投资评级 - 报告维持城建发展的"买入"评级，目标价为7.43元 [1][6] 核心观点 - 城建发展24年预计归母净亏损6.97-9.98亿元，扣非归母净亏损12.49-17.94亿元，主要由于房地产市场调整导致地产项目减值 [1] - 尽管24年亏损，但公司核心推荐逻辑未变，未来看点包括业绩结转、销售改善和城中村改造 [1][3] - 公司有望受益于北京房地产市场的率先企稳及政策催化 [1] 业绩预亏原因 - 24年业绩预亏主要由于京外及部分京内项目计提较大规模减值，参股公司北科建集团地产项目减值，以及望坛项目结转以低利润率的回迁房为主 [2] - 国信证券股价上涨35.10%预计带来公允价值变动收益8-9亿元，南微医学股价下跌28.59%预计导致投资亏损3-4亿元 [2] 未来看点 - 望坛棚改、临河村棚改项目仍有较大待结转空间，22年以来新拿地项目有望逐步结转，助推归母净利润回正 [3] - 24年公司拿地强度为31%，在北京和上海获取地块，有望在25年收获销售成果 [3] - 公司成为北京通州区棚户区改造、丰台火车站站前城中村改造项目实施主体，城中村改造有望强化北京资源禀赋 [3] 盈利预测与估值 - 24-26年归母净利润预测从10.17/13.52/14.56亿元调整至-8.65/5.16/8.40亿元，主要由于资产减值损失调高、投资收益和毛利率调低 [4][11] - 估值方式由PE调整为PB，25年合理PB为0.67倍，目标价7.43元 [4] 经营预测指标 - 24-26年营业收入预计为224.23/246.95/259.54亿元，同比增长10.12%/10.13%/5.10% [5] - 24-26年归母净利润预计为-8.65/5.16/8.40亿元，EPS为-0.42/0.25/0.40元 [5] - 24-26年毛利率预计为17.85%/19.70%/20.24%，ROE为-4.57%/2.66%/4.15% [5][12]