报告公司投资评级 - 给予滨江集团“增持”评级（维持） [1][50] 报告的核心观点 - 滨江集团是聚焦杭州的优质民营企业，连续7年获杭州市场销售冠军，区域龙头地位稳固 [4][48] - 近年房地产市场下行，公司销售波动但排名逆势提升，2024年首进克而瑞全国房企销售TOP10，且为唯一民营房企 [4][49] - 公司财务稳健，负债率“绿档”，融资成本下降，逆市保持拿地节奏，聚焦杭州等地提升土储质量和市场占有率 [4][49] - 公司推进“1 + 5”战略，地产业务做优做强，五大业务板块有序推进，有望多元发展提升规模业绩 [4][49] - 公司业绩随行业下行下滑但仍盈利，低毛利项目交付结算及计提减值下降后，业绩有望先于行业回升提振股价 [4][49] - 预测2024 - 2026年EPS分别为0.87元、1.01元和1.06元，对应当前股价PE分别为12倍、10.5倍及10倍 [4][50] 根据相关目录分别进行总结 公司简介 - 滨江集团是聚焦杭州的优质民营企业，1992年成立，有建设部一级开发资质，是全国民营企业500强等 [9] - 业务从房地产开发延伸至物业服务等领域，2024年销售额1116.3亿元，位列克而瑞全国房企第9位 [9] - 秉承理念建立标准化体系，形成“聚焦杭州、深耕浙江”等发展战略和六大核心竞争力，有三张金名片 [10] - 未来依托“1 + 5”战略，做优主业，搭建多元企业发展模式 [10] 公司销售排名持续提升 - 公司践行稳健战略应对行业变局，近年销售波动下行但排名持续提升 [11] - 2023年销售额1534.7亿元，位列第11位，权益销售现金回笼732亿元创新高 [11] - 2024年销售金额1116.3亿，首进TOP10排第9位，成唯一民营房企，杭州三榜夺冠，连续7年杭州销冠 [11] 拿地积极，聚焦杭州土储优质 - 近5年拿地金额下行但排名上升，2020年权益拿地金额552亿排17位，2024年219亿排第7位 [12] - 2024年全口径新增货值726亿，排名从2020年21名升至第6位 [12] - 2024年权益拿地金额占权益销售金额40.26%，全年拿地23宗，总投资448.5亿元 [13] - 2024年杭州拿地22宗，市场占有率37%，截至2024年6月末，杭州土储占66% [14][15] 财务稳健，融资成本不断下降 - 公司稳健经营，“三道红线”绿档，2024年6月末权益有息负债344.4亿，较上年末降15.6亿 [16] - 并表有息负债398.68亿，较上年末降16.5亿，银行贷款占79.5%，短期债务占27%，现金短债比2.46倍 [16] - 2024年三季度末资产负债率78.98%，较2023年末降0.87个百分点，扣除预收款后负债率30.35% [16] - 2024年6月末获银行授信总额度1259.24亿，较上年末增3.45%，可用额度占71% [18] - 2024年二季度末获批未发公司债额度15.52亿，短融23亿、中票23亿，2024年末权益有息负债降55亿 [18] - 银行存款余额327亿，现金大于有息负债，近年综合融资成本下降，2024年末降至3.4%创历史新低 [18] 营收规模逆势增长，业绩有望实现回升 - 近十年营收持续提升，2015 - 2023年年复合增长率24%，行业下行仍保持高增速 [19][22] - 净利润2015 - 2021年年复合增长率21.84%，2022 - 2023年同比降超20%，但持续盈利 [22] - 归属净利润2015 - 2022年正增长，年复合增长率20.69%，2023年同比降32.41% [22] - 2024年前三季度营收407.84亿，同比降12.09%，净利润17.72亿，同比降39.66% [23] - 归属净利润16.33亿，同比降33.94%，主要因结算毛利率下降，后续有望修复助力业绩回升 [23] - 费用管控能力提升，2023年销售、管理、财务费用率均下降，整体费用率降至3.09% [25] - 2024年前三季度三费率合计3.67%，维持近十年低点 [25] 楼市优化政策加码发力 房地产止跌回稳持续兑现 房地产优化政策持续加码，力度空前 - 2024年上半年调控政策优化，4月底政治局会议强调构建新模式促高质量发展 [28] - 9月26日政治局会议提稳住“楼市股市”，10月17日国新办发布“四个取消、四个降低、两个增加” [28] - 2025年政府工作报告延续推动止跌回稳等政策，新增因城施策调减限制等内容 [29] - 2025年实施积极财政政策，赤字率拟按4%安排，赤字规模5.66万亿，新增专项债4.4万亿 [29] 房地产市场逐步呈现止跌回稳回升态势 - 2024年11 - 12月全国商品房销售面积及金额同比回正，结束36个月下降 [31] - 2025年1 - 2月销售面积1.07亿平，同比降5.1%，降幅收窄7.8个百分点，销售额1.03万亿，同比降2.6%，降幅收窄14.5个百分点 [31] - 2025年1 - 2月重点100城新房销售，一线城市网签面积同比增13%，二线基本持平 [31] - 2024年12月70个大中城市23个新建商品住宅、9个二手住宅价格环比上涨，一线城市新房环比涨0.2% [32] - 2025年首月新房售价上涨城市增至24个，2月百城新建住宅环比微涨，二手房跌幅收窄 [32] 杭州楼市回暖领先，基本面韧性高 - 2024年杭州十区涉宅地块出让72宗，成交金额1169亿，出让金全国第三，2025年2月土拍揽金179.5亿，高溢价 [35][43] - 2024年杭州优化政策频繁，3月取消二手房限购，5月全面放开限购，10月取消新房限价、下调首付 [35] - 2024年四季度楼市回暖，二手房成交量85622套，创历史新高，同比增31.5%，成交规模全国TOP8 [36] 总结与投资建议 - 滨江集团聚焦杭州，区域龙头地位稳固，政策带动杭州楼市回暖，产业发展保障需求 [48][49] - 公司应对行业变局，销售排名提升，财务稳健，拿地积极，土储优质，推进“1 + 5”战略 [49] - 业绩有望回升，预测2024 - 2026年EPS分别为0.87元、1.01元和1.06元，给予“增持”评级，建议关注 [50]