投资评级 - 报告对保利发展的投资评级为"买入"，并维持该评级 [6] 核心观点 - 尽管周期压力对业绩表现有所压制，但保利发展在融资、拿地与品牌口碑等方面具备竞争优势，有望持续超越行业平均水平 [2] - 估值端已处于相对底部，短期有一定修复空间，长期来看，格局优化和可转债发行将加速市占率提升，行业量价下行压力逐步缓解，中期规模和盈利能力有较大保障 [2][10] - 预计2025-2026年归母净利润分别为47亿和45亿，对应PE为21.9X和22.9X [10] 业绩表现 - 2024年保利发展实现营收3128.1亿元，同比下降9.8%；归母净利润50.2亿元，同比下降58.4%；扣非归母净利润44.9亿元，同比下降61.9% [4] - 2024年公司竣工目标3400万平，较2023年实际量下降16.1%，2024Q1-3实际竣工面积同比下降26.6% [10] - 2024Q1-3综合毛利率同比下降3.5个百分点至15.9%，全年结算毛利率继续下行 [10] 销售与投资 - 2024年公司实现销售金额3230亿元，同比下降23.5%；销售面积1797万平，同比下降24.7%；销售均价1.80万元/平，同比上升1.6% [10] - 2024年拿地金额683亿元，同比下降58.2%；拿地面积329万平，同比下降69.4%；楼面均价2.08万元/平，同比上升36.8% [10] - 拿地面积强度18.3%，同比下降26.7个百分点；拿地金额强度21.1%，同比下降17.5个百分点 [10] 资金与负债 - 公司拟发行不超过95亿可转债，债券期限六年，已获上交所审核通过，尚需等待证监会注册决定 [10] - 2024年公司货币资金为1479.82亿元，同比下降46.1%；存货为7369.91亿元，同比下降15.2% [13] - 2024年公司资产负债率为75.1%，同比下降1.4个百分点 [13] 行业与市场 - 行业需求低迷，公司销售表现跟随行业趋势下行，但公司销售排名仍稳居前列 [10] - 公司高度重视拿地质量，聚焦核心城市，流速与盈利有一定保证 [10] - 行业量价下行压力逐步缓解，公司中期规模和盈利能力有较大保障 [10]