报告公司投资评级 - 首次覆盖，给予“买入”评级 [1][5][80] 报告的核心观点 - 城投控股背靠上海城投集团，深耕上海多年，待结转资源充足，后续在上海城市更新积极推动下，有望获取更多优质土储；保障房运营经验丰富，投融管退路径清晰，投资业务有望持续增厚公司利润；预计2024 - 2026年归母净利润分别为7.2、18.4、20.8亿元，EPS分别为0.28、0.73、0.82元，当前股价对应PE为14.9、5.8、5.2倍 [5][80] 根据相关目录分别进行总结 聚焦三大板块业务，整体经营情况稳健 - 上海城投集团控股，业务聚焦地产开发运营：公司前身1992年成立，1993年上市，发展三十余年成综合型公司，业务聚焦房地产及投资；控股股东上海城投集团由上海市国资委全资控股，截至2025年1月27日持股46.46%，二股东弘毅投资持股5.94% [16][22] - 前三季度业绩边际承压，待结转资源充裕：业务分地产开发、房产运营和投资业务，收入主要由开发结转贡献；2023年以来因项目开发结转节奏差异，收入下降，2024年前三季度收入9.2亿元，同比降33.8%；截至2024Q3，合同负债+预收账款155.6亿元，可覆盖2023年收入6.1倍；2024年前三季度归母净利润亏损2.16亿元，看好四季度扭亏为盈 [26][31] 开发业务深耕上海，项目储备价值高 - 露香园二期入市，销售金额创新高：受项目拿地和推盘周期性变化影响，近年销售规模波动；2024年签约销售金额175.3亿元，同比增113%，销售均价超15万元/平；2024年新开工面积10.4万方，同比降62%，竣工面积24.4万方，同比降34%；2024年开盘五个项目，预估截至2025年2月末贡献销售额约162亿元；露香园项目位于黄浦区核心地段，截至2023年末共结转项目货值137亿元；2021年1月摘得露香园二期地块，截至2025年2月底，A、B、D1地块高容积率产品全部入市 [34][38][39] - 深耕上海城市更新，储备土地安全垫高：2019年以来新增拿地均在上海，2024年拿地总价近百亿；已售未结转资源充裕，2025年预估结转货值超150亿元；2024年9月拟与闵行区两镇政府签改造项目合作协议，投资超183亿元，估算货值超200亿元，加深上海城市更新布局 [45][49][50] 资产投融管退路径清晰，投资业务增厚利润 - 资产运营有序扩张，REITs出表盘活资产：资产运营业务涵盖办公、商业和租赁住房，截至2024年末，出租总面积32.57万方，同比增5%，租金收入2.98亿元，同比增1%；首批布局的八大租赁社区全部投入运营；2024年1月发行规模最大的保租房公募REITs，募集规模30.50亿元，供应近3000套租赁住房 [53][55][59] - 投资板块平稳运作，增厚公司利润：投资业务包括直接股权投资和私募股权投资基金管理；截至2024H1，直接投资项目含多家上市公司股权，持有的已上市证券市值约38.18亿元，2024H1收到分红约0.49亿元；私募股权投资通过诚鼎基金运作，围绕主业布局产业链 [61] 有息负债压降，现金流情况稳健 - 截至2024H1，有息负债405.3亿元，同比降3.6%，资产负债率和净负债率分别为73.7%和147.7%，负债结构优化；2024H1融资成本降至4.05%，较年初压降12BPs，公开市场发债利率处于房企低值；截至2024Q3，在手现金90.9亿元，同比增101%，实现经营性现金流净额57.7亿元；分红派息水平较稳定，2019 - 2021年派息比例30%左右，2022 - 2023年提升至35%左右 [63][69][71] 盈利预测与投资建议 - 预计2024 - 2026年营收分别为84.0、159.9、180.8亿元，毛利率分别为23.6%、27.8%、28.0%；选取陆家嘴、浦东金桥等公司对比，2024 - 2026年估值低于可比公司均值；预计2024 - 2026年归母净利润分别为7.2、18.4、20.8亿元，EPS分别为0.28、0.73、0.82元，当前股价对应PE为14.9、5.8、5.2倍，首次覆盖，给予“买入”评级 [74][78][80]