报告行业投资评级 - 报告对多家房地产公司给出投资评级，如中国海外发展（COLI）、华润置地（CR Land）、绿城中国（Greentown）、龙湖集团（Longfor）为“Buy”；中国海外宏洋集团（COGO）、世茂股份（CMSK）、远洋集团（Seazen）、金茂集团（Jinmao）、保利发展（Poly）为“Neutral”；万科企业（China Vanke (H)）、红星美凯龙（Red Star Macalline）、金地集团（Gemdale）、华侨城A（OCT）、万科A（Vanke (A)）为“Sell” [65] 报告的核心观点 - 第12周新房销售进一步改善，二手房销售企稳 [1] - 广州在一线城市中率先推出保障性住房销售计划，其他一线城市可能跟进 [1] - 宽松政策影响下，新房和二手房成交量、市场情绪指标等有不同表现 [3] 根据相关目录分别进行总结 库存去化进展 - 广州推出保障性住房销售计划，首批2个试点项目由收购的现房库存改造而来，共1300多套，约占2月底可售住房库存的0.7%，具有位置中心、户型小、价格低、购买资格受限、转售受限等特点，此前还宣布加速推出13个项目，共1万多套，投资170亿元 [1] - 深圳宣布推出1.5万套保障性住房，上海和北京尚未设定目标 [2] 宽松政策影响跟踪 - 宽松周期第25周，新房和二手房成交量分别环比增长32%和持平，较宽松前水平分别高出52%和55%，较此前宽松峰值分别为-35%和+8%；CSI和CAI分别环比下降1个百分点和持平，较宽松前水平分别高出11个百分点和3个百分点；新房搜索热度指数环比下降3%，较宽松前水平低2% [3] 关键数据点 - 新房销售：平均环比增长19%，同比增长15%，二线城市和长三角地区表现突出 [7] - 二手房交易：平均环比下降2%，同比增长13%，经纪人有负面价格升值预期，房主没有 [7] - 3月累计：新房销售面积中位数环比增长27%，同比下降3%，一线、二线、三线城市分别环比增长44%、29%、16%，同比下降1%、1%、5%；二手房销售面积中位数环比增长46%，同比增长18%，一线、二线、三线城市分别环比增长42%、53%、43%，同比增长43%、14%、18% [8] - 年初至今：新房销售面积平均同比增长7%，较2023/2022年水平分别下降26%/15%；二手房销售面积平均同比增长18%，较2023/2022年水平分别下降4%/增长55% [10] - 库存：库存余额环比下降0.1%，较2024年末水平下降1.5%，库存月数为26.3个月（2月平均为25.5个月） [10] - 百强开发商预售：3月可能同比增长8%，2月同比增长2% [10] - 竣工：3月预计同比呈两位数下降（国家统计局和高盛数据显示前两个月同比分别下降16%/20%，2024财年同比下降28%），2025财年预计同比增长3% [10] - 新开工：预计3月同比下降约25%（国家统计局和高盛数据显示前两个月同比分别下降30%/高个位数） [10] - 家电销售：3月累计可能同比改善 [10] - 贝壳找房GTV：1月至3月累计可能同比增长20%（新房/二手房分别增长27%/18%） [10] 一级市场 - 第12周：销售面积环比增长19%，二线城市和长三角地区表现突出，一线城市平均环比增长26%，同比增长46%；二线城市平均环比增长32%，同比增长19%；三线城市平均环比增长18%，同比增长8%；珠三角城市平均环比增长37%，同比增长35%；长三角城市平均环比增长42%，同比增长29%；中西部城市平均环比增长13%，同比增长4% [25][27][29] - 年初至今：销售面积同比增长7%，一线城市和中西部地区表现突出 [37] 二级市场 - 第12周/年初至今成交量分别同比增长13%/18%，经纪人有负面价格升值预期，房主没有，上周20个城市二手房销售面积环比下降2%，同比增长13%；年初至今20个城市二手房销售面积同比增长18%，较2023/2022年水平分别下降4%/增长55% [42] - CSI平均环比下降0.7个百分点，同比增长6.4个百分点；CAI平均环比持平，同比增长5.6个百分点 [46][49] 库存 - 第12周：库存环比下降0.1%，较2024年末水平下降1.5%，库存月数为26.3个月（2月平均为25.5个月），一线城市/二线城市/三线城市库存余额环比持平/+0.1%/-0.2%，较2024年末水平分别下降7.0%/2.3%/0.1%；库存月数环比分别下降0.8%/0.4%/0.5%，较2024年末水平分别下降1.8%/5.6%/增长1.0% [52][55] 竣工 - 3月MTD GSPC跟踪器显示同比呈两位数下降（国家统计局和高盛数据显示前两个月同比分别下降16%/20%，2024财年同比下降28%），2025财年预计同比增长3%，基于中国浮法玻璃行业展望和专有周度浮法玻璃需求模型 [57] 估值 - 海外覆盖公司平均较2025年末预期净资产价值折让31%，2025年预期市净率为0.5倍，低于2008年下半年、2011年下半年和2014年上半年的低谷水平 [66] - 内地覆盖公司平均较2025年末预期净资产价值折让21%，2025年预期市净率为0.5倍，低于2008年下半年、2011年下半年和2014年上半年的低谷水平 [66]