行业趋势 - 春节后多个城市二手房销售持续回暖，地产板块股价、估值、基金仓位降至历史低位，低预期下或存在修复[1][2] - 今年政策加码下地产有望量价企稳，基本面好转或推动地产股修复[2] 公司概况 - 滨江集团杭州拿地占比90%，作为好房子时代标杆企业，或乘风杭州科技突破[2] 销售情况 - 2M2025销售额128亿元，同比-20.8%，销售下降源于推盘节奏，销售均价4.38万元/平，同比+11.6%，远高于重点房企均值2.2万元/平[3] - 2025年计划销售额目标1000亿左右，同比-9%，保持全国15位以内，销售总金额占全国总销售额1%以上[7] 拿地情况 - 2M2025拿地金额118亿元，同比+54%，杭州占比90%；拿地面积36万平，同比+34%；拿地均价3.3万元/平，同比+15%[3][6] - 2M2025拿地/销售金额比93%，拿地/销售面积比123%，拿地/销售均价比75%，公司在杭州土地市场份额从2023年的25%提升至2024年的38%[6] 盈利预测 - 申万宏源证券袁豪维持公司24 - 26年盈利预测分别为26.6/29.2/32.3亿元，对应24/25年PE为10X/9X[2][4] 风险提示 - 地产调控政策超预期收紧等[2]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [2] 报告的核心观点 - 滨江集团乘风杭州科技突破，是好房子时代标杆企业 销售均价显著高于同行 拿地积极下有息负债持续下降、融资成本快速下降 滞重库存较少、存货结构优秀、减值计提相对充分 综合将赋予公司后续更强的销售弹性和毛利率弹性 维持"买入"评级 [8] 根据相关目录分别进行总结 市场数据 - 2025年2月28日收盘价10.83元 一年内最高/最低12.44/5.67元 市净率1.3 股息率0.83% 流通A股市值290.5亿元 上证指数/深证成指3320.90/10611.24 [2] 基础数据 - 2024年9月30日每股净资产8.53元 资产负债率78.98% 总股本/流通A股3111/2682百万股 流通B股/H股无 [2] 财务数据及盈利预测 |项目|2023|2024Q1 - 3|2024E|2025E|2026E| |---|---|---|---|---|---| |营业总收入（百万元）|70443|40784|73986|70367|59947| |同比增长率（%）|69.7|-12.1|5.0|-4.9|-14.8| |归母净利润（百万元）|2529|1633|2661|2924|3227| |同比增长率（%）|-32.4|-33.9|5.2|9.9|10.4| |每股收益（元/股）|0.81|0.52|0.86|0.94|1.04| |毛利率（%）|16.8|10.4|14.6|14.7|15.2| |ROE（%）|10.0|6.2|9.7|9.8|9.9| |市盈率|13|/|13|12|10| [6] 销售情况 - 2M2025销售额128亿元 同比-20.8% 销售面积29万平 同比-29.0% 销售均价4.38万元/平 同比+11.6% 远高于重点房企均值2.2万元/平 克而瑞排名第10名 民营企业第1 2025年计划销售额1000亿左右 同比-9% 保持全国15位以内 销售总金额占全国总销售额1%以上 [8] 拿地情况 - 2M2025拿地金额118亿元 同比+54% 杭州占比90% 拿地面积36万平 同比+34% 拿地均价3.3万元/平 同比+15% 拿地/销售金额比93% 拿地/销售面积比123% 拿地/销售均价比75% 2025年拿地将进一步聚焦核心城市 [8] 负债与融资情况 - 截至24Q3末 持续处于三条红线绿档 剔预负债率59.1% 净负债率11.4% 现金短债比4.6倍 货币现金291亿元 同比-2.7% 截止2024/12/25 权益有息负债余额305亿元 较年初下降55亿元 平均融资成本3.4% 较2023年底下降0.8pct 25年计划降低权益有息负债到300亿以内 确保融资成本3.3% 争取3.2%以内 [8] 存货情况 - 2023年存货中开发产品占比仅7% 远低于重点房企均值19% 存货减值准备占比2.2% 与重点房企均值2.3%接近 [8]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：房地产行业 - 公司：华盛顿之地、信达地产、丁香集团、滨江集团 纪要提到的核心观点和论据 房地产行业整体情况 - 核心观点：2025年房地产基本面基本修复环境不错，新房和二手房进入改善性产品带动房价结构性修复阶段 - 论据：2024年5月土地供应新规使单价楼面均价增长，改善性产品供应力度和价格更稳定；政策支持提升二手房市场流动性、缓解房企融资压力，2024年无新增房企问题，2025年房企再出现问题可能性小；北京上海二手房挂牌量持续降低，抛压降低构成房价企稳修复基础 [2][3][4][5] 滨江集团情况 - 核心观点：滨江集团值得投资 - 论据：公司自身稳健，所在杭州市房地产市场基本面好；2024年全口径销售770亿元左右，占总体销售额69%，保持杭州市销售额第一；销售实现率达17%，远超第二位的9%；2024年开盘项目去化率超75%，部分达100%；杭州市场区划周期仅9个多月，1月平均开盘去化率68%，远高于重点城市44%；节后成交热度不错且具延续性，改善前需求链条通畅；2024年拿地强度40%，高于很多头部房企，截止24年中期土储杭州占比69%，未来市占率有提升空间 [6][7][8][9][10] 房地产公司估值情况 - 核心观点：房地产公司估值出现拐点要看资产价格何时企稳 - 论据：以滨江集团为例，杭州市场资产价格企稳可缩减报表层面计提减值，对规模经济有正向作用；资产价格修复过程中销售毛利率修复会带动结算毛利率修复，进而使地产公司估值修复 [11] 其他重要但可能被忽略的内容 - 1月16日以来，华盛顿之地累计涨幅14% [1] - 2月中旬推荐信达地产，上周五推荐丁香集团 [1] - 去年11月开始研究基本面全新修复城市，第一个是成都，今年杭州值得关注 [7] - 预计滨江集团2025 - 2026年规模净利润分别为28亿元、29亿元，年增速约5%，对应美股收益0.85、0.91和0.95，PE估值约10倍，历史上PE估值达过1.5 - 2倍 [12]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[5] 报告的核心观点 - 滨江集团是销售排名第一的民营房企，长期盘踞杭州走出独立经营弹性，虽2024年受行业筑底影响销售规模下降，但销售排名逆势上升，在杭州市场表现优异，受益于杭州市场韧性，未来在杭州销售市占率有望提升，预计2024 - 2026年归母净利润分别为27、28和30亿元，维持“买入”评级[1][2][12] 根据相关目录分别进行总结 销售情况 - 2024年全口径销售金额1116.3亿元，同比 - 27.3%，位列克尔瑞榜单第9位，首次跻身行业TOP10，较2023年提升2位，为销售额排名最高的民营房企[1] - 2024年杭州市全口径销售金额769.9亿元，占总销售额69%，销售规模连续保持杭州市第1位，市占率达16.8%，远高于第二位的9%[1] - 2024年上半年推盘项目开盘当天去化率超75%，部分楼盘开盘当天100%去化，远高于杭州市平均开盘去化率水平[1] 拿地情况 - 2024年共获取23宗土地，总投资金额448.5亿，权益投资金额219.4亿，拿地力度40%，新增货值726亿元[2] - 在杭州获取土地22宗，市场占有率37%，是杭州拿地数量最多的企业，截至2024年6月末，土地储备中杭州占66%，浙江省内非杭州城市占25%，浙江省外占9%，超90%聚焦在浙江省内[2] 杭州市场情况 政策端 - 2024年杭州市全年出台各类新政20余条，全面取消限购、限价、限售等限制性政策，10月9日全面取消限价、降首付等措施对市场信心提振明显[3] 新房市场 - 2024年杭州全年住宅成交面积789万平，同比 - 31.0%，成交金额同比下降34.9%，成交均价受共有产权房集中入市影响同比下跌5.6%[3] - 截至2025年1月22日，商品住宅库存量约582万方，去化周期仅为9.4个月，是重点30城中去化周期最低的城市[3] - 2025年1月杭州市平均开盘去化率达68%，高于重点30城的44%，位列典型城市第6位[3] - 2024年杭州市摇号率约40%，平均中签率40.8%，在年内多个优质“红盘”支撑下开盘热度保持[3] 二手房市场 - 2024年杭州二手房市场活跃度高，市区（不含富阳、临安）成交量创历史新高，达到8.6万套，同比增长31.5%，成交规模位居全国TOP8[4] - 2025年春节后20天成交超2524套，较2024年同期的1269套几乎翻倍[4] 土地市场 - 2024年杭州市土地出让金1169亿元，同比下降34.3%，规模仍高居全国第三，仅次于北京和上海，平均土拍溢价率达16.1%，土拍热度较高，在重点城市中溢价率仅次于深圳[10] - 2024年10月22日，绿城以楼面价5.1万元/平竞得钱二宅地，刷新杭州宅地楼面价纪录；2025年2月20日，杭州2025年第一批土地正式出让，安琪儿地块以4.7万元/平楼面价成为城东新城单价新地王，滨江集团以44%的溢价率摘得西兴地块[10] 盈利预测与估值 - 预计公司2024 - 2026年归母净利润分别为27、28和30亿元，2024年EPS为0.85元每股，维持“买入”评级[12] 财务摘要 |项目|2023A|2024E|2025E|2026E| |----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|70,443|74,713|78,876|82,881| |(+/-) (%)|69.73%|6.06%|5.57%|5.08%| |归母净利润（百万元）|2,529|2,659|2,827|2,961| |(+/-) (%)|-32.41%|5.13%|6.32%|4.74%| |每股收益(元)|0.81|0.85|0.91|0.95| |P/E|11.97|11.39|10.71|10.22|[14]

文章核心观点 2月20日滨江集团经85轮竞价以13.8124亿元竞得杭州滨江区一住宅地块，成交楼面价42989元/平方米，溢价43.69% [1] 分组1：地块信息 - 地块位于杭州市滨江区西兴单元BJ030302 - 29 [1] - 出让面积16065平方米，建筑面积32130平方米，容积率2.0 [1] - 土地用途为住宅 [1] 分组2：竞拍信息 - 经过85轮竞价 [1] - 地块起始价9.6124亿元，起始楼面价29917元/平方米 [1] - 成交价13.8124亿元，成交楼面价42989元/平方米，溢价43.69% [1]

销售业绩 - 2024年公司实现销售额1100亿元以上，首次进入克尔瑞全国房企TOP10，排名第九位，较2023年上升2位 [2] - 2024年全年权益回笼资金480亿元左右 [2] - 2025年销售额目标在1000亿元左右，继续保持在全国15位以内，销售总金额占全国总销售额的1%以上 [3] 土地获取 - 2024年全年合计取得土地23宗，其中杭州22宗，南京1宗，继续保持杭州领先地位 [2] 财务状况 - 截至2024年底，公司权益有息负债305亿元，较年初下降55亿元 [3] - 平均融资成本逐年下降，从2021年底的4.9%下降到2024年底的3.4%，创历史新低 [3] - 2024年公司共发行了10笔直接融资，其中短期融资券36亿元，中期票据24亿元 [3] - 截至2024年底，公司直接融资余额60亿元，较2023年底下降近20亿元 [3] 2025年经营计划 - 继续降低有息负债水平，目标从2024年底的305亿元降低到300亿元以内 [3] - 继续降低融资成本，确保3.3%，争取3.2%以内 [3] - 继续把直接融资比例控制在20%以内 [3] - 降低在不确定的城市拿土地 [3] - 提升企业的经营管理能力和产品力 [3]

销售业绩 - 2024年1-11月实现销售额1020亿元，位列克尔瑞全国销售排名第八位，较2023年上升3位，民营企业第一 [7] - 在杭州地区，公司稳居流量、权益、全口径三榜TOP1，全年销售额预计在1100亿以上 [7] - 2025年销售额目标为1000亿左右，继续保持在全国15位以内，销售总金额占全国总销售额的1%以上 [8] 财务与融资 - 2024年全年预计权益现金回笼在480亿左右 [7] - 截止2024年12月25日，公司权益有息负债余额305亿元，较年初下降55亿元 [7] - 平均融资成本为3.4%，相比2023年底的4.2%下降0.8个百分点 [7] - 2025年目标将权益有息负债降低到300亿以内，融资成本确保3.3%，争取3.2%以内 [5] 土地与投资 - 截止2024年11月底，合计取得土地20宗，其中杭州19宗，南京1宗 [7] - 总投资金额398亿元，新增货值超650亿元 [7] - 公司在杭州土地市场份额从2023年的25%提升至38% [7] - 2025年计划降低在不确定的城市拿土地，继续把直接融资比例控制在20%以内 [5] 经营策略 - 2025年主要经营思路包括降低有息负债水平、融资成本和直接融资比例，提升企业经营管理能力和产品力 [5] - 继续稳规模、稳名次、稳比例，保持在全国15位以内，销售总金额占全国总销售额的1%以上 [8]

文章核心观点 滨江集团在2024年媒体恳谈会上透露公司现金大于有息负债为成立32年来首次且采取主动降杠杆策略使有息负债降低 [1][2] 分组1 - 12月26日下午滨江集团召开2024年媒体恳谈会 [1] 分组2 - 公司现金大于有息负债为成立32年来首次 [2] - 2024年公司采取主动降杠杆策略 [2] - 公司有息负债从高点480亿元降至目前300 - 310亿元左右 [2]

报告投资评级 - 维持买入评级[5] 报告核心观点 - 报告期内滨江集团营收、利润有所下滑但销售表现良好、土储优质、财务稳健[1] 根据相关目录分别进行总结 业绩表现 - 2024年前三季滨江集团营收407.8亿元同比下降12.1% 单三季度营收165.8亿元同比下降14.4% 前三季归母净利润为16.3亿元同比下降34.0% 单三季度归母净利润为4.7亿元同比下降44.1% 综合毛利率为10.4%同比降低4.6pct单三季度毛利率为11.7%同比提升1.2pct[1] - 2024年1 - 10月累计实现全口径销售额922亿元同比下降30.3% 10月份单月销售额120亿元同比增长18.9%环比增长54.6% 在杭州实现全口径销售额603.7亿元同比下降41.4% 杭州销售额占公司全部销售额比重达65.5%同比降低12.4pct[1] 土储情况 - 2024年1 - 10月以竞拍方式获取12宗土地全部位于杭州总建面96.3万平米累计投资额269亿元平均楼面价2.79万元/平米拿地销售比为29.2% 约76.6%投资额集中于杭州核心市区[1] 财务状况 - 截至24年三季度末一年内到期的非流动负债及其它流动负债较24年中期末合计下降15亿元在手货币资金291亿元较24年中期末提升27亿元可有效覆盖短债扣预后资产负债率59.1%[1] 盈利预测与估值 - 下调公司24 - 26年预测EPS为0.74元、0.95元、0.97元（原预测为0.88元、1.16元、1.34元）当前股价对应24 - 26年PE为13.8/10.8/10.5倍[1]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 2024年前三季度滨江集团营收和归母净利润同比减少，业绩下滑受交付体量减少和毛利率下降影响，交付集中在四季度，全年预期改善；销售保持韧性，投资深耕杭州；有息负债规模收缩，资债指标健康；待低毛利项目结算后，公司盈利能力有望改善 [1][2][3][4] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2024年前三季度公司实现营收407.8亿元，同比减少12.1%；归母净利润16.3亿元，同比减少33.9%；扣非归母净利润14.9亿元，同比减少38.9%；前三季度毛利率为10.4%，同比下滑4.6pct [1][2] - 第三季度公司实现营业收入165.8亿元，同比减少14.4%；归母净利润4.7亿元，同比减少44.1%；扣非归母净利润3.6亿元，同比减少56.3%；第三季度毛利率为11.7%，同比提升1.2pct，销售管理费用率为3%，同比提升1pct [2] 销售与拿地情况 - 2024年前三季度公司实现销售额801.3亿元，同比减少34.4%，降幅小于百强房企4.2pct，销售金额排名维持在第8位，较2023年提升3位 [3] - 前三季度累计获取土地11宗，均位于杭州，总拿地金额251亿元，同比减少54%，金额口径拿地力度为31%，较上年全年减少6pct，拿地强度相对稳定 [3] 资债情况 - 截止2024年第三季度末，公司总资产为2779.1亿元，较上年末减少4.2%；货币资金为291.2亿元，较上年末减少11%；总负债为2194.9亿元，较上年末减少5.2%；有息负债为358.6亿元，较上年末减少13.6% [3] - 截止2024年第三季度末，公司现金短债比4.6倍，短期偿债能力强；剔预资产负债率59.1%，净负债率11.5%，资债指标健康 [3] 投资建议及预测 - 维持“买入”评级，预计2024/2025/2026年公司营收740/705/651亿元；归母净利润为28.0/29.4/29.4亿元；对应EPS分别为0.90/0.95/0.94元；当前股价对应2024年PE11.5倍 [4] 财务指标 |财务指标|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|41,502|70,443|74,031|70,503|65,078| |增长率yoy（%）|9.3|69.7|5.1|-4.8|-7.7| |归母净利润（百万元）|3,742|2,529|2,803|2,944|2,937| |增长率yoy（%）|23.6|-32.4|10.8|5.0|-0.3| |EPS最新摊薄（元/股）|1.20|0.81|0.90|0.95|0.94| |净资产收益率（%）|7.4|4.9|5.2|5.2|5.0| |P/E（倍）|8.6|12.8|11.5|11.0|11.0| |P/B（倍）|1.4|1.3|1.2|1.1|1.0| [8]