报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级，目标价从13.00港元上调至14.00港元 [3][6] 报告的核心观点 - 希慎兴业2024年核心利润增长6.8%超预期，总派息达1.08港元，总收入增长6.2%，转型成果初现，未来优化策略短期内将见效，充裕流动性支撑派息维稳，上调2025 - 2026F盈利预测 [1][2][3] 根据相关目录分别进行总结 业绩表现 - 2024年核心利润增长6.8%，比预期高7%，总派息1.08港元，派息比率56.7%，总收入增长6.2%达34.09亿港元，零售业租金增长9.8%，写字楼租金增长2.4%，营利率上升0.4个百分点至81.1%，融资成本下降5.9%，净利润从亏损转为盈利3500万港元，净负债率上升至51.1% [1] 转型成效 - 商场优化吸引高租金租户使租金回升，超10家奢侈品牌旗舰店开业支持零售额增长，铜锣湾租户组合优化，上海利园办公楼出租率提高，利园八期预计2026年落成使利园区总面积扩大30% [2] 流动性与派息 - 189亿港元融资额度为资本支出和派息提供充足流动性，管理层对维持派息谨慎乐观，上调2025 - 2026F盈利预测7.7% - 9.5%，目前市净率0.19倍，股息率8.6% [3] 预测和估值 |指标|2023|2024|2025F|2026F|2027F| |----|----|----|----|----|----| |总收入（百万港元）|3210|3409|3456|3529|3688| |同比（%）|(7.2)|6.2|1.4|2.1|4.5| |净利润（百万港元）|1832|1956|1993|2032|2056| |同比（%）|(14.0)|6.8|1.9|2.0|1.2| |基本每股收益（港元）|1.78|1.90|1.94|1.98|2.00| |同比（%）|(14.0)|6.8|1.9|2.0|1.2| |市盈率（倍）|7.1|6.6|6.5|6.4|3.1| |每股股息（港元）|1.1|1.1|1.1|1.1|1.1| |股息率（%）|8.6|8.6|8.6|8.6|17.2| |市净率（倍）|0.2|0.2|0.2|0.2|0.2| |股本回报率（%）|2.2|2.5|2.6|2.6|2.6| |净负债率（%）|27.2|31.4|33.3|34.9|35.4| [4] 交易数据 - 52周股价高低为10.36 - 14.50港元，市值16.55亿美元，自由流通股数10.27亿股，自由流通股份58%，3个月日均成交股数100万股，3个月日均成交额200万美元，12个月预期回报率11% [7] 股价表现 |表现区间|一个月|三个月|十二个月| |----|----|----|----| |绝对表现|12|1|(6)| |相对于恒生指数|(5)|(16)|(47)| [9] 2024年业绩分析 |指标|FY23|FY24|同比（%）|FY24F|方差（%）| |----|----|----|----|----|----| |收入|3210|3409|6.2|3141|8.5| |办公室|1472|1507|2.4|1398|7.8| |零售|1533|1684|9.8|1579|6.7| |住宅|205|218|6.3|164|32.9| |物业费用|(621)|(646)|4.0|(608)|6.3| |办公室|(258)|(262)|1.6|(245)|6.9| |零售|(302)|(307)|1.7|(311)|(1.3)| |住宅|(61)|(77)|26.2|(49)|57.8| |部分利润|2589|2763|6.7|2534|9.1| |办公室|1214|1245|2.6|1153|8.0| |零售|1231|1377|11.9|1268|8.6| |住宅|144|141|(2.1)|115|22.4| |管理费用|(307)|(308)|0.3|(300)|2.5| |投资收入|261|167|(36.0)|261|(36.0)| |融资成本|(478)|(450)|(5.9)|(446)|0.8| |联营公司|222|(44)|(119.8)|18|(347.7)| |其他收入|(24)|258|(1175.0)|0|N/A| |税前利润|2263|2386|5.4|2066|15.5| |税费|(295)|(296)|0.3|(338)|(12.4)| |少数股东权益|(136)|(134)|(1.5)|100|(234.0)| |核心利润|1832|1956|6.8|1828|7.0| |IPs重估|(2704)|(1921)|(29.0)|(431)|–| |报告利润|(872)|35|(104.0)|1397|–| |股息（百万港元）|1109|1109|0.0|1109|0.0| |1H|277|277|0.0|277|0.0| |2H|832|832|0.0|832|0.0| |每股股息（港元）|1.08|1.08|0.0|1.08|0.0| |1H|0.27|0.27|0.0|0.27|0.0| |2H|0.81|0.81|0.0|0.81|0.0| |比率（%）|FY23|FY24|同比（百分点）|FY24F|方差（百分点）| |毛利率|80.7|81.1|0.4|80.7|0.4| |销售、一般及行政开支/收入|20.9|20.4|(0.4)|21.5|(1.0)| |核心利润率 – 综合|57.1|57.4|0.3|58.2|(0.8)| |合营公司占核心利润|12.1|(2.2)|(14.4)|1.0|(3.2)| |少数股东占核心利润|6.7|5.5|(1.1)|(4.9)|10.4| |派息率|60.5|56.7|(3.8)|60.7|(4.0)| |净负债率 – 永续债作为债务|47.5|51.1|3.6|49.8|1.4| [11] 盈利预测调整 |指标|2025F|2026F| |----|----|----| |收入 – 旧（百万港元）|3178|3228| |收入 – 新（百万港元）|3456|3529| |变动（%）|8.7|9.3| |核心利润 – 旧（百万港元）|1850|1855| |核心利润 – 新（百万港元）|1993|2032| |变动（%）|7.7|9.5| [13] 目标价格调整 |指标|数值|变动（%）| |----|----|----| |资产净值 – 旧（港元）|50|0.0| |资产净值 – 新（港元）|50|0.0| |目标折让资产净值– 旧（%）|74|(2)| |目标折让资产净值– 新（%）|72|(2)| |目标价格 – 旧（港元）|13.0|7.7| |目标价格 – 新（港元）|14.0|7.7| [13] 财务概要 |指标|2023|2024|2025F|2026F|2027F| |----|----|----|----|----|----| |办公室收入（百万港元）|1472|1507|1469|1455|1484| |零售收入（百万港元）|1533|1684|1768|1857|1987| |住宅收入（百万港元）|205|218|218|218|218| |收入（百万港元）|3210|3409|3456|3529|3688| |销货成本（百万港元）|(621)|(646)|(620)|(633)|(662)| |毛利润（百万港元）|2589|2763|2835|2896|3026| |其他收入（百万港元）|(5)|151|167|167|167| |运营支出（百万港元）|(307)|(308)|(312)|(319)|(333)| |息税前利润（百万港元）|2277|2606|2690|2744|2860| |净财务收入(支出)（百万港元）|(478)|(450)|(506)|(531)|(620)| |合资及联营企业（百万港元）|233|(83)|(31)|(15)|(15)| |税前收入（百万港元）|(2763)|(1506)|–|–|–| |税费（百万港元）|(731)|567|2153|2197|2226| |总利润（百万港元）|(295)|(296)|(360)|(365)|(370)| |少数股东权益（百万港元）|154|(236)|(275)|(270)|(270)| |归属股东净利润（百万港元）|(872)|35|1517|1562|1586| |非常项目（百万港元）|(2704)|(1921)|(475)|(470)|(470)| |核心利润（百万港元）|1832|1956|1993|2032|2056| |报告每股收益(港元)|(0.85)|0.03|1.48|1.52|1.54| |摊薄每股收益(港元)|1.78|1.90|1.94|1.98|2.00| |核心每股收益(港元)|1.78|1.90|1.94|1.98|2.00| |股息(百万港元)|1109|1109|1109|1109|1109| |每股股息(港元)|1.08|1.08|1.08|1.08|1.08| |经营现金流（百万港元）|2207|2605|2419|2472|2589| |投资现金流（百万港元）|2138|(1351)|(1251)|(1251)|(451)| |财务现金流（百万港元）|(4324)|(1985)|(1327)|(1121)|(1796)| |现金流变动（百万港元）|21|(731)|(159)|100|341| |现金及等价物，期初（百万港元）|2560|2583|1685|1359|1292| |现金及等价物，期末（百万港元）|2583|1852|1526|1459|1633| |自由现金流（百万港元）|2727|2568|1423|1224|1226| |流动比率（倍）|2.4|0.6|0.4|0.5|0.6| |速动比率（倍）|2.4|0.6|0.4|0.5|0.6| [15][16]