投资评级 - 报告给予我爱我家（000560.SZ）"优于大市"评级，合理股价区间为4.0-4.4元，较当前股价有12%-23%的上涨空间 [2][4] 核心观点 - 行业变革叠加政策利好，存量房交易迎来发展机遇，2023年全国住宅交易额中二手房占比41%，较2021年上升11个百分点 [2] - 2024年9月中央政治局会议首提"止跌回稳"，10月以来二手成交量迎来更强劲增长，2024年前10月核心14城二手住宅/新建住宅成交套数平均为2.0，扭转了新房为主的住房交易结构 [2] - 公司廿载深耕房产中介行业，聚焦核心城市，截至24Q3末运营中介门店2613家，经纪人总数约3万，规模处于行业领先水平 [2] - 2023年公司实现住房总交易额2843亿元，其中经纪业务、新房业务、资产管理业务的GTV占比分别为78%、16%、6% [2] - 公司商业模式轻、业绩弹性大，2024年前三季度归母净利润0.1亿元，扭亏为盈，全年业绩可期 [2] 行业分析 - 新房销售自2021年来持续低迷，但二手成交基本保持平稳，2023年全国住宅交易额17.4万亿元，其中二手房交易额7.1万亿元，占比41% [17] - 2024年前三季度商品房销售面积7.0亿㎡，同比再降17%，二手房销售情况明显好于新房 [17] - 中国城镇人口增量自2017年以来明显下滑，新增城镇居住需求显著减少，存量住宅数量不断累积 [21] - 2024年前10月核心14城二手住宅/新建住宅成交套数平均比值为2.0，较2023年的1.5、2019年的0.9明显提升 [29] 公司业务 - 公司主营业务为存量房经纪业务、新房业务和资产管理业务，2023年经纪业务GTV市占率约3.1%，新房业务GTV市占率约0.4% [56] - 2023年公司完成住房总交易金额2843亿元，同比+9%，实现毛利润11.5亿元，同比+13% [56] - 2024年前三季度公司GTV为1867亿元，同比-18%，实现毛利润6.5亿元，同比-32% [56] - 公司资产管理业务以相寓为主，截至24Q3末在管房源30.4万套，连续四年稳定增长 [2] 财务表现 - 2023年公司营业收入121亿元，归母净利润-8.5亿元，主要受计提减值等非经营性和一次性因素合计约7亿元的拖累 [2] - 2024年前三季度公司营业收入88亿元，同比-3%，归母净利润0.1亿元，扭亏为盈，毛利率为7.4%，归母净利率为0.1% [2] - 2024H1经纪业务、新房业务和资产管理业务的毛利率分别为23%、13%、-5% [2] 盈利预测 - 预计公司2024-2026年归母净利润分别为1.6/2.8/3.9亿元，对应每股收益分别为0.07/0.12/0.17元 [2] - 预计公司2024-2026年营业收入分别为136/145/153亿元，毛利率分别为18.8%/19.2%/19.6% [144][145]