报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 关联房企建发房产表现强势，销售、拿地出色，助力建发物业基础物管业务高速增长，且后续预计继续保持较快增长；在管项目优质且集中，增值业务具备良好开展基础和发展潜力；非住宅外拓积极，后续非住宅业态将成为业绩增长重要驱动；公司未来增长确定性较强，估值具备吸引力 [1][2][3] 根据相关目录分别进行总结 关联房企表现 - 2月28日克而瑞发布2025年1 - 2月榜单，建发房产操盘金额184亿元排第七，操盘面积74.4万平方米排第八；2024年全年操盘金额1330亿元排第七，新增土地价值530亿元排第六，新增土地建面231万平方米排第六 [1] 建发物业财务表现 - 2024H1实现收入16亿元，同比增长16.7%；毛利4亿元，同比增长14.6%；归母净利润1.9亿元，同比增长11.0% [2] 基础物管业务 - 2021 - 2023年基础物管业务收入同比增速分别为31.1%/36.6%/36.8%，2024H1该收入同比增速为31.4%；2025年建发房产延续强势表现，后续有更多优质项目交付，预计基础物管业务继续较快增长 [2] 增值业务 - 截至2024年6月30日，在管面积6754万平方米，90.6%为住宅且项目大多集中在福建及周边地区；2024H1社区增值服务收入3.6亿元，占总收入比重22.5%；非业主增值服务发展迅速，2024H1收入3.4亿元，同比增长4.1% [3] 非住宅外拓 - 截至2024年6月30日，已签订非住宅物业管理合约面积800万平方米，2024H1基础物业管理收入中19%来自非住宅业态，后续非住宅业态将成业绩增长重要驱动 [3] 盈利预测与估值 - 调整2024 - 2025年归母净利润预测至4.2/5.1亿元（原预测5.2/6.1亿元），新增2026年预测为5.9亿元，当前股价对应2025年PE为7倍 [4] 公司盈利预测与估值简表数据 | 指标 | 2022 | 2023 | 2024E | 2025E | 2026E | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 营业收入（百万元） | 2,290 | 3,569 | 3,577 | 4,294 | 4,934 | | 营业收入增长率 | 47.1% | 55.8% | 0.2% | 20.0% | 14.9% | | 归母净利润（百万元） | 247 | 467 | 419 | 508 | 586 | | 归母净利润增长率 | 55.1% | 89.0% | -10.4% | 21.3% | 15.5% | | EPS（元） | 0.18 | 0.33 | 0.30 | 0.36 | 0.42 | | ROE（归母，摊薄） | 19.4% | 25.5% | 20.8% | 22.7% | 23.5% | | P/E | 14.6 | 7.7 | 8.6 | 7.1 | 6.2 | | P/B | 2.8 | 2.0 | 1.8 | 1.6 | 1.4 | [5] 财务报表与盈利预测数据 | 报表类型 | 项目 | 2022 | 2023 | 2024E | 2025E | 2026E | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 利润表（百万元） | 营业收入 | 2,290 | 3,569 | 3,577 | 4,294 | 4,934 | | | 营业成本 | -1,753 | -2,568 | -2,709 | -3,258 | -3,754 | | | 毛利 | 537 | 1,001 | 868 | 1,035 | 1,181 | | | 其他收入 - 经营 | -8 | -8 | -8 | -10 | -11 | | | 销售费用 | -8 | -8 | -8 | -10 | -11 | | | 行政费用及其他营业费用 | -287 | -356 | -285 | -321 | -345 | | | 应收账款减值损失 | -5 | -3 | -13 | -7 | -6 | | | 折旧及摊销 | -21 | -27 | -27 | -33 | -39 | | | EBITDA | 275 | 678 | 606 | 750 | 877 | | | 营业利润 EBIT | 254 | 652 | 579 | 717 | 838 | | | 财务收入/(费用)净额 | 71 | 76 | 74 | 76 | 77 | | | 税前利润 EBT | 325 | 727 | 654 | 793 | 916 | | | 所得税 | -73 | -180 | -163 | -198 | -229 | | | 净利润（含少数股东权益） | 251 | 547 | 490 | 595 | 687 | | | 净利润（不含少数股东权益） | 247 | 467 | 419 | 508 | 586 | | | 总股本(百万股） | 1,408 | 1,408 | 1,408 | 1,408 | 1,408 | | | EPS(元，人民币） | 0.18 | 0.33 | 0.30 | 0.36 | 0.42 | | 资产负债表（百万元） | 流动资产合计 | 3,157 | 3,606 | 3,879 | 4,186 | 4,483 | | | 货币资金 | 2,703 | 2,952 | 3,166 | 3,331 | 3,497 | | | 应收款项及其他应收款项 | 358 | 542 | 596 | 727 | 847 | | | 存货 | 40 | 45 | 51 | 58 | 66 | | | 受限制银行存款 - 流动资产 | 33 | 16 | 16 | 18 | 19 | | | 非流动资产合计 | 150 | 198 | 221 | 250 | 272 | | | 固定资产 - 物业,厂房及设备 | 36 | 51 | 40 | 44 | 44 | | | 于联营公司之权益 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | | | 有使用权资产 - 非流动资产 | 22 | 45 | 84 | 101 | 116 | | | 递延税项资产 - 非流动资产 | 15 | 26 | 26 | 31 | 36 | | | 无形资产 | 17 | 14 | 10 | 13 | 15 | | | 商誉 | 60 | 60 | 60 | 60 | 60 | | | 资产总计 | 3,307 | 3,803 | 4,100 | 4,437 | 4,755 | | | 流动负债合计 | 2,005 | 1,905 | 2,018 | 2,127 | 2,184 | | | 应付账款及其他应付款项 | 941 | 1,282 | 1,410 | 1,440 | 1,430 | | | 应付关联方款项——流动负债 | 0 | 2 | 2 | 2 | 2 | | | 合同负债 - 流动负债 | 990 | 446 | 447 | 492 | 528 | | | 租赁 - 流动负债 | 4 | 8 | 9 | 10 | 12 | | | 应交所得税 - 流动负债 | 69 | 166 | 150 | 182 | 210 | | | 非流动负债合计 | 28 | 66 | 66 | 70 | 74 | | | 租赁 - 非流动负债 | 12 | 35 | 35 | 36 | 37 | | | 递延税项负债 - 非流动 | 8 | 13 | 13 | 16 | 18 | | | 负债总计 | 2,034 | 1,972 | 2,085 | 2,197 | 2,258 | | | 股本 | 11 | 12 | 12 | 12 | 12 | | | 储备 | 1,234 | 1,714 | 1,888 | 2,098 | 2,341 | | | 股东权益合计(不含少数股东权益) | 1,246 | 1,726 | 1,900 | 2,110 | 2,353 | | | 少数股东权益 | 27 | 106 | 116 | 129 | 144 | | | 股东权益合计(含少数股东权益) | 1,273 | 1,832 | 2,016 | 2,239 | 2,497 | | 现金流量表（百万元） | 经营活动现金流 | 496 | 186 | 651 | 639 | 714 | | | 投资活动现金流 | 6 | 21 | (100) | (229) | (250) | | | 融资活动现金流 | (60) | 43 | (338) | (245) | (297) | | | 净现金流 | 442 | 249 | 213 | 165 | 167 | [9]