报告公司投资评级 - 买入（维持）[1] 报告的核心观点 - 招商蛇口发布2024年年报，收入同比增长，归母净利润有所下滑，行业排名保持稳定，拿地聚焦核心城市，受2020 - 2021年存量高价土地存货减值影响，维持2025 - 2026年并新增2027年盈利预测，预计2025 - 2027年归母净利润为59.7、64.7、70.1亿元，EPS为0.66、0.71、0.77元，当前股价对应PE14.7、13.6、12.5倍，公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，维持“买入”评级[5][12] 根据相关目录分别进行总结 公司财务情况 - 2024年公司实现总营业收入1789.48亿元，同比增长2.25%；归母净利润40.39亿元，同比减少36.09%；扣非归母净利润24.49亿元，同比下降57.27%；毛利率、净利率分别为14.61%、2.34%，同比分别下降1.28pct、2.86pct；经营活动产生的现金流量净额为319.64亿元，同比增长1.69%，期末货币资金余额达1003.51亿元；截至2024年末，资产负债率66.67%，剔除预收账款的资产负债率62.37%、净负债率55.85%、现金短债比为1.59，“三道红线”始终处于绿档；利润下降主要系开发业务项目结转毛利率同比下降，以及计提房地产项目减值准备同比增加（存货减值35.7亿 + 信用减值15.5亿）[6] - 预计2025 - 2027年营业收入分别为1942.01亿、2009.13亿、2094.62亿元，同比增长8.5%、3.5%、4.3%；归母净利润分别为59.69亿、64.65亿、70.14亿元，同比增长47.8%、8.3%、8.5%；毛利率分别为18.0%、17.0%、17.8%；净利率分别为4.5%、4.5%、4.8%；ROE分别为3.0%、3.0%、3.2%；EPS分别为0.66、0.71、0.77元；P/E分别为14.7、13.6、12.5倍；P/B均为0.8倍[9] 公司销售与拿地情况 - 2024年公司实现签约销售金额2193.02亿元，同比下降25.31%，签约销售面积935.90万平方米，同比下降23.50%；在西安、长沙、合肥、南通、徐州等五城销售金额排名位居第一，全口径销售金额稳居克而瑞销售榜单第五[7] - 2024年公司累计获取26宗地块，总计容建面约225万平方米，总地价约486亿元，投资强度22%；在“核心10城”的投资金额占比达90%，其中在一线城市的投资占全部投资额的59%[7] 公司资产运营情况 - 2024年公司主要持有物业全口径收入74.64亿元，同比上涨12%，EBITDA实现36.67亿元，同比上涨11%；积极探索多智能体交互、多模态交互等前沿技术，依托DeepSeek等先进大模型的技术赋能，实现AI应用在智慧服务、智慧空间、智慧运营等更多细分场景的落地[8]