报告公司投资评级 - 首次覆盖，给予"推荐"评级 [3] 报告的核心观点 - 星盛商业深耕发展潜力较大的大湾区，背靠优质关联公司未来发展确定性强 [3] - 战略因时而变，灵活调整业务布局，持续优化项目结构，保障利润高质量增长 [3] - 商业运营实力雄厚，品牌知名度高，业务成熟，财务稳健，具备领先优势 [3] 根据相关目录分别进行总结 星盛商业：大湾区商业运营领军者 - 星盛商业 2004 年于深圳起步，2021 年 1 月在港交所上市，发展历经业务模式探索、品牌体系成型、全国化高速发展三个阶段 [9][10] - 母公司星河控股 1988 年成立于深圳，业务多轮驱动，财务稳健，为星盛商业提供坚实后盾和稳定利润及现金流 [12] - 截至 2024 年 6 月，星盛商业剔除咨询服务项目后合约面积约 277 万㎡，开业面积约 177 万㎡，未开业面积 100 万㎡，已开业项目 29 个，筹备中项目 17 个，新项目计划稳健推进 [14] - 大湾区发展潜力大，是轻资产热门"淘金地"，星盛商业已形成"湾区双中心，一城双子星"布局，截至 2024 年 6 月，61.1%的合约项目部署在大湾区，已成为大湾区商管服务领军企业之一 [16][19][26] - 星盛商业中高层管理经验丰富，围绕公司工作要求优化人才梯队建设 [27] - 黄氏家族绝对控股，截至 2024 年 6 月 30 日，持有公司 74.21%股份，上市以来坚定持有 [30] - 公司 2021 - 2023 年分别回购 60.1 万股、91.5 万股、384.7 万股，2024 年 1 - 6 月累计回购 76.1 万股，2023 年全年股息每股 0.12 元，同比增长 12.2%，派息率达 70.0%，2024 年上半年中期派息 0.04 元/股 [31] - 星盛商业自 2021 年上市以来每年进行年度展望，战略因时而变，2024 年继续坚持"聚焦战略"和"1234 策略" [33][35][37] 商业运营实力雄厚，三大业务模式齐头并进 - 星盛商业专注商业运营服务，涵盖定位、建筑咨询及租户招揽、运营管理、物业租赁、增值服务，通过委托管理、品牌及管理输出、整租三种模式提供服务 [39][40] - 截至 2024 年 6 月 30 日，29 个运营项目中委托管理 10 个、整租 4 个、品牌及管理输出 15 个，委托管理服务收入占比超 6 成，2024H1 达 66.8%，整租服务占比从 2020 年的 4.3%提升至 2024H1 的 19.3%，品牌及管理输出服务 2024H1 收入占比收缩至 13.8% [43] - 委托管理服务是公司最早业务模式，截至 2024H1 有 10 个项目，8 个在大湾区，2023 年开拓山东市场，轻资产运营，2024H1 收入 2.1 亿元，同比增长 10.5%，毛利率 57.9% [48][49][52] - 整租服务模式起步晚，项目均不在大湾区，2022 年加速拓展，资金有刚性支出压力，2024H1 收入 0.61 亿元，同比提升 74.3%，毛利率 12.7% [55][56][58] - 品牌及管理输出服务 2008 年开始，2015 年拓展首个独立第三方项目，截至 2024H1 已开业 15 家，轻资产低成本运营，2024H1 收入 0.43 亿元，同比下降 31.7%，毛利率 75.2% [60][63][66] 多层次产品矩阵&优质市场战略赋能核心经营 - 星盛商业构建四大产品种类五个品牌的品牌体系，精准定位多层次市场，还拥有系列主题馆品牌 [71] - 2023 年公司累计同店销售增长 18%，商场累计同店客流提升 39%，2023 年底出租率较 2022 年底提升 0.3 个百分点至 92.8%，合作商户数量增至 5000 家，2024H1 整体出租率 92.5%，合作商户超 5000 家 [72][73] - 公司打造升级标杆项目，如星河 WORLD·COCO Park 和深圳福田星河 COCO Park [76] - 星盛商业打造全新会员体系，2023 年会员规模同比增加 30%，会员复购率同比增加 41%，线上订单增加 83% [78] - 公司坚持品质运营，2023 年大抢节销售和客流分别提升 28%、30%，2024 年深圳首届草莓 TOWN 音乐节两日客流 40 万人次，销售额 3000 万元 [81] - 公司第三方项目发展强劲，深圳龙华星河 iCO 女神节活动客流同比提升 55%，厦门星河 COCO Park 引进近 40 家厦门首进品牌，招商签约率 92% [83] 盈利优化财务稳健，公司话语权进一步增强 - 受战略变化影响，2022 年项目数量与收入、利润波动，2023 年后企稳回升，2024H1 收入 3.1 亿元，同比提升 8.8%，归母净利润 0.9 亿元，同比下降 8.1% [85] - 公司盈利能力稳定，销售净利率维持高位，高于 25%，2023 年毛利 3.34 亿元，同比增长 6.6%，毛利率 52.5%，2024H1 毛利率 51.6%，销售净利率 27.6% [89] - 公司毛利率和净利率在可比公司中稳定性强，2023 年以来销售净利率排名不断提升 [90] - 截至 2023 年 12 月 31 日，公司贸易及其他应收款项流动部分约 0.28 亿元，较 2022 年下降约 39.1%，2024H1 应收账款周转率降至 22.2 [95] - 公司销售开支和行政开支费用率之和从 2022 年的 16.8%降至 2023 年的 15.1%，2024 年上半年降至 14.8% [97]