投资评级 - 报告对保利发展的投资评级为“买入”（维持）[3] 核心观点 - 保利发展在土拍市场动作积极，2024年一线城市拿地金额占比达到70%，显示出公司在一线城市的重点部署[3] - 2024年11月，公司签约销售金额为240.01亿元，同比下降24.72%，签约面积同比下降16.93%，单月销售金额和面积均同比由正转负[3] - 2024年1-11月，公司累计签约金额为3080.24亿元，同比减少22.90%，累计签约面积为1710.2万平方米，同比下降24.25%[3] - 公司2024年11月新获取6宗地块，总建筑面积32.0万平方米，权益地价82.6亿元，其中四宗位于上海[3] - 2024年1-11月，公司拿地31宗，总建筑面积268.7万平方米，土地款563.7亿元，权益土地款483.9亿元，同比下降66.6%、56.7%、64.9%，拿地强度为25.5%[3] - 公司融资渠道畅通，2024年1-11月公开市场融资总额492.7亿元，12月3日成功发行15亿元公司债，票面利率不超2.57%[3] 财务预测 - 预计2024-2026年公司归母净利润分别为132.0亿元、141.9亿元、151.0亿元，EPS分别为1.10元、1.19元、1.26元，当前股价对应PE估值分别为9.0倍、8.3倍、7.8倍[3] - 2024年1-11月公司销售均价为17393元/平方米，同比下降11.21%，1-11月累计销售单价为18011元/平方米，同比增长1.78%[3] - 2024年1-11月公司全口径销售排名全行业第一[3] 月度销售数据 - 2024年11月公司签约销售金额为240.01亿元，同比下降24.72%，签约面积为137.99万平方米，同比下降16.93%[3] - 2024年1-11月公司累计签约金额为3080.24亿元，同比减少22.90%，累计签约面积为1710.2万平方米，同比下降24.25%[3] 土拍市场表现 - 2024年11月公司新获取6宗地块，总建筑面积32.0万平方米，权益地价82.6亿元，其中四宗位于上海[3] - 2024年1-11月公司拿地31宗，总建筑面积268.7万平方米，土地款563.7亿元，权益土地款483.9亿元，同比下降66.6%、56.7%、64.9%，拿地强度为25.5%[3] 融资情况 - 2024年1-11月公司公开市场融资总额492.7亿元，12月3日成功发行15亿元公司债，票面利率不超2.57%[3] - 公司11月公告两期50亿元中期票据均获批准，首期将于12月4日发行[3]