 6月金茂、建发、滨江、绿城等拿地强度较高，且金茂、建发销售表现更好 [2][10] - 6月样本房企获取的重点项目中，绿城、金茂、建发的整体拿地质量更优 [2][10] - 结构上重视具备区域优势、产品力和轻库存的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管 [2][10] 根据相关目录分别总结 供应 - 核心地块供应节奏放缓，2025年1 - 6月全国300城涉宅用地累计推出建面同比 - 17.3%，一线/二线/三四线累计同比分别为 + 23.9%/+4.2%/-23.3%，6城核心行政区累计同比为 + 33.6%，各能级供应累计同比较上月回落，能级更高区域边际回落幅度更大 [6] - 6月全国300城涉宅用地推出建面环比5月 + 38.4%，相比4月 + 34.8%，6城核心行政区当月推出建面环比5月 - 27.2%，相比4月 - 15.0%，6月整体土地供应环比提升，但核心区域供地量较4、5月减少 [6] 成交 - 上半年土地出让力度大，6月成交环比提升，1 - 6月全国300城涉宅用地累计成交建面/成交金额同比分别为 - 4.3%/+28.0%，一线/二线/三四线累计成交建面同比分别为 + 20.9%/+18.6%/-11.1%、累计成交金额同比分别为 + 49.5%/+43.8%/-1.3%，6城核心行政区累计成交建面/成交金额同比分别为 + 59.0%/+106.3% [7] - 6月300城成交建面/成交金额环比分别为43.5%/98.3%，成交溢价率延续3月以来回落趋势，流拍率仍在低位 [7] 房企 - 6月建发、中海、保利等在土地市场积极发力，6月建发、中海、保利全口径拿地金额分列前3，为219亿元、110亿元、89亿元；1 - 6月累计拿地金额前3位是建发、保利、金茂，拿地金额分别为592亿元、509亿元、492亿元 [8] - 金茂、保利、中海、招蛇、绿城等累计拿地金额同比涨幅较大，与供地前置有关；金茂、建发、滨江、绿城等1 - 6月拿地强度处在较高水平，金茂、越秀、华发、建发等销售同比表现较好 [8] - 6月样本房企获取的重点项目中，绿城、金茂、建发整体拿地质量更优，建发拿地投资金额较大，样本房企重点项目拿地分布均在高能区或中能区，整体能级较高，绿城、金茂、建发获取项目预期利润率相对较高 [9] 投资建议 - 重视中长线结构性机会，结构上重视具备区域优势、产品力和轻库存的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管 [10]

潮新闻客户端 记者 岑天宇 7月22日，杭州市规划和自然资源局发布了杭政储出【2025】79号地块商品住宅（设配套公建）项目设计方案公示。 杭政储出【2025】79号地块即为滨江房产钱二项目，项目规划14幢12-16F高层。公示时间为2025年7月17日到2025年7月26日。建设单 位为杭州滨馨房地产开发有限公司。 （鸟瞰图） （总平图） 地块出让文件显示，该地块项目为全市住宅品质提升试点项目。住宅层高不小于3米。除低层设置公建单元外的高层住宅须设置架空 层且架空层层高不小于4米。本地块地下室建设部少于2层，本地块不适宜设置底层架空平台。 另外，地块规划同样规定了地块内应有高低错落，不应连续布置相近高度的四幢及以上，同一地块内的高层建筑超过三幢时，任意高 度相近的建筑，其幢数不宜超过总幢数的70%。 地块用地面积33794m²，总建筑面积127755.1m²，其中地上计容建筑面积84485m²，地上不计容建筑面积1770.1㎡，地下建筑面积 41500m²，容积率2.5，建筑密度22%，绿地率35%，建筑限高56.35米。根据公示，项目规划14幢12-16F高层，包含2幢12F、3幢13F、 1幢15F和8 ...

本报记者 陈潇 7月份以来，杭州土拍市场在局部板块保持一定热度的同时，呈现出较明显的分化趋势。例如，7月15 日，滨江集团与绿城中国控股有限公司分别拿下余杭西站新城和钱塘区下沙单元地块，总成交金额29.9 亿元。尽管这两宗地块地段优势明显，但因存在商业部分占比较高等因素，整体溢价率控制在相对低 位。此外，7月8日，一外地房企首度入杭拿地，以2.73亿元竞得杭州临平星桥低密宅地，溢价率 10.07%。尽管该地块密度低也契合改善需求，但因区域库存较高叠加在售项目去化速度一般，开发商 参拍表现较为理性。 "当前市场环境下，非传统核心板块或商住混合地块的出让以低溢价为主。预计本地龙头房企将持续巩 固优势区域布局，地块中商业部分的运营压力仍需重点关注。"高院生表示。 "杭州土地市场短期热度有望延续，但结构性分化格局或长期存在。"上海易居房地产研究院副院长严跃 进向《证券日报》记者表示，随着未来更多低密度住宅用地、高品质指标地块的释放，房企将从拼体量 转向拼精细化拿地与长线运营能力。 具体来看，此次土拍中，余杭区北部新城地块在经过35轮竞价后，由杭州滨江房产集团股份有限公司 （以下简称"滨江集团"）以总价15.30亿元竞 ...

本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整， 没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 2025 年 7 月 22 日，公司竞得下述地块的国有建设用地使用权： | 序 | 地块编号 | 规划用途 | 建设用地面 | 容积率 | 土地总价 | 土地权益 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 号 | | | 积(㎡) | | (万元) | | | 1 | 杭政储出[2025]92 | 号 住宅 | 36496 | 2.4 | 153037 | 100% | 证券代码：002244 证券简称：滨江集团 公告编号：2025-040 杭州滨江房产集团股份有限公司 关于竞得土地使用权的公告 公司在上述项目中所占权益比例可能发生变化，上述比例仅供投 资者作阶段性参考。 特此公告。 杭州滨江房产集团股份有限公司 二○二五年七月二十三日 董事会 ...

7月22日，杭州有2宗涉宅用地出让，总成交金额18.98亿元。其中，余杭区地块经过35轮竞价，由杭州 滨江房产集团股份有限公司以总价15.3亿元竞得，成交楼面价17472元/㎡，溢价率29.65%；拱墅区地块 经过6轮竞价，由杭州西湖房地产集团有限公司以总价3.68亿元竞得，成交楼面价15295元/㎡，溢价率 7.29%。(人民财讯) ...

报告行业投资评级 - 房地产开发：增持（维持）[6] - 房地产服务：增持（维持）[6] 报告的核心观点 - 市场对地产股分歧加大，更看好核心城市复苏节奏，推荐具备“好信用、好城市、好产品”逻辑的地产开发商、分红与业绩稳健的头部物管公司以及受益于香港资产重估逻辑的港股高股息 REITs [1] - 重点推荐 A 股开发城投控股、城建发展、滨江集团、新城控股、招商蛇口；港股开发华润置地、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、越秀地产；物管公司华润万象生活、绿城服务、中海物业、招商积余、保利物业；港股 REIT 领展房产基金 [1] 根据相关目录分别进行总结 25Q2 公募基金地产股持仓情况 - 持仓总市值 484 亿元，环比下降 12%；持仓市值占股票投资市值比重为 0.67%，环比下降 0.12pct；相对标准行业配置比例低配 0.55pct，环比扩大 0.07pct，处于 2013 年以来的 49%分位 [2] - 房地产行业指数下跌 1.14%，排名 24/31，4 月小幅上涨，5 - 6 月有所回调 [2] - 持仓市值 TOP5 地产股占板块持仓总市值比重约 27.9%，环比下降 1.3pct，投资者对个股投资分歧明显 [3] - 持仓市值 TOP20 中，增持较多的有新城控股、绿城中国等，减持较多的有金地集团、建发股份等 [3] - 持仓在 5 亿元以上个股有 18 个，较 25Q1 减少 2 个 [3] 25Q2 北上资金地产股持仓情况 - 持仓总市值 137 亿元，环比上升 10%，占陆港通持仓总市值的 0.60%，环比上升 0.04pct [4] - 持仓市值 TOP5 地产股为保利发展、招商蛇口、张江高科、建发股份、万科 A [4] - 持仓市值 TOP20 中，增持较多的有保利发展、张江高科等，减持较多的有衢州发展、雅戈尔等 [4] 重点推荐公司情况 - 城投控股：预计 2025H1 归母净利润 1.2 - 1.8 亿元，扣非归母净利 1.0 - 1.5 亿，同比扭亏为盈，维持“买入”评级，目标价 6.34 元 [20] - 城建发展：预计 25H1 归母净利润 4.4 - 6.5 亿元，同比扭亏，维持“买入”评级，目标价 7.32 元 [21] - 滨江集团：25Q1 营收 225.1 亿元，同比 +64%；归母净利润 9.8 亿元，同比 +48%，维持“买入”评级，目标价 12.08 元 [21] - 新城控股：2025Q1 营收 97.4 亿元，同比 -32.2%；归母净利润 3.04 亿，同比 +34.0%，维持“买入”评级，目标价 17.50 元 [21] - 招商蛇口：投拓力度显著增强，多 REITs 平台助力资产证券化，融资成本持续优化，维持“买入”评级，目标价 12.52 元 [21] - 华润置地：24 年收入 2788 亿元，同比 +11%；核心净利润 254 亿元，同比 -8.5%，维持“买入”评级，目标价 32.72 港元 [21] - 中国海外发展：24 年收入同比 -9%至 1852 亿元；归母净利润 156 亿元，同比 -39%，维持“买入”评级，目标价 17.07 港元 [21] - 建发国际集团：24 年收入 1430 亿元，同比 +6%；核心归母净利润 43 亿元，同比 -1.6%，维持“买入”评级，目标价 19.29 港元 [21] - 绿城中国：拿地力度显著加大，销售金额同比、销售均价等均优化，维持“买入”评级，目标价 12.73 港元 [22] - 越秀地产：24 年营收 864 亿元，同比 +8%；归母净利 10.4 亿元，同比 -67%，维持“买入”评级，目标价 6.85 港元 [22] - 华润万象生活：24 年营收 170.4 亿元，同比 +15%；归母净利润 36.3 亿元，同比 +24%，维持“买入”评级，目标价 39.81 港币 [22] - 绿城服务：24 年营收 178.9 亿元，核心经营利润 15.9 亿元，同比 +22%；归母净利润 7.9 亿元，同比 +30%，维持“买入”评级，目标价 5.91 港币 [22] - 中海物业：24 年营收 140.2 亿元，同比 +7%；归母净利润 15.1 亿元，同比 +13%，维持“买入”评级，目标价 7.74 港币 [22] - 招商积余：25Q1 营收 44.6 亿元，同比 +20%，归母净利润 2.2 亿元，同比 +15%，维持“买入”评级，目标价 14.96 元 [22] - 保利物业：24 年营收 163.4 亿元，同比 +8%；归母净利润 14.7 亿元，同比 +7%，维持“买入”评级，目标价 40.15 港币 [22] - 领展房产基金：首次覆盖给予“买入”评级，目标价 50.59 港元，预计 2026 - 28 财年可分派总额为 69.08/69.82/70.52 亿港元 [23]

报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅 -2.1%，同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别为 +1.1%、+1.4%，超额收益分别为 -3.2%、-3.5%，29 个中信行业板块中房地产位列第 29 [3] - 7 月第 3 周新房成交环比下降、同比下降，二手房成交环比下降、同比下降 [3] - 中央城市工作会议指出我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，并部署城市工作 7 个重点任务 [3][73] - 7 月 17 日住房和城乡建设部开会指出要把城市更新摆在更突出位置，推动新型城市基础设施建设等工作 [3][73] 板块观点 房地产开发 - 政策层面已意识到稳定健康的房地产市场是经济发展转型的必要条件，“止跌回稳”可视作本轮周期的政策拐点，现阶段无需过度质疑政策效果和目标达成情况 [8] - 推荐大股东综合实力较强的地方性国企以及优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [3][8] 物业管理 - 房地产行业边际变化大，弹性最大的标的为市场对大股东/关联方开发商能否稳健经营分歧最大的公司，业绩非影响短期走势的核心因素 [8] - 中长期投资有市场化外拓能力和服务边界拓宽能力的公司，推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [3][8] 房地产经纪 - 2022 年 8 月以来二手房市场率先复苏且持续好于新房，20 城二手房成交面积同比增速持续正增长 [9] - 短期购房者对新房交付及质量信心不足，购房需求转向二手房，中长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业以及房地产中介区域龙头，推荐贝壳，建议关注我爱我家 [3][9] 房地产基本面与高频数据 房产市场情况 - 上周（2025.7.12 -2025.7.18）36 城新房成交面积 130.7 万方，环比 -9.6%，同比 -25.0%，2025 年 7 月 1 日至 7 月 18 日累计成交 374.5 万方，同比 -21.6%，今年截至 7 月 18 日累计成交 5621 万方，同比 -5.8% [3][13] - 上周（2025.7.12 -2025.7.18）15 城二手房成交面积 148 万方，环比 -0.4%，同比 -5.8%，2025 年 7 月 1 日至 7 月 18 日累计成交 395.6 万方，同比 -6.7%，今年截至 7 月 18 日累计成交 4464.7 万方，同比 +14.9% [3][18] - 13 城新房累计库存 7769.2 万方，环比 +0.1%，同比 -9.6%；13 城新房去化周期为 19.4 个月，环比变动 -0.3 个月，同比变动 -1.9 个月，一线、新一线、二线、三四线城市去化周期分别为 13.9 个月、11.8 个月、17.1 个月、43.5 个月，环比分别变动 -0.4 个月、+0.1 个月、-0.1 个月、0.0 个月 [3][30] 土地市场情况 - 2025 年 7 月 14 日 -2025 年 7 月 20 日百城供应土地数量为 349 宗，环比 -24.3%，同比 -20.7%；供应土地建筑面积为 1823.4 万方，环比 -14.0%，同比 -27.4%，截至 7 月 20 日，2025 年累计供应土地数量为 13211 宗，同比 -8.7%，累计供应建筑面积为 67054.2 万方，同比 -10.9% [39] - 2025 年 7 月 14 日 -2025 年 7 月 20 日百城土地成交建筑面积 709.2 万方，环比 -48.4%，同比 -62.9%；成交楼面价 1067 元/平，环比 -27.0%、同比 -30.1%；土地溢价率 20.4%，环比 +13.4%，同比 11.7%，截至 7 月 20 日，2025 年累计成交土地建筑面积为 58589.2 万方，同比 -5.2% [3][45] 房地产行业融资情况 - 上周（2025.7.14 -2025.7.20）房地产企业发行信用债合计 8 支，发行金额合计 74.7 亿元，环比 -65.5%，同比 -21.8%；上周偿还金额 95.5 亿元，净融资额为 -20.8 亿元，2025 年至今，房地产企业合计发行信用债 326 支，合计发行金额 2693.7 亿元，同比 +14.6% [50] 行情回顾 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅 -2.1%，同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别为 +1.1%、+1.4%，超额收益分别为 -3.2%、-3.5%，29 个中信行业板块中房地产位列第 29 [3][57] - 上周上涨个股共 33 支，较前周减少 74 支，下跌股数为 83 支，涨幅居前五的为天宸股份、*ST 亚太、市北高新、福星股份、北汽蓝谷，涨幅分别为 +35.3%、+13.8%、+13.0%、+10.2%、+9.4%，跌幅前五为国晟科技、光大嘉宝、渝开发、信达地产、华夏幸福，跌幅分别为 -18.4%、-15.7%、-10.9%、-10.1%、-9.8% [62][63] - 上周 42 家重点房企中共计上涨 7 支，较前周减少 35 支，涨幅位居前五的为美的置业、正荣地产、碧桂园、绿景中国地产、建业地产，涨幅分别为 +10.8%、+9.1%、+8.5%、+5.6%、+3.8%，跌幅前五为禹洲集团、金地商置、华夏幸福、荣盛发展、远洋集团，跌幅分别为 -22.2%、-11.1%、-9.8%、-7.9%、-7.8% [63] 行业政策跟踪 - 中央层面，中央城市工作会议指出我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，并部署城市工作 7 个重点任务，7 月 17 日住房和城乡建设部开会指出要把城市更新摆在更加突出位置，推动新型城市基础设施建设等工作 [3][69][73] - 地方层面，长沙市住房和城乡建设局等 12 部门发布关于进一步优化房地产发展措施的通知，支持房屋“以旧换新”，提供购房补贴等；青岛市发布楼市新政“12 条”，以更大力度支持住房“以旧换新”；福州市发布《福州市非居住存量房屋改建为保障性租赁住房实施细则》，明确部分非居住存量房屋可申请改建为保障性租赁住房 [70] 投资建议 - 房地产开发推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [3][73] - 物业管理推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [3][73] - 房地产经纪推荐贝壳，建议关注我爱我家 [3][73]

基金持仓情况 - 富国天惠精选成长混合基金最新规模为235.44亿元 [1] - 股票仓位为94.05%，前十大重仓股占基金净值比为34.98% [2] - 新进持仓前十的个股包括杰瑞股份、广东宏大、蓝晓科技 [2] - 减持的个股包括宁波银行、春风动力、美的集团、宁德时代、滨江集团 [2] - 立讯精密、比亚迪、国瓷材料退出持仓前十 [2] - 贵州茅台、瑞丰新材的持仓数量保持不变 [2] - 前十大重仓股为贵州茅台、宁波银行、春风动力、美的集团、瑞丰新材、宁德时代、杰瑞股份、滨江集团、广东宏大和蓝晓科技 [2] 市场环境分析 - 二季度沪深300指数上涨1.25%，创业板指上涨2.34% [3] - 市场经历贸易战升级后的暴跌随后逐步修复 [3] - 货币政策保持宽松，财政政策持续发力 [3] - 企业投资信心处于较低水平 [3] - 四月初关税战升级导致市场大幅下跌，随后逐步收复跌幅 [3] - 贸易冲突未解决可能对下半年出口造成影响 [3] 投资策略与展望 - 货币和财政政策积极发力以对冲市场风险 [4] - 创新药板块、新消费板块表现较好 [4] - 市场企稳后成长性溢价更受重视 [4] - A股市场整体估值处于长周期中有吸引力的位置 [4] - 权益资产当前风险收益区间较好 [4] - 未来投资重点在于优质股票的价值挖掘 [4] - 偏好投资具有良好"企业基因"、公司治理结构完善、管理优秀的企业 [4] - 成长型基金通过分享企业自身增长带来的资本市场收益获取回报 [4]

报告核心观点 - 2025年7月中央城市工作会议提出未来城市工作注重“城市更新”，基建、地产投资有望提振，“创新”是重要关键词；智能驾驶有望成为物理AI率先落地场景，带动产业链投资机遇；菲利华布局的石英纤维电子布或成算力时代M9 PCB核心材料之一，多业务有望受益或维持基本盘 [2][3][5] 7月金股组合 - 包含滨江集团（002244.SZ）、顺丰控股（002352.SZ）、极兔速递 - W（1519.HK）等10只股票 [1] 宏观经济 - 2025年7月中央城市工作会议指出未来城镇化更注重存量“城市更新”，重点任务包括优化城市体系、推进农业转移人口市民化等 [5][6] - 提出加快构建房地产发展新模式、推进基础设施安全工程和老旧管线改造，预计拉动地产、基建投资，2025年上半年基建、地产投资同比增速分别为8.9%和 - 11.2% [6] - “创新”是会议关键词，“城市更新”将为高技术产业投资带来新需求增量，2025年上半年高技术制造业投资对固定资产投资增速正贡献仅0.2个百分点 [7] 电子 - 在大模型引领下，智能驾驶将AI能力用于改变物理世界，有望成为物理AI率先落地场景，带动产业链投资机遇 [2][8] - 智驾功能竞争点变化，高阶智驾有望加速渗透，但面临责任认定难点 [8] - 技术范式迭代为高阶智驾奠定基础，端到端架构替代模块化架构，训练方法向知识驱动迭代，变更行业竞争壁垒 [9] - 车企竞争、监管政策、商业应用推动高级智驾发展，L3级乘用车落地在即、L4级商用车初现曙光 [10] 国防军工 - 菲利华布局的石英纤维电子布或成算力时代M9 PCB核心材料之一，公司积极扩产 [12] - 半导体和光学业务受益于国产替代趋势，2024 - 2031年全球半导体石英制品市场规模将从32.26亿美元增长至73.21亿美元，中国国产化率不足10% [12][13] - 航空航天、光伏、光通讯业务有望维持基本盘，公司是航空航天领域石英玻璃纤维主导供应商，在光伏和光通讯领域有合作 [14] 行业表现（申万一级） - 有色金属、基础化工、钢铁等行业指数上涨，传媒、电子、轻工制造等行业指数下跌 [4] - 上证综指、深证成指、沪深300等市场指数均有不同程度上涨 [4]