报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 2025年6月70城新房销售价格环比降幅扩大、同比降幅缩小，二手房销售价格同比降幅收窄、环比降幅扩大，房地产市场整体朝着止跌回稳方向迈进，但房价可能小幅度震荡，期待政策推动市场进一步稳定，存量收储及城中村改造工作有望改善住房供求关系、加快止跌回稳进程 [8][29] 报告目录内容总结 新房价格同比降幅缩小，一线新房价格环比降幅扩大 - 6月新建商品住宅一、二、三线城市环比分别为 -0.3%、-0.2%、-0.3%，70城整体环比 -0.3%，降幅较5月扩大0.1pct；同比分别为 -1.4%、-3.0%、-4.6%，70城整体新房价格同比降幅缩小0.4pct至3.7% [5][14] - 6月70城新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、56、1个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为3、0、67个，价格环比上涨城市数量环比减少4城，同比上涨城市数量环比持平 [15] 二手房价同比降幅缩小，环比降幅扩大 - 6月70城二手房价格环比 -0.6%，降幅环比扩大0.1pct；同比 -6.1%，降幅缩小0.2pct。其中一、二、三线城市环比分别 -0.7%、-0.6%、-0.6%，同比分别 -3.0%、-5.8%、-6.7% [6][19] - 6月70城二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为1、0、69个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、0、70个，二手房价环比上涨城市减少2城，70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [6][22] 新房上海同环比领涨，二手房价格35城同比均下降 - 6月35城新房价格同环比降多增少，同比上海、杭州、太原3城上涨，环比上海、长沙、宁波等9城上涨，上海以环比 +0.4%、同比 +6.0%领跑；一线城市仅上海新房价格同环比增长；新房1 - 6月整体同比上海、太原分别以 +5.8%、+1.1%领跑 [7][26] - 6月35城二手房环比仅西宁一城上涨，涨幅0.1%，同比均下降，呼和浩特、郑州同比下降9.1%、8.2%；1 - 6月上海以同比 -1.3%领跑，呼和浩特同比跌幅超10%，一线城市上海、北京、深圳、广州分别同比 -1.3%、-2.1%、-4.2%、-8.0% [26] 投资建议 - 推荐布局城市基本面好、把握改善型客户需求的强信用房企，如绿城中国、招商蛇口等；住宅与商业地产双轮驱动、受益于地产复苏和消费促进政策的企业，如华润置地、新城控股等；“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的，如华润万象生活、绿城服务等 [8][29]

公司管理层变动 - 公司2025年3月26日委任乔海侠为主席、黄党辉为行政总裁[4] - 公司2024年8月30日甘美霞辞任公司秘书，游子麟获委任[6] - 乔海侠女士于2025年3月26日获委任为董事会主席，在物业管理业务有逾24年经验[189] - 黄党辉53岁，2020年9月22日获委任为董事，9月28日调任执行董事，2025年3月26日获委任为公司行政总裁，拥有逾26年物业管理业务经验[191][195][196] - 乔海侠50岁，2020年9月22日获委任为董事，9月28日调任执行董事，2025年3月26日获委任为董事会主席，曾于2020年9月28日至2025年3月26日担任公司首席执行官，拥有逾24年物业管理业务经验[192][193] - 林伟国47岁，2020年9月22日获委任为董事，9月28日调任非执行董事，2022年8月25日至2025年3月26日出任主席[198] 公司基本信息 - 公司股份代号为2156[11] 公司整体财务数据关键指标变化 - 2024年公司实现营业收入约人民币3292.9百万元，同比下降7.7%[15][16] - 2024年公司权益所有人应占期内溢利为人民币323.5百万元，同比减少30.8%[15][17] - 公司董事会建议就2024年度宣派末期股息每股0.15港元，待股东大会批准[15][18] - 公司本年度收入约为32.929亿元，较2023年的35.693亿元减少约7.7%[107] - 销售成本从2023年的25.679亿元增至25.862亿元，增加约0.7%，因业务规模扩大[112][116] - 公司毛利从2023年约10.015亿元降至2024年约7.067亿元，降幅约29.4%，毛利率从28.1%降至21.5%[118][121] - 其他收入从2023年约1730万元降至2024年约1530万元[119][122] - 销售及营销开支从2023年约800万元增至2024年约900万元[120][123] - 行政及其他经营开支从2023年约3.558亿元增至2024年约3.631亿元，增幅约2.1%[124][128] - 贸易及其他应收款项预期信贷亏损拨备净额从2023年约320万元增至2024年约640万元[125][129] - 融资收入净额从2023年约7580万元降至2024年约7560万元，降幅约0.2%[126][130] - 除所得税前溢利从2023年约7.275亿元降至2024年约4.208亿元，降幅约42.2%[132][136] - 所得税开支从2023年约1.802亿元降至2024年约9290万元，降幅约48.4%[133][137] - 公司权益持有人应占年内溢利从2023年约4.673亿元降至2024年约3.235亿元，降幅约30.8%[134][138] - 贸易及其他应收款项从2023年约5.418亿元增至2024年约6.627亿元，增幅约22.3%[140][143] - 2024年12月31日合同负债约为人民币51260万元，较2023年12月31日约人民币44640万元增加约人民币6620万元[147][149] - 2024年度经营活动现金净额约人民币26520万元，较2023年度约人民币18550万元增加约42.9% [148][150] - 2024年12月31日流动资产净额约为人民币16.656亿元，较2023年12月31日约人民币17.002亿元减少了约人民币3460万元[148][151] - 2024年12月31日流动比率约1.8倍，2023年12月31日约1.9倍[148][151] - 2024年12月31日银行及手头现金约为人民币29.16亿元，2023年12月31日约人民币29.683亿元[148][151] - 2024年12月31日资产负债率约为53.3%，2023年12月31日约51.8% [152][155] - 2024年12月31日计息借款为约人民币950万元，2023年12月31日约人民币1960万元[152][155] 各业务线数据关键指标变化 - 2024年基础物管服务收入约人民币1781.1百万元，同比增长25.6%[15][16] - 2024年社区增值及协同服务收入约人民币760.3百万元，同比下降44.7%[15][16] - 2024年非业主增值服务收入约人民币670.6百万元，同比下降5.2%[15][16] - 2024年商业运营管理服务收入约人民币80.9百万元，同比增长16.7%[15][16] - 2024年物业管理服务收入约17.811亿元，较2023年的约14.18亿元增加约25.6%，增长主要因在管总建筑面积增长[60][64] - 2024年社区增值及协同服务收入约7.603亿元，较2023年约13.748亿元减少约44.7%[92][94] - 2024年家居美化服务中房屋硬装业务收入约2360万元，较2023年约6.836亿元减少约96.6%[92][94][96][97] - 2024年家居生活服务收益2.29948亿元，占比30.3%；2023年收益2.07109亿元，占比15.1%[96] - 2024年智能社区服务收益2.07787亿元，占比27.3%；2023年收益2.23221亿元，占比16.2%[96] - 2024年公共区域增值服务收益9540.3万元，占比12.5%；2023年收益7630.3万元，占比5.5%[96] - 物业管理服务是最大收益来源，本年度收入约17.811亿元，占总收益约54.1%，在管建筑面积从6140万平方米增至7550万平方米[109][110] - 社区增值及协同服务收入从2023年的13.748亿元降至7.603亿元，减少约44.7%，房屋硬装业务收入从6.836亿元降至2360万元，减少约96.6%[111][113] - 非业主增值服务收入从2023年的7.071亿元降至6.706亿元，减少约5.2%，因合作开发商拿地和新增销售中心减少[99][100][111][114] - 商业物业运营管理服务收入从2023年的6930万元增至8090万元，增加约16.7%，在管项目从21个增至22个，建筑面积从105万平方米增至128万平方米[103][105][111][115] - 接待、秩序维护及清洁服务在2024年非业主增值服务收入中占比99.1%，为6.64605亿元；咨询服务占比0.9%，为599.7万元[102] - 2023年接待、秩序维护及清洁服务在非业主增值服务收入中占比99.2%，为7.01747亿元；咨询服务占比0.8%，为540.2万元[102] - 物业管理服务收入占比从2023年的39.7%提升至2024年的54.1%[109] - 社区增值及协同服务收入占比从2023年的38.5%降至2024年的23.0%[109] 公司业务规模数据 - 截至2024年12月31日，合约管理面积1.091亿平方米，同比增长7.2%[29][30] - 截至2024年12月31日，在管面积7550万平方米，同比增长22.9%[29][30] - 截至2024年12月31日，公司物业管理组合覆盖中国16个省、直辖市及自治区的63个城市，合约建筑面积约10910万平方米，在管建筑面积约7550万平方米，服务逾45.5万户家庭[59][61][66][68] - 截至2024年12月31日，合约建筑面积约10910万平方米，合约项目数量703个，较2023年分别增长约7.2%及6.7%[65][67] - 截至2024年12月31日，在管建筑面积约7550万平方米，在管项目数量527个，较2023年分别增长约22.9%及18.4%[65][67] - 截至2024年12月31日，703个合约项目覆盖63个城市，527个在管项目覆盖50个城市[66][68] - 截至2024年12月31日，公司合约建筑面积总计109,106千平方米，在管建筑面积总计75,541千平方米；2023年同期合约建筑面积为101,797千平方米，在管建筑面积为61,449千平方米[73] - 截至2024年12月31日，公司与厦门建发集团签订的合约建筑面积约为6720万平方米，较2023年12月31日的约6160万平方米增长约9.2%[75][78] - 截至2024年12月31日，公司与独立第三方签订的合约建筑面积约为4190万平方米，较2023年12月31日的约4020万平方米增长约4.1%[75][79] - 2024年，厦门建发集团相关项目在管建筑面积50,077千平方米，收益1,145,778千元，占比64.3%；独立第三方项目在管建筑面积25,464千平方米，收益635,299千元，占比35.7%。2023年，厦门建发集团相关项目在管建筑面积39,556千平方米，收益857,853千元，占比60.5%；独立第三方项目在管建筑面积21,893千平方米，收益560,149千元，占比39.5%[82] - 截至2024年12月31日，公司已签订的非住宅物业的合约建筑面积约为850万平方米，较2023年12月31日的约780万平方米增长约9.6%[83][84] - 2024年物业管理服务总收益为17.81077亿元，在管建筑面积7554.1万平方米；2023年总收益为14.18002亿元，在管建筑面积6144.9万平方米[86][90] - 2024年住宅收益14.26951亿元，占比80.1%，在管建筑面积6912.3万平方米；2023年住宅收益11.12349亿元，占比78.4%，在管建筑面积5670.3万平方米[86] - 2024年非住宅收益3.54126亿元，占比19.9%，在管建筑面积641.8万平方米；2023年非住宅收益3.05653亿元，占比21.6%，在管建筑面积474.6万平方米[86] - 2024年包干制收益17.33744亿元，占比97.3%，在管建筑面积7409万平方米；2023年包干制收益13.89006亿元，占比98.0%，在管建筑面积6029.4万平方米[90] - 2024年酬金制收益4733.3万元，占比2.7%，在管建筑面积145.1万平方米；2023年酬金制收益2899.6万元，占比2.0%，在管建筑面积115.5万平方米[90] 公司服务与荣誉 - 赛惟物业管理服务满意度为94分，维持行业标杆水平[21][23] - 公司获“2024中国物业服务力百强企业第16位”等多项荣誉[21][24] - 2024年5月公司获“中国物业服务力百强企业”称号，排名第16位，较2023年提升9位；还获“中国物业管理上市公司20强”称号[56][58] 公司业务拓展与创新 - 家政服务拓展高客单品类产品覆盖率并外拓客户[33][34] - 公司引入充电桩服务商，在社区新能源场景创收[33][34] - 海沧溢佰养老中心与岛内溢佰养老院良性竞争提升服务质量[33][35] - 兆慧科技新增外拓合同金额超千万元[33][35] - 公司成功上线保洁计划工单系统，结合智能清洁机器人使用，优化人机协作流程，实现保洁任务精准派发与智能监管，促进效率提升与成本节约[37][39] - 公司正式上线大运营平台，可实时监控与洞察运营全貌，为管理层提供精准经营决策支持，推动业务优化与战略落地[37][39] 公司2025年发展策略 - 2025年公司将以“打造更有品质的生活空间，引领美好生活”为使命，坚持“提品质、稳经营、优管理、创新局”的经营策略[40][42] - 2025年公司将坚持“以客户为中心”，通过全面落地“天天好”服务，深化分级服务体系，打造“灯塔”级服务项目，提升业主满意度[40][42] - 公司将加大拓展力度，依托建发集团资源构建“项目蓄水池”，针对政策性住房确保在福建省内应拓尽拓，还将关注优质收并购机会[41][43][44] - 公司将探索社区增值及协同服务客户需求，革新业务运作方式，关注C端社区增值服务机会，挖掘家政、美居等领域增长潜力[46][47] - 公司将挖掘社区可利用空间，尝试多品类空间运营，提升会所空间服务能力[46][48] - 2025年公司将推进数字化转型，试点AI智能客服，结合片区化管理推广工程抢单，深化智能化设备部署应用[49] - 2025年公司使命为打造更有品质的生活空间，引领美好生活，

纪要涉及的公司 建发物业 纪要提到的核心观点和论据 1. **2024年经营进展** - 内部协同：与建发合成、建发建管建立定期沟通机制，转化落地1.9亿元合同金额，拓宽优质项目来源渠道[1] - 多元化发展增值服务：聚焦西端业务深化，引入食材养护等高客单产品品类，家庭服务拓展到外部企业实现外托客户突破，小区社区充电业务试点有营收增长[1][2] 2. **2024年毛利率情况及应对措施** - 整体毛利率：2024年毛利率21.5%，较2023年同期下降6.6个百分点，主要受社区增值中硬装业务影响，剔除后下降幅度不大[3] - 应对措施：集财方面落地近40项品类，全年降本近千万元；智能化设施设备在近10%项目试点，人群管理面积提升近6%，人均作业面积增加300平，节约近千万元成本；2025年扩大试点范围至50%以上，加大AI及新型设备投入[4][5] 3. **业务板块展望** - 基础物管：继续扩大智能化试点范围，加大AI及新型设备投入以节约成本[5] - 非业主增值：维持17.3%毛利率水平[5] - 社区增值服务：聚焦家政和美居业务，虽对毛利率有略降影响，但看重未来发展潜力，46万户业主基础可提升业主粘性和收缴率[6] 4. **在管项目结构及政策性住房业务** - 在管项目结构：20年及以前项目占比30%，21年到现在交付楼盘占40%，其中3年内占50%，4 - 5年占20%，整体项目较新；10个厦门高端老楼盘略有亏损，合计不到200万，其他10年以上楼盘无亏损，毛利率接近20%[9][10] - 政策性住房业务：凭借服务品质和资源优势，2024年在厦门落地多个项目，合同金额1.5亿元，市占率40% - 50%，盈利来源为物管费和运营管理分成[8] 5. **外拓与收并购规划** - 外拓：2024年外扩合同金额5.2 - 5.3亿元，2025年目标10亿元；非住业态是拓展方向，将在淡海、江苏、浙江、川渝、广州成立工建；审慎评估甲方回款能力[11][12][17] - 收并购：收并购市场估值回归理性，寻找服务理念契合、物管费大于2元、城市重合度好的纯物管公司，关注增值服务上下游关联公司[13][14] 6. **派息率问题** - 现状：市场认为派息率减少，股价受影响，全行业都在减派息率[15] - 规划：推动管理层提高派息率比例，接受股东批评并积极改进[16] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 公司目前在管规模1500万方，属于中型物业公司，正在做新的5年战略规划，追求规模增长[11] - 对于增持安排，需报国资委审批，目前主要以增持为主[19]

文章核心观点 - 2024年物业行业规模增速放缓，企业转向“质价相符”，建发物业发布财报营收及归母净利润下滑引发担忧，但持续型业务增长良好，且在服务、科技方面表现出色，未来有望持续稳健增长 [1][2][17] 分组1：韧性发展，持续型业务稳中有增 - 2024年建发物业营收32.9亿元，增速 -8%，归母净利润3.23亿元，增速 -31%，下滑受“房屋硬装业务”影响，该业务2025年起不再产生收入 [2] - 2024年建发物业剔除硬装后营收达32.7亿元，增速13%，2023年硬装业务占总营收比19%，2024年占比仅1% [2] - 2024年建发物业剔除硬装后归母净利润达3.26亿元，增速15%，硬装业务利润贡献为 -0.03亿元，拖累归母净利润表现 [4] - 建发物业持续型业务“增收增利”，得益于对服务品质的追求 [6] 分组2：夯实基础，以高品质服务助力收缴 - 2024年物业行业收缴率压力大，重点城市收缴率下滑约3%，建发物业保持90%以上高收缴率 [7] - 建发物业坚持“以客户为中心”理念，推出“天天好”服务体系，打造四好标签，制定7大行动计划，服务满意度94分位于赛惟库内行业第二名 [9] 分组3：拥抱科技，打造温馨智慧的美好社区 - AI与机器人技术为物业行业解决人工成本上升问题开辟新路径，建发物业积极探索科技与物业管理融合 [14] - 2024年建发物业在约10%小区试点清洁机器人，每日工作9小时，相当于2位专业保洁人员，还通过自动道闸、LED节能灯带等实现降本增效 [16] - 2025年政府提出“好房子”概念，建发物业引入前沿科技设备，为业主打造兼具温度与科技感的未来社区 [16] 分组4：结语 - 建发物业重视股东回报，追求规模与效益平衡，未来有望持续稳健增长，为股东创造更大价值 [17]

文章核心观点 建发物业发布2024年度业绩，收入和股东应占溢利同比减少，拟派末期息，公司获多项荣誉，业务覆盖多地且有四条主要业务线 [1][2] 业绩情况 - 集团收入32.93亿元，同比减少约7.7% [1] - 股东应占溢利3.24亿元，同比减少约30.8% [1] - 每股基本盈利0.24元 [1] - 拟派末期息每股0.15港元 [1] 公司荣誉 - 2024年五月获"中国物业服务力百强企业"称号，排名第16位，较2023年提升9位 [1] - 2024年五月获"中国物业管理上市公司20强"称号 [1] 业务覆盖 - 物业管理组合范围遍布中国16个省、直辖市及自治区的63个城市，包括一线城市 [1] - 合同建筑面积约为109.1百万平方米，在管建筑面积达约75.5百万平方米 [1] - 向逾455,000户家庭提供服务 [1] 业务线 - 主要业务线有物业管理服务、社区增值及协同服务、非业主增值服务、商业物业运营管理服务 [2]

公司整体财务数据关键指标变化 - 公司2024年度收入约为人民币32.929亿元，较2023年度约人民币35.693亿元减少约7.7%[2] - 公司2024年度毛利约为人民币7.067亿元，较2023年度约人民币10.015亿元减少约29.4%[2] - 公司2024年度毛利率约为21.5%，较2023年度的28.1%下降6.6个百分点[2] - 公司2024年度溢利约为人民币3.279亿元，较2023年度约人民币5.473亿元减少约40.1%[2] - 公司2024年度公司权益持有人应占溢利约为人民币3.235亿元，较上一财政年度约人民币4.673亿元减少约30.8%[2] - 剔除房屋硬装业务影响后，公司2024年度收入、毛利及公司权益持有人应占溢利较上一财政年度分别增加约13.3%、6.8%及15.1%[2] - 公司2024年度基本每股盈利为人民币0.24元，2023年为人民币0.35元[4] - 公司2024年度摊薄每股盈利为人民币0.23元，2023年为人民币0.34元[4] - 2024年物业、厂房及设备为50,637千元，2023年为51,388千元，同比下降1.46%[5] - 2024年使用权资产为35,682千元，2023年为45,159千元，同比下降21%[5] - 2024年存货为63,750千元，2023年为44,992千元，同比增长41.7%[5] - 2024年贸易及其他应收款项为662,696千元，2023年为541,757千元，同比增长22.32%[5] - 2024年贸易及其他应付款项为1,394,780千元，2023年为1,282,329千元，同比增长8.77%[5] - 2024年合同负债为512,598千元，2023年为446,421千元，同比增长14.82%[5] - 2024年计息借款非流动负债为9,000千元，2023年为18,250千元，同比下降50.69%[6] - 2024年租赁负债非流动负债为29,069千元，2023年为34,712千元，同比下降16.26%[6] - 2024年公司权益持有人应占权益为1,762,216千元，2023年为1,726,141千元，同比增长2.09%[6] - 2024年非控股权益为48,394千元，2023年为105,523千元，同比下降54.14%[6] - 2024年所得税开支总额92,937千元，2023年为180,151千元[35] - 2024年公司权益持有人应占年内溢利为323,477千元，2023年为467,347千元；2024年每股基本盈利为0.24元，2023年为0.35元[38] - 2024年计算每股摊薄盈利的普通股加权平均数为1,392,181千股，每股摊薄盈利为0.23元；2023年分别为1,374,582千股和0.34元[41] - 本年度公司收入约为人民币3292.9百万元，较上一年度减少约7.7%[65] - 销售成本从约人民币2567.9百万元增加约0.7%至约人民币2586.2百万元[68] - 公司毛利从约人民币1001.5百万元减少约29.4%至约人民币706.7百万元，毛利率从约28.1%降至约21.5%[69] - 其他收入从约人民币17.3百万元减少至约人民币15.3百万元[70] - 销售及营销开支从约人民币8.0百万元增加至约人民币9.0百万元[71] - 行政及其他经营开支从约人民币355.8百万元增加约2.1%至约人民币363.1百万元[72] - 本年度集团除所得税前溢利约为4.208亿元，较2023年度的7.275亿元减少约42.2%[75] - 所得税开支由2023年度的1.802亿元减少至本年度的0.929亿元，减少约48.4%[76] - 本年度公司权益持有人应占年内溢利约为3.235亿元，较2023年度的4.673亿元减少约30.8%[77] - 2024年末集团物业、厂房及设备约为0.506亿元，较2023年末的0.514亿元减少约1.5%[78] - 2024年末集团贸易及其他应收款项约为6.627亿元，较2023年末的5.418亿元增加约22.3%[79] - 2024年末集团现金及现金等价物约为28.948亿元，较2023年末的29.524亿元减少约1.9%，其中约93%以人民币计值，约7%以港元计值[80] - 2024年末集团贸易及其他应付款项约为13.948亿元，较2023年末的12.823亿元增加约8.8%[81] - 2024年末集团合同负债约为5.126亿元，较2023年末的4.464亿元增加约6620万元[82] - 本年度集团经营活动现金净额约为2.652亿元，较2023年度的1.855亿元增加约42.9%[83] - 2024年末集团资产负债率约为53.3%，较2023年末的51.8%有所上升；计息借款为约950万元，较2023年末的1960万元减少[85] 公司业务线数据关键指标变化 - 公司物业管理服务的合约建筑面积于2024年12月31日约为1.091亿平方米，较2023年12月31日约1.018亿平方米增长约7.2%[2] - 2024年物业管理服务收益为1781077千元，2023年为1418002千元[23] - 2024年商业物业运营管理服务收益为80915千元，2023年为69327千元[23] - 2024年社区增值协同服务收益为450509千元，2023年为405222千元[23] - 2024年非主业增值服务收益为670602千元，2023年为707149千元[23] - 2024年来自厦门建发及其联系人控制实体的收益占集团收益36.3%，2023年为33.1%[24] - 2024年及2023年集团全部收益来自中国[25] - 2024年集团合同负债为512598千元，2023年为446421千元[26] - 2024年确认与转入合同负债相关的收益为971221千元，2023年为445033千元[26] - 2024年物业管理服务确认收益为262506千元，2023年为384226千元[26] - 2024年社区增值及协同服务确认收益为703761千元，2023年为55360千元[26] - 2024年社区增值及协同服务剩余未履行或部分履行的履约义务交易价格分配：1年内为151,753千元，超过1年为67,649千元，总计219,402千元；2023年对应数据分别为136,192千元、74,454千元、210,646千元[27] - 2024年贸易应收款项：第三方为284,161千元，关联方为260,370千元，总计544,531千元，扣除预期信贷亏损拨备19,723千元后为524,808千元；2023年对应数据分别为229,641千元、175,366千元、405,007千元、14,274千元、390,733千元[27] - 2024年其他应收款项：按金为29,388千元，预付款项为24,857千元，其他应收款项为21,909千元，应收非控股权益款项为6,750千元，代业主支付的款项为48,853千元，应收增值税为10,035千元，总计141,792千元，扣除预期信贷亏损拨备3,904千元后为137,888千元；2023年对应数据分别为23,781千元、32,775千元、24,923千元、32,400千元、35,267千元、4,847千元、153,993千元、2,969千元、151,024千元[27] - 2024年贸易及其他应收款项总计662,696千元，2023年为541,757千元[27] - 2024年贸易应付账款473,236千元，2023年为353,876千元[31] - 2024年其他应付款项921,544千元，2023年为928,453千元[31] - 2024年贸易及其他应付款项总计1,282,329千元，2023年为1,394,780千元[31] - 2024年应收关联方款项43,374千元，2023年为50,500千元[33] - 2024年应付关联方款项8,130千元，2023年为1,565千元[34] - 截至2024年12月31日，公司物业管理组合覆盖中国16个省、直辖市及自治区的63个城市，合同建筑面积约109.1百万平方米，在管建筑面积约75.5百万平方米，服务逾455,000户家庭[45] - 2024年度公司物业管理服务收入约1,781.1百万元，较2023年约1,418.0百万元增加约25.6%[47] - 截至2024年12月31日，公司合约建筑面积约109.1百万平方米，合约项目数量703个，较2023年分别增长约7.2%及6.7%[48] - 截至2024年12月31日，公司在管建筑面积约75.5百万平方米，在管项目数量527个，较2023年分别增长约22.9%及18.4%[48] - 截至2024年12月31日，公司有703个合约项目，覆盖中国16个省、直辖市及自治区的63个城市，在管项目527个，覆盖50个城市，逾455,000户家庭[49] - 2024年和2023年12月31日，海西集群合约建筑面积分别为62,690千平方米和58,795千平方米，在管建筑面积分别为47,206千平方米和38,313千平方米[52] - 2024年和2023年12月31日，华东集群合约建筑面积分别为23,347千平方米和22,280千平方米，在管建筑面积分别为14,360千平方米和12,222千平方米[52] - 2024年和2023年12月31日，东南集群合约建筑面积分别为23,069千平方米和20,722千平方米，在管建筑面积分别为13,975千平方米和10,914千平方米[52] - 2024年和2023年12月31日，公司合约建筑面积总计分别为109,106千平方米和101,797千平方米，在管建筑面积总计分别为75,541千平方米和61,449千平方米[52] - 截至2024年12月31日，公司与厦门建发集团签订的合约建筑面积约为6720万平方米，较2023年12月31日的约6160万平方米增长约9.2%[53] - 截至2024年12月31日，公司与独立第三方签订的合约建筑面积约为4190万平方米，较2023年12月31日的约4020万平方米增长约4.1%[53] - 截至2024年和2023年12月31日，集团在管建筑面积分别为75,541千平方米和61,449千平方米[55][56][57] - 截至2024年和2023年12月31日止年度，集团物业管理服务收益分别为1,781,077千元和1,418,002千元[55][56][57] - 2024年厦门建发集团在管建筑面积50,077千平方米，收益1,145,778千元，占比64.3%；2023年在管39,556千平方米，收益857,853千元，占比60.5%[55] - 2024年独立第三方在管建筑面积25,464千平方米，收益635,299千元，占比35.7%；2023年在管21,893千平方米，收益560,149千元，占比39.5%[55] - 2024年住宅在管建筑面积69,123千平方米，收益1,426,951千元，占比80.1%；2023年在管56,703千平方米，收益1,112,349千元，占比78.4%[56] - 2024年非住宅在管建筑面积6,418千平方米，收益354,126千元，占比19.9%；2023年在管4,746千平方米，收益305,653千元，占比21.6%[56] - 2024年包干制在管建筑面积74,090千平方米，收益1,733,744千元，占比97.3%；2023年在管60,294千平方米，收益1,389,006千元，占比98.0%[57] - 2024年酬金制在管建筑面积1,451千平方米，收益47,333千元，占比2.7%；2023年在管1,155千平方米，收益28,9

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 关联房企建发房产表现强势，销售、拿地出色，助力建发物业基础物管业务高速增长，预计后续基础物管业务将继续较快增长 [1][2] - 建发物业在管项目优质且集中，增值业务具备良好开展基础和发展潜力 [3] - 建发物业积极拓展高质量非住宅物业，非住宅业态将成为业绩增长重要驱动 [3] - 考虑房屋硬装业务影响，调整公司 2024 - 2025 年归母净利润预测，新增 2026 年预测，公司未来增长确定性强，估值具备吸引力 [4] 根据相关目录分别进行总结 关联房企表现 - 2025 年 1 - 2 月，建发房产操盘金额 184 亿元，排名第七，操盘面积 74.4 万平方米，排名第八；2024 年全年，操盘金额 1330 亿元，排名行业第七，新增土地价值 530 亿元，排名行业第六，新增土地建面 231 万平方米，排名行业第六 [1] 建发物业业绩情况 - 2024H1 实现收入 16 亿元，同比增长 16.7%；毛利 4 亿元，同比增长 14.6%；归母净利润 1.9 亿元，同比增长 11.0% [2] - 2021 - 2023 年，基础物管业务收入同比增速分别为 31.1%/36.6%/36.8%，2024H1 该收入同比增速为 31.4% [2] 增值业务情况 - 截至 2024 年 6 月 30 日，在管面积 6754 万平方米，90.6%为住宅，项目大多集中在福建及周边地区，利于开展住户增值服务 [3] - 2024H1 社区增值服务收入 3.6 亿元，占总收入比重 22.5%；非业主增值服务收入 3.4 亿元，同比增长 4.1% [3] 非住宅外拓情况 - 截至 2024 年 6 月 30 日，已签订非住宅物业管理合约面积 800 万平方米，2024H1 基础物业管理收入中 19%来自非住宅业态 [3] 盈利预测与估值 - 调整 2024 - 2025 年归母净利润预测至 4.2/5.1 亿元（原预测 5.2/6.1 亿元），新增 2026 年预测为 5.9 亿元，当前股价对应 2025 年 PE 为 7 倍 [4] 财务数据 |指标|2022|2023|2024E|2025E|2026E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|2,290|3,569|3,577|4,294|4,934| |营业收入增长率|47.1%|55.8%|0.2%|20.0%|14.9%| |归母净利润（百万元）|247|467|419|508|586| |归母净利润增长率|55.1%|89.0%|-10.4%|21.3%|15.5%| |EPS（元）|0.18|0.33|0.30|0.36|0.42| |ROE（归母，摊薄）|19.4%|25.5%|20.8%|22.7%|23.5%| |P/E|14.6|7.7|8.6|7.1|6.2| |P/B|2.8|2.0|1.8|1.6|1.4|[5]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 关联房企建发房产表现强势，销售、拿地出色，助力建发物业基础物管业务高速增长，且后续预计继续保持较快增长；在管项目优质且集中，增值业务具备良好开展基础和发展潜力；非住宅外拓积极，后续非住宅业态将成为业绩增长重要驱动；公司未来增长确定性较强，估值具备吸引力 [1][2][3] 根据相关目录分别进行总结 关联房企表现 - 2月28日克而瑞发布2025年1 - 2月榜单，建发房产操盘金额184亿元排第七，操盘面积74.4万平方米排第八；2024年全年操盘金额1330亿元排第七，新增土地价值530亿元排第六，新增土地建面231万平方米排第六 [1] 建发物业财务表现 - 2024H1实现收入16亿元，同比增长16.7%；毛利4亿元，同比增长14.6%；归母净利润1.9亿元，同比增长11.0% [2] 基础物管业务 - 2021 - 2023年基础物管业务收入同比增速分别为31.1%/36.6%/36.8%，2024H1该收入同比增速为31.4%；2025年建发房产延续强势表现，后续有更多优质项目交付，预计基础物管业务继续较快增长 [2] 增值业务 - 截至2024年6月30日，在管面积6754万平方米，90.6%为住宅且项目大多集中在福建及周边地区；2024H1社区增值服务收入3.6亿元，占总收入比重22.5%；非业主增值服务发展迅速，2024H1收入3.4亿元，同比增长4.1% [3] 非住宅外拓 - 截至2024年6月30日，已签订非住宅物业管理合约面积800万平方米，2024H1基础物业管理收入中19%来自非住宅业态，后续非住宅业态将成业绩增长重要驱动 [3] 盈利预测与估值 - 调整2024 - 2025年归母净利润预测至4.2/5.1亿元（原预测5.2/6.1亿元），新增2026年预测为5.9亿元，当前股价对应2025年PE为7倍 [4] 公司盈利预测与估值简表数据 | 指标 | 2022 | 2023 | 2024E | 2025E | 2026E | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 营业收入（百万元） | 2,290 | 3,569 | 3,577 | 4,294 | 4,934 | | 营业收入增长率 | 47.1% | 55.8% | 0.2% | 20.0% | 14.9% | | 归母净利润（百万元） | 247 | 467 | 419 | 508 | 586 | | 归母净利润增长率 | 55.1% | 89.0% | -10.4% | 21.3% | 15.5% | | EPS（元） | 0.18 | 0.33 | 0.30 | 0.36 | 0.42 | | ROE（归母，摊薄） | 19.4% | 25.5% | 20.8% | 22.7% | 23.5% | | P/E | 14.6 | 7.7 | 8.6 | 7.1 | 6.2 | | P/B | 2.8 | 2.0 | 1.8 | 1.6 | 1.4 | [5] 财务报表与盈利预测数据 | 报表类型 | 项目 | 2022 | 2023 | 2024E | 2025E | 2026E | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 利润表（百万元） | 营业收入 | 2,290 | 3,569 | 3,577 | 4,294 | 4,934 | | | 营业成本 | -1,753 | -2,568 | -2,709 | -3,258 | -3,754 | | | 毛利 | 537 | 1,001 | 868 | 1,035 | 1,181 | | | 其他收入 - 经营 | -8 | -8 | -8 | -10 | -11 | | | 销售费用 | -8 | -8 | -8 | -10 | -11 | | | 行政费用及其他营业费用 | -287 | -356 | -285 | -321 | -345 | | | 应收账款减值损失 | -5 | -3 | -13 | -7 | -6 | | | 折旧及摊销 | -21 | -27 | -27 | -33 | -39 | | | EBITDA | 275 | 678 | 606 | 750 | 877 | | | 营业利润 EBIT | 254 | 652 | 579 | 717 | 838 | | | 财务收入/(费用)净额 | 71 | 76 | 74 | 76 | 77 | | | 税前利润 EBT | 325 | 727 | 654 | 793 | 916 | | | 所得税 | -73 | -180 | -163 | -198 | -229 | | | 净利润（含少数股东权益） | 251 | 547 | 490 | 595 | 687 | | | 净利润（不含少数股东权益） | 247 | 467 | 419 | 508 | 586 | | | 总股本(百万股） | 1,408 | 1,408 | 1,408 | 1,408 | 1,408 | | | EPS(元，人民币） | 0.18 | 0.33 | 0.30 | 0.36 | 0.42 | | 资产负债表（百万元） | 流动资产合计 | 3,157 | 3,606 | 3,879 | 4,186 | 4,483 | | | 货币资金 | 2,703 | 2,952 | 3,166 | 3,331 | 3,497 | | | 应收款项及其他应收款项 | 358 | 542 | 596 | 727 | 847 | | | 存货 | 40 | 45 | 51 | 58 | 66 | | | 受限制银行存款 - 流动资产 | 33 | 16 | 16 | 18 | 19 | | | 非流动资产合计 | 150 | 198 | 221 | 250 | 272 | | | 固定资产 - 物业,厂房及设备 | 36 | 51 | 40 | 44 | 44 | | | 于联营公司之权益 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | | | 有使用权资产 - 非流动资产 | 22 | 45 | 84 | 101 | 116 | | | 递延税项资产 - 非流动资产 | 15 | 26 | 26 | 31 | 36 | | | 无形资产 | 17 | 14 | 10 | 13 | 15 | | | 商誉 | 60 | 60 | 60 | 60 | 60 | | | 资产总计 | 3,307 | 3,803 | 4,100 | 4,437 | 4,755 | | | 流动负债合计 | 2,005 | 1,905 | 2,018 | 2,127 | 2,184 | | | 应付账款及其他应付款项 | 941 | 1,282 | 1,410 | 1,440 | 1,430 | | | 应付关联方款项——流动负债 | 0 | 2 | 2 | 2 | 2 | | | 合同负债 - 流动负债 | 990 | 446 | 447 | 492 | 528 | | | 租赁 - 流动负债 | 4 | 8 | 9 | 10 | 12 | | | 应交所得税 - 流动负债 | 69 | 166 | 150 | 182 | 210 | | | 非流动负债合计 | 28 | 66 | 66 | 70 | 74 | | | 租赁 - 非流动负债 | 12 | 35 | 35 | 36 | 37 | | | 递延税项负债 - 非流动 | 8 | 13 | 13 | 16 | 18 | | | 负债总计 | 2,034 | 1,972 | 2,085 | 2,197 | 2,258 | | | 股本 | 11 | 12 | 12 | 12 | 12 | | | 储备 | 1,234 | 1,714 | 1,888 | 2,098 | 2,341 | | | 股东权益合计(不含少数股东权益) | 1,246 | 1,726 | 1,900 | 2,110 | 2,353 | | | 少数股东权益 | 27 | 106 | 116 | 129 | 144 | | | 股东权益合计(含少数股东权益) | 1,273 | 1,832 | 2,016 | 2,239 | 2,497 | | 现金流量表（百万元） | 经营活动现金流 | 496 | 186 | 651 | 639 | 714 | | | 投资活动现金流 | 6 | 21 | (100) | (229) | (250) | | | 融资活动现金流 | (60) | 43 | (338) | (245) | (297) | | | 净现金流 | 442 | 249 | 213 | 165 | 167 | [9]

一、公司概况及财务表现 * **公司名称**：建发物业 * **上市时间**：2020年末 * **上市三年营收复合增速**：51.4% * **上市三年规模复合增速**：71% * **2023年营收**：35.7亿元 * **合约面积**：1.08亿平方米 * **贷款面积**：7235万方 * **储备面积**：3500万方 * **平均物管费**：2.67元/平方米 * **2022年分红率**：71% * **管理层及员工持股比例**：7% 二、市场拓展策略 * **拓展方向**：更加注重非住宅领域，侧重产业园、写字楼和政府办公楼 * **外拓项目**：2023年1-11月拓展41个项目，合同金额4.3亿元 * **利润率**：2023年1-11月拓展项目平均利润率10% * **外拓原则**：注重项目利润，避免低价竞争，保持服务品质 * **城市布局**：聚焦核心城市，深耕现有城市 * **收并购**：持续关注优质并购机会 三、增值服务 * **增值服务板块**：美居、家政、零售、养老等 * **增值服务发展方向**：聚焦现有业务，利用集团资源，打造差异化服务 * **合作模式**：与建发股份合作，整合产业链资源，平台化运营 四、未来发展战略 * **提升服务品质**：将服务品质作为公司发展的核心 * **扩大规模**：提升管理规模，力争进入第一梯队 * **加强回款**：确保现金流和回款健康 * **并购**：持续关注优质并购机会 * **五年期战略规划**：与建发集团共同制定新五年期战略规划 五、其他重要信息 * **经营活动现金流**：保持相对健康状态 * **分红**：维持70%以上的股息支付率 * **股权激励**：覆盖面广，深入到一线员工 * **收缴率**：保持在行业领先水平

ho formation (1) 建 發 物 業 管 理 集 團 有 限 公 司 C&D Property Management Group Co., Ltd （於英屬處女群島註冊成立的有限公司 ) 股份代號: 2156 (C are ( 33111/2 中期報告 b 像 頁次 2 公司資料 4 中期簡明綜合損益及其他全面收益表 6 中期簡明綜合財務狀況表 8 中期簡明綜合權益變動表 10 中期簡明綜合現金流量表 11 中期簡明綜合財務報表附註 27 管理層討論與分析 42 其他資料 建發物業管理集團有限公司。 2024中期報告 1 公司資料 | --- | --- | |------------------------|-----------------------------------------------------| | | | | 董事會 | 公司秘書 | | 執行董事 | 甘美霞女士 | | 喬海俠女士(行政總裁) | (於二零二四年八月三十日辭任) | | 黃黨輝先生 | 游子麟先生 (於二零二四年八月三十日獲委任) | | 非執行董事 | | | 林偉國先生(主席) | 授權代表 | | ...