证券研究报告 房地产 4 月楼市政策潮背后的特点与意义 华泰研究 4 月 28 日政治局会议定调"努力稳定房地产市场"后，一线及强二线城市 进入新政集中落地窗口期。深圳、广州、武汉、苏州、济南等核心城市相继 出台楼市优化政策，从公积金放宽、以旧换新、限购优化等多维度打出组合 拳。本轮政策给予刚需更实际的支持，坚持因城施策精准发力。我们认为地 方新政潮有望持续夯实房价二阶导改善趋势，板块估值筑底配置价值凸显。 新政共性一：公积金贷款全面加码为核心 本轮各地均以上调公积金额度以及差异化上浮为主要抓手：各城市公积金贷 款额度整体提升幅度 15%–50%，深圳家庭额度由 110 万上调至 130 万， 广州、苏州额度进一步走高，同时普遍设立分层上浮机制，多子女家庭、改 善型房源、绿色智慧住宅上浮比例 20%–50%，叠加认房认贷规则放宽、 公积金提取范围扩容，我们认为有望进一步提升居民实际购房支付能力，尤 其降低刚需上车门槛。 新政共性二：推动"以旧换新"，有望推动置换交易链条 多地畅通卖旧买新置换链条，形成财政补贴、个税退税、国企收储三维支持 体系。广州推出卖旧买新专项补贴，按新房贷款额 1%补贴、单套上限 3 万 ...

房地产开发 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 执业证书编号：S0740523080001 Email：houxd@zts.com.cn | 基本状况 | | | --- | --- | | 总股本(百万股) | 3,111.44 | | 流通股本(百万股) | 2,757.55 | | 市价(元) | 9.55 | | 市值(百万元) | 29,714.29 | | 流通市值(百万元) | 26,334.60 | 1、《收入利润大幅增长，财务状况 保持稳健》2025-12-14 2、《净利润小幅增长，财务保持稳 健》2025-05-20 滨江集团（002244.SZ） 证券研究报告/公司点评报告 2026 年 05 月 05 日 | 评级： | 买入（维持） | 公司盈利预测及估值 | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | 指标 | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | | 分析师：由子沛 | | 营业收入（百万元） | ...

重大合同与项目中标 - 东阳光控股子公司签署算力服务采购框架合同，合同期限为订单验收通过后60个月，预计总金额区间为160亿元至190亿元（含税）[1][2] - 特锐德及全资子公司预中标国家电网采购项目，预计中标总金额约1.99亿元[3] - 积成电子预中标国家电网多个采购项目，共中15个包，中标金额合计约2.01亿元[4] - 通达股份预中标国家电网采购项目，预中标物资总价值共计3.29亿元，约占公司2025年度营业总收入的4.11%[5] 融资与投资 - 金海通拟向不特定对象发行可转债，募资总额不超过8.5亿元，用于半导体先进装备智能制造及创新研发项目、补充流动资金[6] - 红板科技子公司以4.19亿元成功竞得江西志浩电子科技有限公司100%股权，以快速扩充PCB产能[11] - 滨江集团全资子公司联合体以26.09亿元竞得杭州一宗住宅用地，建设用地面积32789平方米，公司土地权益为50%[13] 公司治理与风险事项 - 万邦德因2025年度内部控制被出具否定意见的审计报告，若下一年度情况未改善，公司股票可能被实施退市风险警示[7] - *ST东易因2025年财报被出具标准无保留意见审计报告、净资产及营运资金转正、实现净利润3644.52万元，已申请撤销退市风险警示及其他风险警示[10] - ST萃华因未能完成年报编制工作，无法在法定期限内披露2025年年报及2026年一季报，公司股票自5月6日起停牌，若停牌后两个月内仍未披露将被实施退市风险警示[25] - ST萃华及子公司新增4笔借款逾期，逾期未付本金约1.44亿元，累计借款逾期本金约6.38亿元[26] 业务拓展与战略交易 - 华林证券拟以现金方式受让海航期货合计94%股份，交易完成后公司将取得期货业务资格[8][9] - 可孚医疗确定H股发行最终价格为每股39.33港元，预计于5月6日在香港交易所主板挂牌上市[12] 月度销售业绩 - 比亚迪4月新能源汽车销量32.11万辆，本年累计新能源汽车销量102.16万辆，同比下降26.02%[1][14] - 上汽集团4月新能源汽车销量14.25万辆，同比增长11.23%；1-4月累计销量130.16万辆，同比下降1.5%[15] - 赛力斯4月新能源汽车销量33132辆，同比增长5.22%；1-4月累计销量11.16万辆，同比增长29.74%[1][16] - 长安汽车4月销量17.93万辆，同比下降5.95%，其中海外销量7.77万辆；1-4月累计销量73.68万辆，同比下降17.75%[17][18] - 长城汽车4月销量10.63万台，同比增长6.25%；1-4月累计销售37.54万台，同比增长5.2%[19] - 北汽蓝谷4月销量17658辆，同比增长70.99%；1-4月销量46742辆，同比增长22.87%[19] 股东股份变动 - 齐心集团控股股东计划自5月7日起6个月内，增持公司股份金额不低于6750万元且不超过1.35亿元，增持股份总数不超过公司总股本的2%[20] - 中曼石油持股4.2%的股东朱逢学计划减持公司股份不超过1386.9万股，即不超过公司总股本的3%[21] - 森泰股份持股7.5%的股东芜湖瑞建计划减持公司股份不超过348.62万股，减持比例不超过公司总股本的2.95%[22] 停牌事项 - 威龙股份因控股股东筹划股份协议转让事宜，可能导致公司控制权发生变更，公司股票自5月6日起停牌，预计停牌不超2个交易日[1][23] - 金利华电因筹划发行股份及支付现金购买中科西光全部或部分股权并同步募集配套资金，公司股票自5月6日起停牌[24]

本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整， 没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 2026 年 4 月 30 日，公司全资子公司杭州滨尧房地产开发有限公 司与杭州浙霁置业有限公司以联合体形式竞得杭州市下述地块的国 有建设用地使用权： 序号 地块编号 规划用途 建设用地面积 (㎡) 容积率 土地总价 (万元) 土地权益 1 杭政储出 [2026]23 号 住宅 32789 2.2 260913 50% 证券代码：002244 证券简称：滨江集团 公告编号：2026-017 杭州滨江房产集团股份有限公司 关于竞得土地使用权的公告 公司在上述项目中所占权益比例可能发生变化，上述比例仅供投 资者作阶段性参考。 特此公告。 杭州滨江房产集团股份有限公司 二○二六年五月六日 董事会 ...

房地产 业 研 究 2026 年 05 月 04 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 -10% 0% 10% 19% 29% 2025-05 2025-09 2026-01 房地产 沪深300 相关研究报告 《成交数据向好，积极信号开始显现 —行业周报》-2026.4.26 《成交数据同比增长，南京郑州公积 金政策优化—行业周报》-2026.4.19 《行业基本面仍在筑底，一线城市率 先企稳—行业点评报告》-2026.4.17 深圳限购进一步放松，全面提升公积金额度 ——行业点评报告 | 齐东（分析师） | 胡耀文（分析师） | | --- | --- | | qidong@kysec.cn | huyaowen@kysec.cn | | 证书编号：S0790522010002 | 证书编号：S0790524070001 | huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 事件：深圳化调整住房限购政策及公积金贷款政策 2026 年 4 月 29 日，深圳住建局印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策 的通知》，进一步优化调整住房限购政策、进一步优化调整住房公积 ...

新房成交环比改善， "稳市场"推进新政落地 ——20260501 房地产行业周报 房地产 证券研究报告/行业定期报告 2026 年 05 月 02 日 | 重点公司基本状况 | 评级： 增持（维持） | | | | | | | | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 股价 | | 简称 | | | | EPS | | | | | PE | | | 评级 | | （元） | 分析师：由子沛 | | | 2023A | 2024A | 2025E | 2026E | 2027E | 2023A | 2024A | 2025E | 2026E | 2027E | | | 保利发展 | 执业证书编号：S0740523020005 | | 6.14 | 1.01 | 0.42 | 0.46 | 0.51 | 0.54 | 6.1 | 14.6 | 13.3 | 12.0 | 11.4 | 买入 | | 招商蛇口 | Email：youzp@zts ...

报告行业投资评级 - 维持“增持”评级 [6][21] 报告核心观点 - 2026年4月楼市“银四”延续，百强房企销售同比降幅继续收窄，期待销售红五月 [1][3] - 2026年属于“十五五”开局之年，监管高质量发展要求引领市场，当前8万亿平新房市场销售下具备一定承接能力，关注财政发力节奏及蓝筹竞争格局显现时点 [6][21] 2026年4月百强房企销售同比降幅继续收窄 - **整体销售情况**：2026年4月，TOP100房企操盘口径销售金额为2592.0亿元，环比下降3.9%，同比下降8.9%；权益销售金额为2047.6亿元，环比微降0.8%，同比下降9.5% [5][8] - **累计销售情况**：2026年1-4月，TOP100房企操盘口径销售金额累计8178.0亿元，较2025年同期下降19.7%，降幅较2026年3月收窄4.2个百分点；权益金额累计6308.7亿元，较2025年同期下降21.4%，降幅较2026年3月收窄4.7个百分点，权益比为77% [6][8] - **前50强销售情况**：2026年1-4月，前50强房企操盘口径销售金额累计7188.90亿元，较2025年同期下降18.5%，降幅较2026年3月收窄4.78个百分点；权益金额累计5479.3亿元，较2025年同期下降19.4%，降幅较2026年3月收窄5.3个百分点，权益比为76% [6][8] - **梯队表现分化**：从2026年4月单月操盘口径销售金额同比看，TOP1-10房企降幅相对较低，为-12.5%；TOP31-50房企降幅相对较高，为-34.4% [10][13] - **销售门槛变化**：对比2025年和2026年4月操盘口径销售门槛，TOP51-100房企的门槛从18亿元降至12亿元，同比降幅最大，为-35.8%；TOP11-20门槛从113亿元降至100亿元，同比降幅最小，为-10.9% [6][14] 2026年4月近4成百强房企单月销售正增长 - **单月销售领先企业**：2026年4月单月操盘销售金额最高为华润置地（246亿元），其次为保利发展（239亿元），绿城中国、招商蛇口和中国海外发展当月销售在163-231亿元之间 [6][15] - **单月增速表现**：前50强房企中有19家实现4月单月操盘金额同比正增长，占比近四成；同比增速最高的为中建东孚（168.9%），其次为邦泰集团（107.7%） [6][17] - **累计增速表现**：2026年1-4月累计操盘金额相比2025年同期，前50强房企中有12家实现正增长 [6][17] - **部分企业表现不佳**：在跌幅榜中，万科A、卓越集团等4月单月跌幅超过-50%；美的置业等1-4月累计同比负增长超过-50% [6][17] 投资建议 - **推荐标的**： - **开发类**：A股推荐万科A、保利发展、招商蛇口、城建发展、滨江集团、金地集团；H股推荐中国海外发展、建发国际集团 [6][21] - **商住类**：推荐华润置地、龙湖集团 [6][21] - **物业类**：推荐万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [6][21] - **文旅类**：推荐华侨城A [6][21]

报告行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持）[7] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持）[7] 报告核心观点 - 深圳于2026年4月29日晚发布房地产新政，从限购和公积金两方面优化政策，补上了本轮京沪深楼市松绑潮的最后一枪[1] - 该政策有望巩固深圳当地市场复苏趋势，尤其利好核心区和刚性、改善需求的释放，并可能提振市场预期，强化中国房价二阶导转正的趋势，推动地产股估值筑底[1] - 报告建议在当前阶段逐步布局地产股[1] 深圳新政具体内容 - **限购调整**：聚焦核心区（福田、南山和宝安新安街道），允许符合条件的居民家庭在核心区增购1套商品住房，调整后本地户籍限购3套，外地户籍（社保满1年）限购2套，多孩家庭可再增加1套；持有居住证的外地户籍家庭无需社保即可在核心区购买1套住房[2] - **公积金调整**：将个人/家庭公积金贷款基础额度从60/110万元上调至70/130万元，考虑首套房、初婚初育、多孩家庭、保障房等上浮条件后，最高可上浮至189/351万元（此前为126/231万元）[2] 深圳市场现状与政策影响 - **市场现状**：年初至今（截至4月27日）深圳新房/二手房网签成交面积同比分别下降44%和12%，4月以来同比分别下降26%和9%；年初至今（截至4月26日）深圳二手房价格下跌0.7%，4月以来下跌0.1%[3] - **市场韧性**：尽管市场仍在调整，但4月以来量价降幅均自发收窄，韧性强于2024、2025年同期[3] - **政策影响**：核心区限购放松有望吸引和留住人才，强化城市竞争力；公积金贷款额度提升有望释放刚性及改善需求购买力，激活置换链条，从而巩固市场复苏趋势[3] 京沪深政策对比 - 深圳本次政策调整是对北京（2025年12月）、上海（2026年2月）政策调整的跟进，从宽松程度看，深圳>上海>北京[4] - **外地户籍购房条件**：深圳要求1年社保或持有居住证，上海要求1年社保或持有居住证满5年，北京要求2年社保[4] - **限购套数**：深圳本地/外地户籍限购3/2套，北京和上海均为2/1套，但上海外地户籍社保满3年可增购1套[4] - **公积金额度**：深圳/上海/北京家庭基础额度为130/240/120万元，最高可上浮至351/331/160万元[4] 投资建议与关注标的 - 报告建议逐步布局地产股，关注四类企业[5]： 1. **估值低位、计提减值充分的企业**：如龙湖集团、新城控股[5] 2. **历史负担轻或现金流健康的企业**：如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、越秀地产[5] 3. **在一阶导转正区域有布局的企业**：如新鸿基地产[5] 4. **存量交易及地产链后端产业链的企业**[5] 重点推荐公司核心数据与观点 - **龙湖集团 (960 HK)**：2025年收入973亿元，同比下降24%；归母净利润10.2亿元，同比下降90%[11]。经营性业务已成为利润重要支撑，财务优势彰显，维持“买入”评级，目标价12.94港元[11][9] - **越秀地产 (123 HK)**：2025年收入864.6亿元，同比微增0.1%；归母净利润0.6亿元，同比下降94.2%[12]。销售保持行业头部地位，维持“买入”评级，目标价5.73港元[12][9] - **招商蛇口 (001979 CH)**：2025年营收1547亿元，同比下降13.5%；归母净利润10.2亿元，同比下降74.7%[13]。看好其在行业变局中提升发展质量的能力，维持“买入”评级，目标价12.08元[13][9] - **建发国际集团 (1908 HK)**：2025年收入1367.9亿元，同比下降4.3%；归母净利润36.5亿元，同比下降24%[14]。存货减值已较为充分，盈利能力有望企稳修复，维持“买入”评级，目标价19.31港元[14][9] - **新城控股 (601155 CH)**：2025年营收530.12亿元，同比下降40.44%；归母净利润6.80亿元，同比下降9.61%[16]。商业运营稳健，开发业务拖累减轻，维持“买入”评级，目标价18.80元[16][9] - **滨江集团 (002244 CH)**：2026年第一季度营收124.9亿元，同比下降45%；归母净利润8.1亿元，同比下降17%[16]。在杭州具备深耕优势，有望率先受益于核心城市复苏，维持“买入”评级，目标价11.66元[16][9] - **新鸿基地产 (16 HK)**：2026财年上半年营收527亿港元，同比增长32%；核心归母净利润122亿港元，同比增长17%[16]。预计将持续受益于香港房地产市场复苏，维持“买入”评级，目标价164.37港元[16][9] - **华润置地 (1109 HK)**：2025年营业收入2814亿元，同比增长1.0%；核心净利润225亿元，同比下降11.4%[16]。三大业务线协同发展，业绩和分红在行业中表现亮眼，维持“买入”评级，目标价38.54港元[16][9] - **中国海外发展 (688 HK)**：2025年收入1681亿元，同比下降9%；归母净利润127亿元，同比下降19%[16]。业务竞争优势保持行业领先，维持“买入”评级，目标价14.72港元[16][9] - **绿城中国 (3900 HK)**：2025年收入1550亿元，同比下降2%；归母净利润0.71亿元，同比下降96%[16]。短期业绩承压，但投资水平回升，现金流充裕，维持“买入”评级，目标价9.92港元[16][9]