报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [1] 报告的核心观点 - 公司2024年年报显示业绩稳健增长，毛利率和费用率改善，物业管理质效并进，资产管理能力提升，因毛利率改善超预期，小幅上调2025 - 2026年EPS预测，新增2027年EPS预测，维持“推荐”评级 [3][7][8] 根据相关目录分别进行总结 公司概况 - 行业为房地产，大股东是招商局蛇口工业区控股股份有限公司，持股47.45%，实际控制人是国务院国有资产监督管理委员会，总股本10.6亿股，总市值115亿元 [7] 财务数据 历史与预测数据 - 2024年营业收入171.7亿元，同比增长9.9%，归母净利润8.4亿元，同比增长14.2%；预计2025 - 2027年营业收入分别为184.6亿元、198.08亿元、211.55亿元，同比分别增长7.5%、7.3%、6.8%；净利润分别为9.14亿元、9.92亿元、10.68亿元，同比分别增长8.8%、8.5%、7.6% [3][5][6] - 2024年毛利率12%，同比提升0.4个百分点，预计2025 - 2027年维持在12% - 12.1%；净利率2024年为4.9%，预计2025 - 2027年维持在5% [6] - 2024年ROE为8.1%，预计2025 - 2027年分别为8.2%、8.2%、8.3%；2024年EPS为0.79元，预计2025 - 2027年分别为0.86元、0.94元、1.01元 [6] 资产负债表 - 2024 - 2027年预计流动资产分别为92.1亿元、116.72亿元、138.18亿元、160.01亿元，非流动资产分别为98.56亿元、89.78亿元、80.99亿元、72.72亿元 [10] - 2024 - 2027年预计流动负债分别为69.47亿元、79.16亿元、84.91亿元、90.65亿元，非流动负债分别为15.49亿元、13.56亿元、11.71亿元、10.09亿元 [10] 利润表 - 2024 - 2027年预计营业收入分别为171.72亿元、184.6亿元、198.08亿元、211.55亿元，营业成本分别为151.19亿元、162.45亿元、174.23亿元、186.01亿元 [10] - 2024 - 2027年预计净利润分别为8.69亿元、9.48亿元、10.29亿元、11.07亿元，归属母公司净利润分别为8.4亿元、9.14亿元、9.92亿元、10.68亿元 [10] 现金流量表 - 2024 - 2027年预计经营活动现金流分别为18.02亿元、26.81亿元、22.09亿元、22.92亿元，投资活动现金流分别为 - 0.94亿元、 - 0.11亿元、 - 0.11亿元、 - 0.11亿元，筹资活动现金流分别为 - 14.95亿元、 - 5.05亿元、 - 3.52亿元、 - 3.39亿元 [12] 主要财务比率 - 成长能力方面，2024 - 2027年预计营业收入同比分别增长9.9%、7.5%、7.3%、6.8%，营业利润同比分别增长24.1%、10.8%、8.6%、7.7%，归属于母公司净利润同比分别增长14.2%、8.8%、8.5%、7.6% [11] - 获利能力方面，2024 - 2027年预计毛利率维持在12% - 12.1%，净利率维持在5%，ROE分别为8.1%、8.2%、8.2%、8.3%，ROIC分别为13.1%、12.5%、17.2%、22.6% [11] - 偿债能力方面，2024 - 2027年预计资产负债率分别为44.6%、44.9%、44.1%、43.3%，净负债比率分别为 - 35.7%、 - 55.2%、 - 67.8%、 - 78.9%，流动比率分别为1.3、1.5、1.6、1.8，速动比率分别为1.1、1.3、1.5、1.6 [11] - 营运能力方面，2024 - 2027年预计总资产周转率维持在0.9，应收账款周转率维持在7.6，应付账款周转率分别为5.08、5.99、5.99、5.99 [11] - 每股指标方面，2024 - 2027年预计每股收益分别为0.79元、0.86元、0.94元、1.01元，每股经营现金流分别为1.70元、2.53元、2.08元、2.16元，每股净资产分别为9.83元、10.56元、11.35元、12.20元 [11] - 估值比率方面，2024 - 2027年预计P/E分别为13.7倍、12.6倍、11.6倍、10.8倍，P/B分别为1.1倍、1.0倍、1.0倍、0.9倍，EV/EBITDA分别为7、3、2、1 [11] 业务情况 物业管理业务 - 2024年营业收入164.9亿元，同比增长11.7%，其中基础物业管理营业收入134亿元，同比增长10.6%，平台增值服务营业收入5.4亿元，同比下降8.2%，专业增值服务营业收入25.5亿元，同比增长23.8% [7] - 2024年末在管项目2296个，覆盖全国162个城市，管理面积3.65亿平米，非住宅管理面积2.27亿平米、第三方管理面积2.33亿平米，分别占比62.3%、63.8% [7] - 2024年新签年度合同额40.3亿元，同比微降0.4%，非住宅新签年度合同额34.6亿元，同比微增0.1%，第三方新签年度合同额36.9亿元，同比增长4.4% [7] 资产管理业务 - 2024年营业收入6.7亿元，同比下降4% [7] - 年末旗下招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积393万平米，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目8个 [7] - 2024年在管项目集中商业销售额同比提升30%，同店同比提升6%，客流同比提升34%，同店同比提升11%，会员总数783万，同比增长12% [7] - 年末持有物业总可出租面积46.89万平米，总体出租率95% [7] 投资建议 - 小幅上调公司2025 - 2026年EPS预测至0.86元（原为0.81元）、0.94元（原为0.89元），新增2027年EPS预测为1.01元，当前股价对应PE分别为12.6倍、11.6倍、10.8倍，维持“推荐”评级 [8]