报告公司投资评级 - 买入（维持）[8] 报告的核心观点 - 2024年招商蛇口营收平稳但归母净利润下降，主要因减值增加和毛利率下降，2025年营收有下行压力但业绩展望稳健；经营上销售规模维持行业第五，信用优势巩固，新发展模式探索领先；预计2025 - 2027年归母净利润分别为42/45/49亿元，当前估值未反映中长期价值且隐含空间大，维持“买入”评级 [1][11] 根据相关目录分别进行总结 事件描述 - 招商蛇口发布2024年报，全年实现营业收入1789亿元（+2.3%），归母净利润40.4亿元（-36.1%），扣非归母净利润24.5亿元（-57.3%） [1][6] 事件评论 - 减值增加和结转毛利率下降拖累业绩：2024年减值同比增加36.2亿至60.3亿元，综合毛利率同比降1.3pct至14.6%；后续收入有压力，毛利率处底部区间，预计减值计提减少，2025年业绩展望稳健；公司重视股东回报，2024年现金分红17.5亿元，分红比例43%，考虑现金回购后达45% [11] - 销售规模维持行业第五，拿地下降但质量较好：2024年销售额2193亿元，同比降25.3%，排名行业第五，四季度销售额同比正增长；2025年可售货值约3250亿元，销售有下行压力；2024年拿地金额486亿元，同比降57.1%，拿地强度下降，但“核心10城”投资金额占比达90%，一线城市占比达59%；2024年末货币资金1004亿元，同比增14%，2025年有望在土地市场掌握更多主动性 [11] - 信用优势持续巩固，新模式探索保持领先：2024年末平均融资成本2.99%，较去年底降48BP，财务指标安全边际高；2024年代建业务新增管理面积约898万平；资产运营业务主要持有物业全口径收入74.6亿元（+12%），开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率达6.42%（+0.2pct），已有三个上市REITs平台；城市服务业务招商积余2024年营收171.7亿元（+9.9%），归母净利润8.40亿元（+14.2%），年末管理面积达3.65亿平 [11] 财务报表及预测指标 - 利润表预测：2025 - 2027年营业总收入分别为1657.19亿、1467.41亿、1309.71亿元，归母净利润分别为41.68亿、44.74亿、49.13亿元 [15] - 资产负债表预测：2025 - 2027年资产总计分别为8323.40亿、8046.16亿、7838.62亿元，负债合计分别为5410.59亿、5084.66亿、4823.64亿元 [15] - 现金流量表预测：2025 - 2027年经营活动现金流净额分别为246.01亿、195.37亿、121.16亿元，投资活动现金流净额分别为 - 29.37亿、 - 30.90亿、 - 33.39亿元，筹资活动现金流净额分别为 - 81.17亿、 - 67.65亿、 - 56.88亿元 [15] - 基本指标预测：2025 - 2027年每股收益分别为0.46元、0.49元、0.54元，市盈率分别为20.81X、19.38X、17.65X，市净率分别为0.77X、0.75X、0.73X [15]