公司基本情况 - 最新收盘价为5.47元 [3] - 总股本和流通股本均为50.42亿股 [4] - 总市值和流通市值均为276亿元 [5] - 52周内最高价为8.54元，最低价为4.39元 [6] - 资产负债率为68.2% [7] - 市盈率为9.95 [8] 股票投资评级 - 投资评级为“买入 | 维持” [9] 个股表现 - 2023年12月至2024年12月的股价表现预测为-23%至17% [10] 政策支持与行业需求 - 国家政策支持REITs基金发展，九州通REITs发行迎来重大机遇 [20] - 药品需求稳健增长，优质医药物流仓储用地供给有限 [27] - 医药流通行业整体资金需求大，九州通积极布局多元业务，资金周转要求高 [20] 医药仓储物流基础设施项目 - 项目为武汉东西湖现代医药仓储物流项目，建筑面积约17.2万平方米，估值约11.70亿元 [37] - 项目稀缺性强，具有战略意义，背靠民营医药流通龙头九州通，资产资质壁垒高 [43][44] - 首批入池资产优质，盈利水平高，成长潜力大，20212023年毛利率处于63%及以上，净利率提升至40%以上 [47] - 收益具备保障机制，前5年有望保持收入3.5%的复合增长率，5年后续期仍有稳健增长预期 [63] 公募REITs和Pre-REITs发行 - 公募REITs和Pre-REITs发行对九州通意义深远，基金与公司“双上市”有望重构估值 [66][67] - REITs赋能公司，实现双上市平台协同共赢，提升企业形象及品牌价值 [67] - Pre-REITs将力争于2024年内完成首批资产的交割，预计将带来34%的ROE贡献，公司2024年加权平均ROE有望超12% [69] 盈利预测及投资建议 - 预计2024~2026年公司归母净利润分别为29.61、29.69、30.45亿元，当前股价对应PE分别为9.35、9.32、9.09倍，维持“买入”评级 [75]