报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][4] 报告的核心观点 - 招商蛇口发布2025年1月经营简报，销售规模同比收缩，销售单价略有下降，行业排名保持领先，拿地持续聚焦核心城市，优质土地储备充足 [4] - 公司积极获取土地，拿地聚焦核心城市，可售货源较充足，融资渠道畅通，看好未来市占率持续提升 [4] - 受房地产市场整体震荡影响，公司销售情况不确定性增加，下调盈利预测，预计公司2024 - 2026年归母净利润为50.9、70.0、74.0亿元（原63.9、70.3、74.4亿元），EPS为0.56、0.77、0.82元，当前股价对应PE为21.4、15.5、14.7倍 [4] 根据相关目录分别进行总结 销售情况 - 2025年1月，公司实现签约销售金额90.14亿元，同比下降25.01%，实现签约销售面积44.59万平方米，同比下降23.24% [5] - 2024年1月，公司单月销售均价20215.29元/平方米，同比下降2.31% [5] - 据克而瑞数据，2024年1月公司全口径销售金额排名第6名，公司在行业内排名保持相对稳定 [5] 拿地情况 - 2025年延续区域聚焦和城市深耕，关注强心30城，进一步聚焦核心10城 [6] - 2025年1月获取两宗地块，用地面积总计8.84万平方米，总建筑面积21.68万平方米，拿地总成本43.95亿元 [6] - 两宗地块均位于核心城市北京，第一宗位于海淀区朱房村，土地面积10.26万平方米，建筑面积3.47万平方米，权益比例10%，拿地成本9.15亿元；另一宗位于大兴区亦庄，土地面积4.57万平方米，建筑面积11.42万平方米，权益比例100%，拿地成本34.8亿元 [6] - 1月拿地金额占销售金额比例为48.76%，拿地强度有所提升 [6] 财务摘要和估值指标 | 指标 | 2022A | 2023A | 2024E | 2025E | 2026E | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 营业收入(百万元) | 183,003 | 175,008 | 190,022 | 200,235 | 207,165 | | YOY(%) | 13.9 | -4.4 | 8.6 | 5.4 | 3.5 | | 归母净利润(百万元) | 4,264 | 6,319 | 5,093 | 7,004 | 7,401 | | YOY(%) | -58.9 | 48.2 | -19.4 | 37.5 | 5.7 | | 毛利率(%) | 19.3 | 15.9 | 15.4 | 16.3 | 17.1 | | 净利率(%) | 5.0 | 5.2 | 3.7 | 4.9 | 5.1 | | ROE(%) | 3.2 | 3.1 | 2.3 | 3.1 | 3.3 | | EPS(摊薄/元) | 0.47 | 0.70 | 0.56 | 0.77 | 0.82 | | P/E(倍) | 25.5 | 17.2 | 21.4 | 15.5 | 14.7 | | P/B(倍) | 1.3 | 1.1 | 1.0 | 1.0 | 1.0 | [7]