报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 关联房企建发房产表现强势，销售、拿地出色，助力建发物业基础物管业务高速增长，预计后续基础物管业务将继续较快增长 [1][2] - 建发物业在管项目优质且集中，增值业务具备良好开展基础和发展潜力 [3] - 建发物业积极拓展高质量非住宅物业，非住宅业态将成为业绩增长重要驱动 [3] - 考虑房屋硬装业务影响，调整公司 2024 - 2025 年归母净利润预测，新增 2026 年预测，公司未来增长确定性强，估值具备吸引力 [4] 根据相关目录分别进行总结 关联房企表现 - 2025 年 1 - 2 月，建发房产操盘金额 184 亿元，排名第七，操盘面积 74.4 万平方米，排名第八；2024 年全年，操盘金额 1330 亿元，排名行业第七，新增土地价值 530 亿元，排名行业第六，新增土地建面 231 万平方米，排名行业第六 [1] 建发物业业绩情况 - 2024H1 实现收入 16 亿元，同比增长 16.7%；毛利 4 亿元，同比增长 14.6%；归母净利润 1.9 亿元，同比增长 11.0% [2] - 2021 - 2023 年，基础物管业务收入同比增速分别为 31.1%/36.6%/36.8%，2024H1 该收入同比增速为 31.4% [2] 增值业务情况 - 截至 2024 年 6 月 30 日，在管面积 6754 万平方米，90.6%为住宅，项目大多集中在福建及周边地区，利于开展住户增值服务 [3] - 2024H1 社区增值服务收入 3.6 亿元，占总收入比重 22.5%；非业主增值服务收入 3.4 亿元，同比增长 4.1% [3] 非住宅外拓情况 - 截至 2024 年 6 月 30 日，已签订非住宅物业管理合约面积 800 万平方米，2024H1 基础物业管理收入中 19%来自非住宅业态 [3] 盈利预测与估值 - 调整 2024 - 2025 年归母净利润预测至 4.2/5.1 亿元（原预测 5.2/6.1 亿元），新增 2026 年预测为 5.9 亿元，当前股价对应 2025 年 PE 为 7 倍 [4] 财务数据 |指标|2022|2023|2024E|2025E|2026E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|2,290|3,569|3,577|4,294|4,934| |营业收入增长率|47.1%|55.8%|0.2%|20.0%|14.9%| |归母净利润（百万元）|247|467|419|508|586| |归母净利润增长率|55.1%|89.0%|-10.4%|21.3%|15.5%| |EPS（元）|0.18|0.33|0.30|0.36|0.42| |ROE（归母，摊薄）|19.4%|25.5%|20.8%|22.7%|23.5%| |P/E|14.6|7.7|8.6|7.1|6.2| |P/B|2.8|2.0|1.8|1.6|1.4|[5]