报告公司投资评级 - 行业为房地产/房地产服务，6个月评级为买入（维持评级） [7] 报告的核心观点 - 2024年招商积余业绩稳健，分红再上新台阶，基础物管毛利率改善拉动业绩，市拓合同额维持高位，非住宅拓展多点开花，平台增值业绩回落但资管业务运营稳定，考虑基础物业盈利能力改善，预测25 - 27年归母净利润分别为9.22、10.78、11.88亿元，维持“买入”评级 [1][2][3][4] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2024年实现营业收入171.72亿元，同比+9.89%；归母净利润8.40亿元，同比+14.24%；基本每股收益0.79元，同比+14.24% [1] - 物业管理业务实现营业收入164.87亿元，同比+11.72%，其中基础物业、平台增值、专业增值服务分别实现收入同比+10.63%、-8.22%、+23.77%，占营收比重分别达78.04%、3.12%、14.85%，基础物管营收占比提升达7.5pct；资产管理业务实现营业收入6.70亿元，同比-4.03% [2] - 2024年毛利率11.96%，较23年提升0.4pct；物管业务中基础物业、平台增值、专业服务毛利率分别为10.67%、10.51%、9.23%，较23年同期分别+1.91、+2.02、-8.58pct [2] - 2024年销售、管理、财务费用率较23年分别+0.07、-0.37、-0.23pct至0.67%、3.5%、0.17% [2] 规模与拓展情况 - 截至2024年，在管项目数达2296个，较23年末增加195个，在管面积3.65亿㎡，较23年提升5.80%；关联方和第三方管理面积较23年末分别提升10.48%、3.33%；住宅、非住宅业态管理面积较23年分别提升4.79%、6.43% [3] - 2024年新签年度合同额达40.29亿元，与23年基本持平，其中第三方新签合同额36.93亿元，全年新增政府公建、产业园区、金融服务等优质项目超百个 [3] - 住宅业态拓展合同额同比+47%，非住宅业态中医疗、交通、IFM业态分别新增合同额1.76、1.62、3.2亿元，4家并购企业贡献新增合同额2.84亿元 [3] - 截至2024年，来自招商局集团内部的新签年度合同额为3.36亿元，招商蛇口在大客户业务拓展等方面提供重要支持 [3] 平台及资管业务情况 - 2024年平台及专业增值服务分别同比-8.22%、+23.77%，专业增值服务在经纪、充电桩、家装、维修等领域取得业务突破 [4] - 商业运营业务：截至2024年末，招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积393万㎡，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目8个；2024年集中商业销售额同比提升30%，同店同比提升6%；客流同比提升34%，同店同比提升11% [4] - 持有物业出租经营业务：2024年末总可出租面积为46.89万㎡，出租率为95%，管理规模及出租率维持稳定 [4] 财务预测情况 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|15,626.68|17,172.30|18,898.12|21,128.09|23,428.94| |增长率(%)|19.99|9.89|10.05|11.80|10.89| |EBITDA(百万元)|1,081.46|1,278.10|1,334.02|1,567.42|1,722.39| |归属母公司净利润(百万元)|735.73|840.50|921.78|1,078.48|1,188.02| |增长率(%)|23.96|14.24|9.67|17.00|10.16| |EPS(元/股)|0.69|0.79|0.87|1.02|1.12| |市盈率(P/E)|17.51|15.33|13.98|11.95|10.84| |市净率(P/B)|1.32|1.24|1.15|1.07|0.99| |市销率(P/S)|0.82|0.75|0.68|0.61|0.55| |EV/EBITDA|4.27|1.26|3.39|0.71|1.60| [5]