报告公司投资评级 - 绿城中国获得"买入"评级，这是首次覆盖评级 [4] 报告的核心观点 - 绿城中国背靠央企股东，老牌房企口碑优质；聚焦核心城市，优质土储充足；自投业务高周转高去化，销售排名逆势提升；代建业务稳居龙头，可售货值储备充足；债务结构合理健康，融资成本持续降低，预计在一二线核心城市宽松政策效应逐步传导的背景下，绿城中国可以占领行业修复先机 [3] 基本数据 - 日期：2024-12-18 - 收盘价：9.34 港元 - 总股本/流通股本：2,534.27百万股 - 流通市值：23,670.08百万港元 - 每股净资产：15.92港元 - 资产负债率：79.70% - 一年内最高/最低价：11.72/4.94港元 [1] 财务数据和估值 - 主营收入：2022年127,153百万元，2023年131,383百万元，2024年预计135,207百万元，2025年预计139,549百万元，2026年预计142,004百万元 - 增长率：2022年27%，2023年3%，2024年预计3%，2025年预计3%，2026年预计2% - 归母净利润：2022年2,584百万元，2023年3,092百万元，2024年预计2,772百万元，2025年预计3,122百万元，2026年预计3,662百万元 - 增长率：2022年-21%，2023年20%，2024年预计-10%，2025年预计13%，2026年预计17% - EPS：2022年1.02元/股，2023年1.22元/股，2024年预计1.09元/股，2025年预计1.23元/股，2026年预计1.44元/股 - 市盈率（P/E）：2022年8.5，2023年7.1，2024年预计7.9，2025年预计7.0，2026年预计6.0 - 市净率（P/B）：2022年0.6，2023年0.6，2024年预计0.6，2025年预计0.6，2026年预计0.5 [1] 投资要点 - 央企基因品质标杆，经营稳健韧性十足。公司于1995年成立于杭州，已成为中国领先的地产开发品质标杆。2023年公司实现营收1314亿元，同比增长3.3%；扣除优先股股利的归母净利润30.9亿元，同比增长19.6% [1] 深耕核心高线城市，销售排名逆势攀升 - 深耕核心高线城市，2020年来一二线可售货值占比均位于70%以上，2024H1提升至79%。2023年自投项目销售均价达28334元/m²，高于核心城市平均水平。销售转化率与首开去化率维持高水平，2023年公司新增货值销售转化率为39%，相较于2020年提升24pct，2023年公司首开去化率高达82%，为近五年新高。销售排名攀升，在地产行业下行周期中，公司全口径、自投、权益销售排名逆势攀升，2024H1全口径、自投、权益排名分别提升至3/6/6 [2] 代建业务行业龙头，可售货值储备充足 - 公司控股子公司绿城管理控股为中国代建行业第一股，凭借先发优势与良好口碑，连续八年市占率超过20%，行业中稳居龙头。2023年绿城管理的营业收入和归母净利润分别为33亿元、9.7亿元，增速分别为24.3%、30.8%，销售净利率29.7%。绿城管理代建业务中商业代建占比提升，可售货值储备充足，为公司利润增长提供动力 [2] 财务稳健结构健康，融资成本持续下降 - 公司财务水平健康，2024年中报扣除预收款的资产负债率、净资产负债率、现金短债比分别为69.2%、67.2%、2.1。债务结构优化，2024H1一年内到期债务占比23.8%，连续三年小于25%。累计回购公司债券22.6亿元，债券收益率稳中有降；2024H1完成境外债务置换8.17亿美元，保持境外融资渠道通畅。自引入中交集团后，综合融资成本持续下降，2024H1降至4.0% [3] 盈利预测与投资建议 - 预计公司2024-2026年主营业务收入为1352/1395/1420亿元，归母净利润为27.72/31.22/36.62亿元，对应PE为7.9/7.0/6.0。由于绿城中国背靠央企股东，老牌房企口碑优质；聚焦核心城市，优质土储充足；自投业务高周转高去化，销售排名逆势提升；代建业务稳居龙头，可售货值储备充足；债务结构合理健康，融资成本持续降低，预计在一二线核心城市宽松政策效应逐步传导的背景下，绿城中国可以占领行业修复先机，首次覆盖给予"买入"评级 [3]