报告公司投资评级 - 买入（首次）[1] 报告的核心观点 - 华润置地作为央企背景的城市建设开发运营商，销售拿地稳健，市占率持续提升，充裕土储保障未来结转业绩；不动产业务资产优质，盈利水平保持高位；生态圈要素业务规模扩张，利润修复增厚业绩 预计2024 - 2026年归母净利润分别为277.4、304.7、338.8亿元，EPS分别为3.89、4.27、4.75元，当前股价对应PE为6.2、5.7、5.1倍，首次覆盖，给予"买入"评级[5] 根据相关目录分别进行总结 华润旗下物业服务平台，物管商管齐发力 - 华润置地是华润集团旗下负责城市建设的开发运营商，已布局内地及中国香港85座城市，确立了"3 + 1"一体化业务发展模式，业务范围涵盖多领域[23][24] - 控股股东华润集团是国资委全资控股的大型央企，截至2024H1，华润集团对公司总持股59.55%，股权集中[27] - 得益于地产开发规模扩大，公司近年来营业收入呈增长态势，2024H1实现营收795.1亿元，同比增长8.5%，其中经常性业务收入同比增长9.0%至200亿元，占比提升至25.3%[29] - 2024H1公司实现归母净利润102.5亿元，同比下降25.4%；实现核心净利润107.4亿元，同比下降4.7% 2024H1毛利率22.3%，同比下降3.4pct；开发销售毛利率12.4%，同比下降4.6pct，但仍保持行业中上水平 净利率在头部样本房企排名首位[37][42] 销售排名稳步提升，拿地强度维持稳健 - 2024年公司实现签约销售金额2611.0亿元，签约销售面积1133.2万方，同比分别下降15.0%和13.3%，克而瑞销售排名进入行业前三；销售均价微降至23041元/平米；销售市占率提升至2.7% 2024H1在20城市占率排名前五，在5城市占率排名第一[48] - 2021 - 2023年权益拿地金额均超1100亿元，2024H1获取项目11个，拿地金额256亿元，一二线城市拿地占比87% 2024H1权益拿地均价达13478元/平米，较2023年有所提升 2024全年拿地金额692亿元，排名行业第二[59][67] - 截至2024H1，公司总土储面积5699万方，开发销售型土储4771万方，占比84%，其中一二线城市面积占比超70%，2021年及之后新获取土储货值占比67% 并表口径开发类项目已售未结算金额达3214亿元，同比下降3%；2019年以来已售未结算金额与开发销售收入占比均超一倍，2024上半年超1.5倍[72][78] 不动产经营稳健发展，打造第二增长曲线 - 2023年经营性不动产业务实现总租金收入222.3亿元，同比增长30.6%，实现核心净利润78.5亿元，同比增长47.6%；2024H1实现总租金收入114.7亿元，同比增长7.0%；实现核心净利润45.1亿元，同比增长12.5%[81] - 截至2024上半年末，公司旗下共开业购物中心82座，开发中46座，预计2027年末在营购物中心将增至110个 2024上半年购物中心实现收入95亿元，同比增长9.7%；毛利率及经营利润率分别升至77.7%及64.7%；预计全年EBITDA成本回报率9.7%；整体出租率提升至97.3%[86][90] - 截至2024H1，公司在营写字楼资产21个，总建筑面积136万方 2024H1写字楼收入9.5亿元，同比下降4.9%；期末出租率降至75.0% 预计2024年EBITDA成本回报率为6.1%[116] - 截至2024H1，公司在营酒店数量17家，房间数4995间，总面积78万方 2024H1酒店收入10.4亿元，同比下降3.8%，主要由于酒店入住率降至62.5%，平均房价降至996元/晚[121] 华润万象商管服务龙头，生态圈要素型业务协同发展 - 华润万象生活是公司旗下领先的物业管理及商业运营服务商，2024H1实现营业收入79.6亿元，同比增长17.1%；归母净利润19.1亿元，同比增长36.0%；核心净利润17.7亿元，同比增长24.2% 2024H1毛利率34.0%，净利率24.1%，毛利率和净利率水平在头部物企均保持前列[128][130][134] - 2024H1公司生态要素型业务实现收入26.4亿元，同比增长0.8% 城市代建在管项目358个，在管面积6940万方，上半年新签面积536万方，同比增长37%，政府代建新增签约面积位列行业第2名 租赁住房业务收入3.8亿元，同比增长18.9%，开业6个月以上稳定期项目出租率达96%[147][152][153] - 公司已搭建长租公寓和商业两个REITs平台，2022年12月成功发行有巢REIT，发行规模12.1亿元；2024年3月发行华夏华润商业REIT，发行规模69.0亿元 两单REITs较发行价格涨幅较大[158] 负债结构持续优化，分红派息保持稳定 - 截至2024H1，公司总有息负债2511.3亿元，同比增长9%，剔预资产负债率降至56.4%，净负债率33.6%，现金短债比1.54，三道红线维持绿档 加权平均融资成本降至3.24%的历史低位[159][160][163] - 2023年以来公司在手现金均超1000亿，2024H1现金及现金等价物1183亿元，同比下降7.5% 2021年以来现金分红总额均超100亿元，2020年以来分红比例超30%，2024年中期股息每股0.2元，同比增长1.0%[165][168] 盈利预测与投资建议 - 预计2024 - 2026年开发销售业务收入增速分别为5%、2%、 - 1%，毛利率分别为13%、15%、17%[170][172] - 预计2024 - 2026年购物中心收入增速分别为16%、10%、13%，毛利率分别为75.0%、75.5%、76.0%；写字楼收入有望平稳增长，毛利率先降后升；酒店收入放缓，毛利率先降后升[173] - 预计华润万象生活2024 - 2026年收入增速为14.1%、11.7%、9.4%，毛利率分别为33.0%、34.5%、35.6%[174] - 预计2024 - 2026年城市更新 + 运营、文化体育收入增速维持在5%，长租公寓收入增速维持在20%，2024年代建收入下降10%，2025 - 2026年代建收入增速为20% 生态圈要素型业务毛利率分别为8%、9%、10%[175][176] - 预计公司2024 - 2026年收入增速为5.8%、3.3%、1.0%，毛利率分别为19.1%、21.3%、23.7%[178]