报告公司投资评级 - 首次覆盖给予“推荐”评级 [1][9] 报告的核心观点 - 华润置地作为央企地产领先者，全业态均衡布局，大资管持续精进，综合实力领先，商业运营护城河深厚，开发销售精准匹配住房新趋势，有望持续受益行业发展 [9] 根据相关目录分别进行总结 综合实力领先的城市投资开发运营商 - 华润置地为华润集团旗下城市建设运营业务单元，1994 年改组成立，1996 年香港上市，2022 年确立为国有企业公司治理示范企业，控股股东为华润集团，股权结构集中稳定，2023 年公司总资产、营业收入、净利润占华润集团重要比重 [16][17][18] - 公司构建“3 + 1”一体化业务模式，涵盖多领域构建城市投资开发运营生态圈；2024H1 末资管规模达 4491 亿元，搭建轻资产管理及公募 REITs 平台；生态圈要素型业务多点开花；2024H1 非开发业务利润贡献超 5 成，经营性不动产业务贡献大头 [20][22][26][27] - 2023 年公司收入、归母净利润、核心净利润同比增长，2024H1 增速仍处主流房企靠前水平；受非开发业务拉动，2024H1 综合毛利率等仍处高位，开发销售型业务毛利率处主流企业中下区间；三条红线保持绿档，融资成本低廉渠道畅通，债务到期结构分布合理 [32][35][41] 开发销售：产品、拿地及土储优势增强竞争力 - 开发销售型业务聚焦一二线城市，2024 年销售金额 2611 亿元，规模升至行业第三，公司土储结构合理等优势有助于把握行业趋势增强竞争力 [47] - 公司开发项目产品力体现在产品序列和服务内容，有 4 大产品线，产品溢价能力明显，2021 - 2024 年销售均价累计涨幅高于百强房企，运营效率提升，2024H1 20 个城市市占率排名前五 [53][55][57] - 公司历史拿地逆周期，2024 年拿地金额仍靠前，拿地区域集中一二线；资金优势和多元化拿地能力有望加大核心区获地可能，2024 年已获取 5 宗高总价地块，多元化拿地方式拓宽货源渠道 [60][64][66] - 2024H1 末公司开发销售型业务土储面积 4771 万平米，一二线占比 71%，2022 年及以后获取项目货值占比 54%；2022 - 2024 年拿地金额占比靠前，地市高点一线及二线主城拿地金额占比 66%，历史减值处主流房企前列 [71][74][75] 商业运营：定位、布局及丰富储备加深护城河 - 公司资管规模扩张，租赁及经营收入增长，持有项目成本回报率高，租金覆盖股息及利息倍数超 1 倍；购物中心为重要资产，2024H1 末在营 82 座，面积 1045 万平米，租金收入 94.8 亿元 [79][83] - 公司购物中心在内地领先，零售额、租金收入居前列，实现规模与效率平衡，租售比适中；储备丰富，2024H1 末开发中 46 座，预计 2027 年末在营增至 110 座 [88][93] - 公司践行“一城多汇”“多城多汇”策略，购物中心聚焦核心城市核心地段，一二线占比 80.7%；产品线齐全，有万象城、万象汇、万象天地三条产品线，已实现全产品线规模化布局，零售额增速高于社零 [97][99][108] - 公司具备完善商业地产开发运营体系，合作品牌和会员数量不断增加，有助于提升单项目坪效和盈利潜力 [110] 盈利预测与投资建议 - 预计 2024 - 2026 年开发销售型业务收入同比增长 9.8%、下降 0.3%、6.5%，毛利率分别为 12.6%、12.8%、13.8% [119] - 预计 2024 - 2026 年经营性不动产业务收入同比增长 13.9%、6.4%、7.7%，毛利率分别为 71.1%、71.3%、71.9%；轻资产管理业务收入同比增长 19.6%、16%、14.5%，毛利率分别为 32%、32.6%、32.9%；生态圈要素型业务收入同比增速稳定于 11.6%，毛利率分别为 4.3%、5.4%、4.8% [121][122] - 预计公司 2024 - 2026 年营业收入分别为 2778 亿元、2815.5 亿元、2715.8 亿元，同比增长 10.6%、1.4%、下降 3.5%；归母净利润分别为 272.9 亿元、283.1 亿元、298.6 亿元，同比下降 13%、增长 3.7%、5.5%；EPS 分别为 3.83 元、3.97 元、4.19 元 [122]