报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][8] 报告的核心观点 - 公司发布2024年年报，全年实现营收171.7亿元，同比增长9.9%；归母净利润8.4亿元，同比增长14.2% [8] - 营收及业绩稳步提升，物业管理业务收入与毛利率双增，资产管理业务毛利率调整 [8] - 物业管理业务稳健发展，持续深耕非住业态，住宅业务端市场化住宅拓展取得突破 [8] - 资产管理业务运营能力持续提升，商业运营业务规模稳步扩张 [8] - 考虑房地产市场下行及物管行业竞争加剧，小幅下调2025 - 2026年公司归母净利润，预计2027年归母净利润为11.4亿元，维持“买入”评级 [8] 根据相关目录分别进行总结 盈利预测与估值 |项目|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业总收入（百万元）|15627|17172|18821|20534|22361| |同比（%）|19.99|9.89|9.60|9.10|8.90| |归母净利润（百万元）|735.73|840.50|939.13|1039.26|1143.76| |同比（%）|23.96|14.24|11.73|10.66|10.05| |EPS - 最新摊薄（元/股）|0.69|0.79|0.89|0.98|1.08| |P/E（现价&最新摊薄）|15.62|13.68|12.24|11.06|10.05| [1] 市场数据 - 收盘价11.92元，一年最低/最高价8.16/13.59元，市净率1.21倍，流通A股市值12639.29百万元，总市值12639.33百万元 [5] 基础数据 - 每股净资产9.83元，资产负债率44.56%，总股本1060.35百万股，流通A股1060.34百万股 [6] 营收及业绩情况 - 2024年公司营收同比增长9.9%，物业管理业务营收164.9亿元，同比增长11.7%；资产管理业务营收6.7亿元，同比下降4.0% [8] - 2024年公司物业管理业务毛利率10.5%，同比提升0.4pct，其中基础物业管理毛利率提升1.9pct至10.7%，平台增值服务毛利率提升2.0pct至10.5%；资产管理业务毛利率48.0%，同比下降2.7pct，综合毛利率11.9%，同比提升0.4pct [8] - 2024年销管费率为4.2%，同比下降0.3pct [8] 物业管理业务情况 - 截至2024年末，在管项目2296个，同比增长195个；在管面积达3.65亿平方米，同比增长5.8%；实现新签年度合同额40.3亿元，较去年基本持平，其中第三方新签年度合同额36.9亿元，同比增长4.4% [8] - 非住业态营收占物业管理业务比例为58.6%，全年新增政府公建、产业园区、金融服务等优质项目超百个，核心客户续约率达96% [8] - 住宅业务端，市场化住宅拓展取得突破，全年新签年度合同额同比增长47% [8] 资产管理业务情况 - 截至2024年末，在管商业项目70个（含筹备项目），其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目8个，管理面积393万平方米 [8] - 2024年在管项目集中商业销售额同比提升30%，同店同比提升6%；客流同比提升34%，同店同比提升11% [8] - 2024年末持有物业总可出租面积为46.9万平方米，总体出租率为95%，通过建立多元化营销渠道拓宽获客路径，以及与周边物业差异化经营的模式来构建竞争优势，保障持有物业租赁业务稳健运营 [8] 财务预测表 |项目|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |流动资产（百万元）|9210|10608|12170|13641| |非流动资产（百万元）|9856|9749|9647|9577| |资产总计（百万元）|19067|20357|21817|23218| |流动负债（百万元）|6947|7543|8244|8817| |非流动负债（百万元）|1549|1549|1549|1549| |负债合计（百万元）|8496|9092|9793|10366| |归属母公司股东权益（百万元）|10419|11109|11863|12685| |少数股东权益（百万元）|151|156|161|167| |所有者权益合计（百万元）|10570|11265|12024|12852| |负债和股东权益（百万元）|19067|20357|21817|23218| |营业总收入（百万元）|17172|18821|20534|22361| |营业成本(含金融类)（百万元）|15119|16538|18028|19604| |税金及附加（百万元）|109|122|136|145| |销售费用（百万元）|115|113|124|134| |管理费用（百万元）|602|678|739|805| |研发费用（百万元）|78|113|103|89| |财务费用（百万元）|30|82|76|70| |加:其他收益（百万元）|50|105|109|119| |投资净收益（百万元）|5|6|6|7| |公允价值变动（百万元）|1|0|0|0| |减值损失（百万元）|-40|-33|-26|-21| |资产处置收益（百万元）|2|2|2|2| |营业利润（百万元）|1136|1256|1419|1620| |营业外净收支（百万元）|3|3|3|-1| |利润总额（百万元）|1139|1258|1421|1619| |减:所得税（百万元）|269|315|377|470| |净利润（百万元）|869|944|1044|1150| |减:少数股东损益（百万元）|29|5|5|6| |归属母公司净利润（百万元）|840|939|1039|1144| |每股收益 - 最新股本摊薄(元)|0.79|0.89|0.98|1.08| |EBIT（百万元）|1159|1394|1537|1722| |EBITDA（百万元）|1286|1485|1596|1789| |毛利率(%)|11.96|12.13|12.20|12.33| |归母净利率(%)|4.89|4.99|5.06|5.11| |收入增长率(%)|9.89|9.60|9.10|8.90| |归母净利润增长率(%)|14.24|11.73|10.66|10.05| |经营活动现金流（百万元）|1836|1829|1819|1778| |投资活动现金流（百万元）|-94|26|54|10| |筹资活动现金流（百万元）|-1495|-385|-413|-442| |现金净增加额（百万元）|248|1470|1460|1345| |折旧和摊销（百万元）|127|91|59|68| |资本开支（百万元）|-23|-123|-72|-92| |营运资本变动（百万元）|766|723|653|502| |每股净资产(元)|9.83|10.48|11.19|11.96| |最新发行在外股份（百万股）|1060|1060|1060|1060| |ROIC(%)|7.51|8.83|9.04|9.23| |ROE - 摊薄(%)|8.07|8.45|8.76|9.02| |资产负债率(%)|44.56|44.66|44.89|44.65| |P/E（现价&最新股本摊薄）|13.68|12.24|11.06|10.05| |P/B（现价）|1.10|1.03|0.97|0.91| [9]