报告公司投资评级 - 买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 华润万象生活发布2024年全年业绩，收入利润保持增长，毛利率及管理效率同比提升，项目储备优质，积极拓展城市空间赛道；商业管理赛道作为行业龙头，在管购物中心及写字楼运营效率提升，盈利能力保持稳健，上调2025 - 2026年并新增2027年盈利预测，维持“买入”评级 [6] 报告各部分总结 公司整体财务表现 - 2024年营收170.43亿元，同比+15.4%；归母净利润36.29亿元，同比+23.9%；归母核心净利润35.07亿元，同比+20.1% [7] - 毛利率提升1.1pct至32.9%，两费费率同比 - 1.0pct；营业现金比率同比+4.4pct至25.0%，经营性净现金流覆盖核心归母净利润比例同比+17.2pct至121.4%；每股派息同比+31.0%至0.922元，特别股息0.614元，保持核心净利润100%分派 [7] 各业务板块表现 物业管理业务 - 收入66.60亿元，同比+10.7%；毛利率14.4%，同比+0.4pct [8] - 截至2024年末合约面积3.02亿平，在管面积2.71亿平，同比+8.1%，其中关联方占比55.6% [8] 非业主增值业务 - 受开发商拿地及交付放缓影响，收入7.18亿元，同比 - 12.5%；毛利率33.0%，同比 - 1.3pct [8] 业主增值业务 - 收入15.16亿元，同比+6.3%；毛利率25.6%，同比 - 1.6pct [8] 城市空间业务 - 收入18.21亿元，同比+36.3%；毛利率12.9% [8] - 在管面积1.25亿平，同比+19.8% [8] 购物中心业务 - 收入42.09亿元，同比+30.0%；毛利率72.6%，同比+0.7pct [9] - 截至2024年末在管118个开业项目，总建面12.7百万方；购物中心零售额2150亿元，同比+18.7%；NOI Margin同比提升0.4pct至65.1%，全年出租率96.7% [9] 写字楼业务 - 收入20.65亿元，同比+7.1%；毛利率34.9%，同比 - 0.7pct [9] - 截至2024年末在管项目221个，在管面积1669万方，整体出租率同比 - 2.7pct至80.8% [9] 盈利预测及估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |营业收入(百万元)|14,798|17,043|18,970|20,743|22,561| |YOY(%)|22.9|15.2|11.3|9.3|8.8| |净利润(百万元)|2,929|3,629|4,268|4,887|5,499| |YOY(%)|32.8|23.9|17.6|14.5|12.5| |毛利率(%)|31.7|32.9|34.3|35.5|36.5| |净利率(%)|19.9|21.9|23.0|23.8|24.6| |ROE(%)|18.4|22.0|23.0|24.9|26.5| |EPS(摊薄/元)|1.28|1.59|1.87|2.14|2.41| |P/E(倍)|24.8|20.0|17.0|14.9|13.2| |P/B(倍)|4.6|4.4|3.9|3.7|3.5| [10]