报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告核心观点 - 2026年1月新房成交同比降幅收窄，二手房成交同比由负转正 [1] - 央行释放降再贷款利率、降商业用房首付比例等利好 [1] - 当前房地产行业仍然面临一定压力，但2026年全年板块出现收益的机会较大，建议关注及配置 [5] - 预计2026年可能出现两个拐点：一季度末左右的“政策拐点”和四季度左右的“基本面拐点” [5] 新房成交 - 1月40城新房成交面积716.8万平，环比下降42.3%，同比下降22.0%，同比降幅较上月收窄10.1个百分点 [5][14] - 一线城市：1月新房成交面积187.2万平，环比下降36.0%，同比下降14.0%，同比降幅较上月收窄14.8个百分点 [5][15] - 二线城市：1月新房成交面积349.9万平，环比下降50.5%，同比下降18.1%，同比降幅较上月收窄13.6个百分点 [5][15] - 三四线城市：1月新房成交面积179.8万平，环比下降25.6%，同比下降41.1%，同比降幅较上月扩大2.1个百分点 [5][15] - 具体城市表现：四个一线城市同环比均下滑；二线城市中仅青岛、苏州、福州新房成交同比上涨；三四线城市中宝鸡、吉安、江门、清远同环比均提升 [5][15][20] 二手房成交 - 1月18城二手房成交面积799.4万平，环比下降2.0%，同比上升9.0%，同比增速较上月提升41.3个百分点 [5][21] - 各能级城市二手房成交同比增速均由负转正：一线城市同比增速15.0%，二线城市同比增速2.5%，三四线城市同比增速16.0% [5][21] - 具体城市表现：一线城市中，北京同比+15%、环比-9%，深圳同比+14%、环比+5%；二线城市中，杭州、青岛、厦门同环比均正增长 [5][21][27] 新房库存与去化 - 截至1月末，跟踪的12城新房库存面积为1.13亿平，环比下降0.4%，同比下降6.3% [1][28] - 整体去化周期为18.1个月，环比上升0.3个月，同比上升3.8个月 [1][28] - 分能级看：一、二、三四线城市去化周期分别为18.9、15.2、35.9个月 [28][35] - 具体城市表现：跟踪的所有城市中仅上海、杭州、福州去化周期在12个月以内 [1][28][42] 房企销售 - 百强房企1月实现全口径销售额1822亿元，同比下降24.7%（前值：-27.9%），降幅收窄；权益口径销售额1286亿元，同比下降28.5%（前值：-26.7%），降幅扩大 [2][80] - 1月各梯队房企权益销售同比降幅均扩大：CR5、CR10、CR20、CR50权益口径销售额同比增速分别为-6.9%、-16.2%、-20.8%、-25.8% [80][81] - TOP20房企中，1月销售额同比增速为正的有：中旅投资（+1373%）、中建壹品（+320%）、邦泰（+123%）、中建东孚（+49%）、中海（+21%）、金茂（+13%）、绿地（+6%）、华润（+0.4%） [2][81] 土地市场 - 1月全国（300城）成交土地规划总建筑面积为1.30亿平，环比下降76.5%，同比下降20.2% [45][56] - 全国成交土地平均楼面价879元/平，环比下降36.8%，同比下降20.9%；平均土地溢价率为2.87%，环比上升0.86个百分点，同比下降4.34个百分点 [59][65][67] - 住宅类用地：全国成交土地建面2377万平，环比下降87.7%，同比下降33.4%；平均楼面价2813元/平，环比下降0.6%，同比下降20.5%；平均溢价率3.09%，环比上升1.06个百分点，同比下降6.74个百分点 [45][60][70][74] 房企投资与融资 - 百强房企1月全口径拿地金额579亿元，同比下降49.5%；拿地强度（拿地金额/销售金额）为32%，环比提升9个百分点，同比下降16个百分点 [88][91] - 1月房地产行业国内外债券、ABS发行规模合计396亿元，同比下降26%，环比增长7%，平均发行利率3.50%，同比提升0.95个百分点，环比提升0.94个百分点 [5][93] - 具体发债房企：首开、中海、首创、华润发行债券规模较大，分别为28.5、25、20、20亿元 [5][93] - 债券到期：2026年全年行业国内外债券到期规模7157亿元，其中3、6、7月是到期小高峰，到期规模分别为779、1035、924亿元 [5] 政策动态 - 中央层面：1）央行降低保障性住房再贷款利率0.25个百分点至1.25% [5]；2）将商业用房购房贷款最低首付比例从50%下调至30% [5]；3）换房个税退税政策延续至2027年底 [5]；4）首批8只商业不动产REITs申报至交易所，预计募集总额314.7亿元 [5]；5）多家房企据报已不被要求每月上报“三条红线”指标 [5] - 地方层面：广东、吉林、山东、重庆调降商业用房贷款首付比例；杭州、上海、苏州发布“十五五”规划建议；多地优化公积金贷款政策；南京、银川等地发放购房补贴 [5] 板块表现与投资建议 - 1月房地产板块绝对收益为4.3%，相对收益（相对沪深300）为2.7%，主要驱动因素为情绪切换、板块轮动以及首批商业不动产REITs申报等事件 [5] - 投资主线建议关注三条：1）基本面稳定、在一二线核心城市布局的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团 [5]；2）连续在销售和拿地上有突破的“小而美”房企：保利置业集团 [5]；3）积极探索新消费场景的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [5]

港股市场沽空数据概览 - 上一交易日沽空比率最高的三只股票为华润啤酒-R、长城汽车-R和京东健康-R，比率均为100.00% [1] - 上一交易日沽空金额最高的三只股票为美团-W、紫金矿业和腾讯控股，金额分别为18.78亿元、17.70亿元和16.06亿元 [1] - 上一交易日沽空偏离值最高的三只股票为快手-WR、招金矿业和中国船舶租赁，偏离值分别为36.81%、33.02%和30.32% [1] 沽空比率排行前十分析 - 沽空比率排行前十的股票中，华润啤酒-R、长城汽车-R和京东健康-R的沽空比率均达100.00%，其沽空金额分别为10.63万元、1.15万元和1.32万元 [2] - 安踏体育-R和快手-WR的沽空比率也较高，分别为91.45%和83.40%，沽空金额分别为47.20万元和73.58万元 [2] - 联想集团-R以76.11%的沽空比率位列第六，但其沽空金额显著高于前述个股，达1004.07万元 [2] - 其余上榜股票包括友邦保险-R、九龙仓集团、中国移动-R和小米集团-WR，沽空比率在62.76%至64.82%之间 [2] 沽空金额排行前十分析 - 沽空金额最高的股票是美团-W，金额达18.78亿元，沽空比率为24.33% [2] - 紫金矿业和腾讯控股的沽空金额紧随其后，分别为17.70亿元和16.06亿元，沽空比率分别为35.46%和7.56% [2] - 小米集团-W和阿里巴巴-W的沽空金额也进入前五，分别为14.46亿元和10.10亿元 [2] - 联想集团、泡泡玛特、新鸿基地产、中国石油化工股份和中国平安的沽空金额在4.67亿元至9.49亿元之间 [2] 沽空偏离值排行前十分析 - 快手-WR的沽空偏离值最高，为36.81%，其沽空比率为83.40%，沽空金额为73.58万元 [2] - 招金矿业和中国船舶租赁的偏离值分别为33.02%和30.32%，沽空金额分别为4.08亿元和4472.06万元 [2] - 华润万象生活、华润啤酒-R、中国旺旺、医渡科技、IGG、基石药业-B和融创服务的偏离值在24.84%至28.02%之间 [2] - 华润啤酒-R在偏离值榜中同时出现，其偏离值为26.89%，沽空比率达100.00% [2]

核心观点 - 东吴证券认为华润万象生活运营能力行业领先，母公司持续输送高质量项目，盈利有望持续增长，维持“买入”评级 [1][7] 财务预测与估值 - 预计公司2025-2027年归母净利润分别为39.03亿元、43.31亿元、48.21亿元，对应现价PE分别为25.0倍、22.5倍、20.2倍 [1][7] - 预计公司2025-2027年核心净利润分别为38.83亿元、43.11亿元、48.01亿元，同比分别增长10.7%、11.0%、11.4%，对应现价PE分别为25.1倍、22.6倍、20.3倍 [1][7] 业务模式与行业地位 - 公司以“商业运营+物业管理”双主航道为核心，覆盖购物中心、写字楼、住宅及城市空间等多业态 [1][7] - 在行业进入存量竞争过程中，公司凭借品牌资源、招商组织与精细化运营优势，保持经营韧性并具备利润弹性 [1][7] - 公司在商业运营领域具有稀缺性和龙头地位 [1][7] 整体经营与盈利能力 - 2025年上半年公司营收同比增长7.1%，毛利率为37.1%，同比提升3.1个百分点 [1][7] - 2025年上半年公司核心净利润同比增长15.0%，效率持续改善，盈利能力稳步提升 [1][7] 购物中心业务表现 - 零售地产供给放缓、行业分化加剧，核心城市与头部运营商受益于资源集中，优质项目更具抗周期能力 [1][7] - 2025年上半年在管购物中心零售额同比增长21.1%，可比口径增长9.7% [1][7] - 2025年上半年购物中心出租率提升至97.1%，租金收入同比增长17.2%，可比口径增长6.0% [1][7] - 2025年上半年购物中心业务收入22.6亿元，同比增长19.8%，毛利率78.7%，同比提升6.2个百分点 [1][7] - 购物中心业务毛利占比56.3%，是公司利润增长的核心驱动 [1][7] 物业管理业务表现 - 物业航道为公司提供稳健基本盘，城市空间业务打开增量 [2][8] - 2025年上半年物业航道收入51.56亿元，同比增长1.1% [2][8] - 2025年上半年城市空间收入9.49亿元，同比增长15.1% [2][8] - 2025年上半年物业航道毛利9.68亿元，同比增长0.4% [2][8] - 2025年上半年物管服务毛利同比增长18.9%，毛利率提升至16.6%，同比提升1.4个百分点 [2][8] - 写字楼业务在行业调整中保持韧性，2025年上半年收入10.02亿元，同比增长4.5% [2][8] 财务状况与股东回报 - 公司经营回款能力与流动性充裕，为持续分红与业务扩张提供支持 [5][9] - 2025年上半年经营性现金流净额13.03亿元，期末现金及存款179.21亿元，财务弹性充足 [5][9] - 公司分红积极，自2023年以来维持核心净利润100%的分派比例 [5][9] - 2025年上半年贸易应收款28.23亿元，其中1年内账龄占比82.1%，应收账款结构优质 [5][9]

核心观点 - 东吴证券维持华润万象生活“买入”评级 认为公司运营能力行业领先 母公司持续输送高质量项目 盈利有望持续增长 在商业运营领域具有稀缺性和龙头地位 [1] 财务预测与估值 - 预计2025-2027年归母净利润分别为39.03亿元、43.31亿元、48.21亿元 对应现价PE分别为25.0倍、22.5倍、20.2倍 [1] - 预计2025-2027年核心净利润分别为38.83亿元、43.11亿元、48.01亿元 同比分别增长10.7%、11.0%、11.4% 对应现价PE分别为25.1倍、22.6倍、20.3倍 [1] 整体经营表现 - 2025年上半年营收同比增长7.1% 毛利率为37.1% 同比提升3.1个百分点 核心净利润同比增长15.0% 效率持续改善 盈利能力稳步提升 [1] - 公司以“商业运营+物业管理”双主航道为核心 覆盖购物中心、写字楼、住宅及城市空间等多业态 [1] - 在行业存量竞争过程中 凭借品牌资源、招商组织与精细化运营优势 保持经营韧性并具备利润弹性 [1] 购物中心业务 - 2025年上半年购物中心业务收入22.6亿元 同比增长19.8% 毛利率高达78.7% 同比提升6.2个百分点 毛利占比56.3% 是公司利润增长的核心驱动 [2] - 2025年上半年在管购物中心零售额同比增长21.1% 可比口径增长9.7% 出租率提升至97.1% 租金收入同比增长17.2% 可比口径增长6.0% 运营能力带动经营质量改善 [2] - 在零售地产供给放缓、行业分化加剧背景下 核心城市与头部运营商受益于资源集中 公司购物中心业务持续跑赢行业 优质项目更具抗周期能力 [2] 物业管理业务 - 物业航道提供稳健基本盘 2025年上半年收入51.56亿元 同比增长1.1% 其中城市空间收入9.49亿元 同比增长15.1% 打开增量空间 [3] - 2025年上半年物业航道毛利9.68亿元 同比增长0.4% 其中物管服务毛利同比增长18.9% 毛利率提升至16.6% 同比提升1.4个百分点 规模扩张叠加提质增效持续兑现 [3] - 写字楼业务展现逆周期拓展能力 2025年上半年收入10.02亿元 同比增长4.5% 在行业调整中保持经营韧性 [3] 财务状况与股东回报 - 公司经营回款能力与流动性充裕 2025年上半年经营性现金流净额13.03亿元 期末现金及存款达179.21亿元 财务弹性充足 [4] - 分红政策积极 自2023年以来维持核心净利润100%的分派比例 股东回报持续增厚 [4] - 应收账款结构优质 2025年上半年贸易应收款28.23亿元 其中1年内账龄占比82.1% 减值计提保持审慎 信用风险可控 [4]

行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 预计2026年房地产市场将呈现“前低后高”的态势，全年板块或迎来两大拐点：一季度末左右的“政策拐点”和四季度左右的“基本面拐点” [2][87] - 2026年房地产销售、投资、新开工增速仍将下滑，但预计降幅较2025年有所收窄，地产板块出现收益的机会较大，建议关注及配置 [9][88] 2026年核心指标预测 - **商品房销售**：预计销售面积8.1亿平，同比-8%；销售均价9144元/平，同比-4%；销售金额7.4万亿元，同比-12% [3][20][21][22] - **房地产开发投资**：预计投资额6.9万亿元，同比-16%，较2025年降幅收窄 [4][20][21][67] - **新开工面积**：预计4.8亿平，同比-18%，较2025年降幅收窄 [4][20][21][71] - **竣工面积**：预计4.9亿平，同比-19% [5][20][21][74] 商品房销售分析 - **季度走势**：预计2026年成交量价整体呈现“前低后高”态势，Q1~Q4销售面积增速分别为-13%、-8%、-6%、-5%；销售均价增速分别为-8%、-4%、-3%、-1%；销售金额增速分别为-20%、-11%、-9%、-6% [3][24][41] - **城市能级结构**：预计各线城市仍将“量缩价跌”，但一线城市可能在Q4基本见底。一线/二线/三四线城市2026年销售面积同比增速预计分别为-8%/-14%/-17%；销售均价同比增速预计分别为-2%/-3%/-7% [3][31] - **一线城市**：预计销售量同比降幅收窄，房价降幅小幅收窄，且Q4价格有望止跌回升，主要因2024、2025年住宅用地成交楼面均价分别同比增长25%、27% [32][39][40] - **二线城市**：市场分化延续，预计销售面积降幅收窄但仍不及一线，房价降幅可能略微扩大 [32] - **三四线城市**：基本面较弱，预计市场持续低迷，销售量价同比降幅将显著大于一二线城市 [33] 房地产开发投资分析 - **构成与拖累**：投资走弱受土地投资与施工建安投资双双走弱影响，根本症结在于开发商资金压力较大 [8][19][67] - **土地投资**：预计2026年同比-16%，其中Q1~Q4增速分别为-19%、-17%、-15%、-13%。土地投资面积增速与两个季度前的全国土地成交建面增速趋势一致 [4][50][52][53] - **土地市场预测**：预计2026年全国土地成交建面同比下降7%，楼面均价同比下降2%，土地成交总价同比下降9% [45][46][48][50] - **施工建安投资**：预计2026年同比-16%，其中Q1~Q4增速分别为-21%、-17%、-16%、-9%。预计2026年施工面积同比-7%，平均造价为707元/平，同比下降11% [4][52][56][58][60][61][66] - **季度投资增速**：预计Q1~Q4的房地产投资增速分别为-20%、-17%、-16%、-10% [4][67][68] 新开工与竣工分析 - **新开工驱动**：新开工面积增速与两个季度前的全国土地成交建面增速均值趋势基本一致 [4][71][72] - **新开工季度预测**：预计Q1~Q4新开工面积同比增速分别为-15%、-20%、-20%、-15% [4][71] - **竣工周期性收缩**：由于2021年下半年以来新开工明显缩量，按照2-3年的工程进度计算，竣工将延续周期性缩量 [5][20][74] - **竣工结构差异**：84%的省份2025年实际竣工增速超理论值，但除天津外，所有省份2026年理论竣工面积增速均为负，全国理论增速为-21% [74][75][77][78] 政策与市场展望 - **当前主要矛盾**：已从“成交量萎缩”转变为“价格持续下跌”，尤其是二手房价格下行进一步影响了新房成交量 [87] - **政策预期**：预计一季度末可能出现“政策拐点”，体现在房地产供需两端的政策积极性提升 [9][87] - **基本面拐点**：预计四季度左右可能出现“基本面拐点”，主要体现在二手房价格的降幅收窄 [9][87] - **稳住市场的建议**：需从G端（政府收储、城市更新）、B端（盘活存量、主体并购重组）、C端（调整行政、公积金、财税政策）共同发力调节供需关系 [8][17][18] - **稳住投资的关键**：在于解决开发商资金问题，建议支持房企合理融资与展期、建立额度统筹管理制度、增加增信、设立中央纾困基金 [8][19] 投资建议与关注主线 - **整体判断**：2026年地产板块出现收益的机会较大，建议关注及配置 [9][88] - **关注主线一**：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、重点城市市占率较高的房企，如华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [9][88] - **关注主线二**：连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团 [9][88] - **关注主线三**：积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司，如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [9][88]

投资评级 - 维持“买入”评级 [1][5] 核心观点 - 公司作为商管龙头壁垒稳固，凭借品牌、招商与运营优势，在行业存量竞争中兼具经营韧性与利润弹性 [2] - 购物中心业务领跑行业，高毛利驱动利润弹性，是公司利润增长的核心驱动力 [3] - 物业航道提供稳健基本盘，城市空间业务打开增量，多元业态协同发展 [4] - 公司现金充沛，分红积极，为股东回报和业务扩张提供坚实保障 [5] - 母公司华润置地REIT平台成熟运营，政策推动商业REITs扩容，有望加速公司商管价值释放并带来持续项目输送 [13][146][148][150] 财务表现与预测 - **历史业绩**：2024年营业总收入170.43亿元，同比增长15.41%；归母净利润36.29亿元，同比增长23.92% [1] - **近期表现**：2025年上半年营收同比增长7.1%，毛利率为37.1%，同比提升3.1个百分点；核心净利润同比增长15.0% [2] - **盈利预测**：预计2025-2027年归母净利润分别为39.03亿元、43.31亿元、48.21亿元，同比增速分别为7.53%、10.97%、11.32% [1][5] - **估值水平**：基于2025-2027年盈利预测，对应现价PE分别为25.0倍、22.5倍、20.2倍 [1][5] 商业运营（购物中心）业务分析 - **行业背景**：零售地产供给放缓，2025年上半年全国重点21城优质零售地产新增供应约206.9万平方米，同比减少27.5%，行业向核心城市与头部运营商集中 [36] - **经营表现**：2025年上半年，在管购物中心零售额达1220亿元，同比增长21.1%（可比口径增长9.7%），显著跑赢社零总额增速（5.0%）；租金收入同比增长17.2%（可比口径增长6.0%）；出租率提升至97.1%，领先行业平均水平 [3][43] - **财务贡献**：2025年上半年，购物中心业务收入22.6亿元，同比增长19.8%，毛利率高达78.7%，同比提升6.2个百分点；该业务贡献了公司总收入的26.6%和总毛利的56.3% [3][26][53] - **规模与储备**：截至2025年上半年末，在管购物中心125个，其中53个项目零售额当地市场第一；储备项目75个（母公司项目35个，第三方项目40个） [19][65][69] - **运营模式**：以“运营服务”、“物业管理服务”、“分租服务”三种模式为主，其中运营服务毛利率最高，2025年上半年达83.7% [63][64] - **竞争优势**：招商能力强，已合作品牌超1.6万个；会员体系“一点万象”大会员人数达7237万人；通过存量调改实现“精耕即增量”，2025年上半年经营利润率提升至68.2% [89][96][86] 物业管理业务分析 - **收入构成**：2025年上半年物业航道收入51.56亿元，同比增长1.1%，占总收入60.5% [4][26] - **细分业务**： - **基础物管**：在管面积持续增长，截至2025年上半年末达2.76亿平方米；2025年上半年物管服务毛利同比增长18.9%，毛利率提升至16.6% [4][108] - **城市空间**：成为增长新引擎，2025年上半年收入9.49亿元，同比增长15.1%；在管面积127.19亿平方米，第三方项目占比超98% [4][112] - **写字楼**：逆周期扩张，2025年上半年收入10.02亿元，同比增长4.5%；在管项目达225个 [4][126] - **母公司支持**：控股股东华润置地销售表现优于行业，2025年销售金额达2336亿元，为物管业务持续输送高质量项目 [108] 财务状况与股东回报 - **现金流充裕**：2025年上半年经营性现金流净额13.03亿元；期末现金及存款达179.21亿元，财务弹性充足 [5][133] - **高分红政策**：2023年以来维持核心净利润100%的分派比例，现金分红规模持续增厚，股息率（TTM）在5.0%附近波动 [5][135][138] - **应收账款优质**：2025年上半年贸易应收款28.23亿元，其中1年内账龄占比82.1%，减值计提审慎，信用风险可控 [5][139] 长期成长驱动力（REITs赋能） - **政策环境**：商业不动产REITs试点启动，政策持续支持商业地产资产证券化，为优质商业资产盘活提供通道 [146] - **母公司实践**：华润置地REIT平台运营成熟，华润商业REIT平均租金从2024年第二季度的383元/平方米/月稳步提升至2025年第四季度的436元/平方米/月；有巢REIT出租率长期保持在92%以上 [148] - **对公司价值**：REITs出表机制强化对高质量运营的依赖，有利于公司获取长期稳定管理费；加速母公司资产循环，为公司持续输送项目来源；提升公司商业运营能力的外拓价值 [150]

报告行业投资评级 - 强于大市 [6] 报告的核心观点 - 受去年同期为春节的低基数影响，2026年第6周（1月31日-2月6日）楼市成交同比大幅增长，但环比负增长 [1] - 上海启动收购二手住房用于保障性租赁住房试点，浦东、静安、徐汇区为首批试点区域，此举有助于释放改善需求、打通置换链条、去库存与稳定价格预期，并对其他重点城市有导向作用 [2] - 当前房地产行业仍面临压力，但2026年全年地产板块出现收益的机会较大，建议关注及配置，预计将出现“政策拐点”和“基本面拐点”两个拐点 [7] - 投资建议关注三条主线：1）基本面稳定、核心城市布局的房企；2）“小而美”房企；3）积极探索新消费场景的商业地产公司 [7] 根据相关目录分别进行总结 1. 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 - **新房成交环比转负，同比增幅收窄**：40个城市新房成交面积163.1万平方米，环比下降9.6%，同比上升203.0%，同比增幅较上周收窄38.9个百分点 [6][17][18] - **分城市能级看新房成交**：一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-6.0%、-7.2%、-18.2%；同比增速分别为364.2%、286.2%、28.3% [6][18] - **新房成交套数情况**：40个城市新房成交套数1.7万套，环比下降4.3%，同比上升225.1% [18] 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 - **新房库存面积同环比均下降**：12个城市新房库存面积11235万平方米，环比下降0.7%，同比下降6.4% [6][46] - **新房去化周期环比下降、同比上升**：12个城市新房库存面积去化周期为17.4个月，环比下降0.2个月，同比上升4.4个月 [6][46] - **分城市能级看库存去化**：一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.9、14.3、64.3个月；一、三四线城市环比分别下降0.5、1.0个月，二线城市环比上升0.03个月；同比分别上升3.7、4.1、28.3个月 [6][46] 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 - **二手房成交环比降幅扩大，同比增幅收窄**：18个城市二手房成交面积174.1万平方米，环比下降4.7%，同比上升349.7%，同比增幅较上周收窄443.5个百分点 [6][55] - **分城市能级看二手房成交**：一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-15.1%、2.5%、-8.5%；同比增速分别为385.2%、317.3%、352.2% [6][55] - **二手房成交套数情况**：18个城市二手房成交套数1.9万套，环比下降4.0%，同比上升311.8% [55] 2. 百城土地市场跟踪 2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪 - **土地市场量涨价跌**：百城全类型成交土地规划建面1188.4万平方米，环比上升74.1%，同比上升582.1%；成交总价153.3亿元，环比上升51.1%，同比上升36.7%；楼面均价1290.1元/平，环比下降13.2%，同比下降80.0% [6][72][73] - **土地溢价率同环比均下降**：百城成交土地溢价率为2.3%，环比下降1.0个百分点，同比下降1.4个百分点 [6][73] - **分能级城市土地市场**：一线城市成交土地建面环比下降19.4%，但总价环比上升340.4%；二、三线城市成交土地建面环比分别上升197.2%和48.8% [72][80] 2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪 - **住宅土地市场量增价跌**：百城成交住宅土地规划建面247.5万平方米，环比上升130.7%，同比上升195.7%；成交总价103.4亿元，环比上升92.3%，同比上升48.9%；楼面均价4179.1元/平方米，环比下降16.6%，同比下降49.7% [98] - **住宅用地溢价率环比微升**：百城成交住宅类用地溢价率为4.6%，环比上升0.6个百分点，但同比下降6.2个百分点 [98] 3. 本周行业政策梳理 - **中央政策**：自然资源部力争2026年底前全国所有市县涉企登记缴税业务实现一窗办理 [120] - **地方政策**：西藏调降商业用房贷款首付比例至不低于30%；福建实施购房补贴、鼓励“卖旧换新”；甘肃上调住房公积金贷款额度 [120] - **机构观点**：标普信评预计2026年房地产新开工面积将再收缩15%-20%，并认为存量商品房回储政策可能在高能级城市点状落地 [120] 4. 本周板块表现回顾 - **板块相对收益上升**：房地产行业绝对收益为0.0%，较上周上升2.2个百分点；相对沪深300收益为1.3%，较上周上升3.6个百分点 [6][123] - **板块估值微降**：房地产板块PE为27.19X，较上周下降0.19X [6][123] - **个股表现分化**：A股涨幅靠前的为保利发展(2.5%)、金地集团(2.2%)、滨江集团(1.4%)；港股涨幅靠前的为华润置地(3.3%)、越秀地产(3.1%)、中国海外发展(2.6%) [129] 5. 本周重点公司公告 - **业绩预告普遍承压**：多家房企发布2025年业绩预告，预计归母净利润出现亏损或大幅下滑，例如万科A预计亏损约82亿元，招商蛇口预计盈利10-12.5亿元但同比下降69%-75% [134] - **经营与融资动态**：中国海外发展1月合约销售金额144.78亿元，同比上升20.4%；华发股份发行48亿元可转债；京投发展拟发行不超过10亿元债务融资工具 [135] 6. 本周房企债券发行情况 - **债券发行量环比大幅上升**：房地产行业国内债券总发行量212.1亿元，环比上升192.8% [6] - **净融资额显著为正**：总偿还量为31.9亿元，净融资额为180.1亿元 [6] - **主要发行与偿还主体**：本周债券发行量最大的房企为华润置地控股、首开股份、定海城乡；偿还量最大的为陆家嘴、铁建房地产、苏高新集团 [6]

市场表现与行情回顾 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅为0.0%，跑赢沪深300指数1.3个百分点，跑赢万得全A指数1.4个百分点，在29个中信行业中排名第15位[5] - 上周房地产企业信用债发行金额合计139亿元，环比大幅增加180.1%，净融资额为101.6亿元[47][54] 新房与二手房市场 - 上周（2026/1/31-2/6）36城新房成交面积139.2万平方米，环比下降2.9%，但同比大幅增长175.7%[5][10] - 上周（2026/1/31-2/6）15城二手房成交面积164.4万平方米，环比下降3.6%，但同比大幅增长245.8%[5][16] - 截至2月6日，13城新房累计库存为7716.5万平方米，环比下降0.7%，同比下降4.6%[5][24] - 13城新房整体去化周期为22.9个月，三四线城市去化周期高达98.9个月，且环比增加1.8个月[5][24] 土地市场 - 上周（2026/2/2-2/8）百城土地成交建筑面积1186.3万平方米，环比大幅下降44.9%，同比下降36.0%[5][43] - 上周土地成交楼面均价为1552元/平方米，环比上涨42.8%，同比上涨71.5%，但土地溢价率仅为0.3%[5][43] 政策动态 - 住建部与共青团中央召开会议，提出以“一张床、一间房、一套房”的梯度方式保障青年住房需求，将大力发展保障性租赁住房和公租房[5][63][65] - 上海正式启动收购二手住房用于保障性租赁住房的试点工作，首批试点区域为浦东新区、静安区、徐汇区[63][65] 投资建议 - 报告维持行业“看好”评级，推荐关注三类公司：1）布局高价值城市的内地开发商；2）基本面稳健的轻资产运营公司（物管、商管、中介平台）；3）以经常性业务为主的港资开发商[5][8][66]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6][62] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度预计将超过2008年和2014年，且目前仍在推进途中 [4][62] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [4][62] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企、少量混合所有制及民企将在未来格局中更加受益 [4][62] - 城市分化观点依然奏效，即“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”，该组合在销售反弹时表现更佳 [4][62] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）出现新变化，是观察政策落地的重要方向，且一二线城市将更受益 [4][62] - 2026年行业仍将以政策为核心主导力量，板块将反复博弈政策贝塔 [4][62] 上海收储新政解读 - 上海启动收购二手住房用于保障性租赁住房工作，浦东新区、静安区、徐汇区作为首批试点区 [1][11] - 政策模式联动刚需租赁和改善置换，旨在满足保障房筹集任务并改善市场供需 [1][12] - 收购范围锚定低总价小面积房源，例如浦东优先关注内环内、2000年以前、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元的个人二手房源 [11] - 收购后，相关购买力将被定向引导至总价段更高的新房/二手房市场，有望释放政策杠杆效应，并激活更高价位房源的置换链条 [1][12] - 试点三区在收购范围和模式上存在细微差别，具有“摸着石头过河”的探索意味，若模式走通，有望在全市推广 [1][12] - 作为核心城市在市场深度下行时点推出此类政策，信号意义较强，后续需重点关注实际推进情况 [1][12] 市场行情回顾 - 本周（报告期）申万房地产指数累计变动幅度为0.01%，领先沪深300指数1.34个百分点，在31个申万一级行业中排名第18名 [2][15] - 全市场房地产股中，周涨幅居前五的为京蓝科技（27.8%）、乾景园林（25.3%）、京投发展（23.7%）、荣安地产（13.7%）、皇庭国际（13.4%） [15][21] - 重点跟踪的40家A/H房企中，周涨幅居前五的为绿景中国地产（13.5%）、世茂集团（8.7%）、华夏幸福（7.7%）、正荣地产（6.7%）、我爱我家（6.3%） [15][25] - 重点房企中周跌幅居前五的为旭辉控股集团（-17.5%）、中梁控股（-9.2%）、融信中国（-8.3%）、远洋集团（-7.9%）、禹洲集团（-6.3%） [15][25] 重点城市成交跟踪 - **新房成交（春节对齐口径）**：春节前第2周，样本城市新房成交面积为112.5万平方米，同比下降45.1% [2][12][13] - **新房成交（自然周口径）**：本周（1.31-2.6）30个城市新房成交面积为131.2万平方米，环比下降5.2%，同比大幅提升138.2% [2][26] - 样本一线城市成交41.9万平方米，环比增长4.0%，同比增长419.4% [2][26] - 样本二线城市成交61.6万平方米，环比下降6.5%，同比增长161.6% [2][26] - 样本三线城市成交27.8万平方米，环比下降13.8%，同比增长18.1% [2][26] - **二手房成交（春节对齐口径）**：春节前第2周，样本城市二手房成交面积为183.7万平方米，同比下降16.4% [2][12][13] - **二手房成交（自然周口径）**：本周15个样本城市二手房成交面积合计204.5万平方米，环比下降3.5%，同比大幅增长717.5% [2][35] - 样本一线城市成交85.8万平方米，环比下降8.5% [2][35] - 样本二线城市成交85.3万平方米，环比增长3.3% [2][35] - 样本三线城市成交33.3万平方米，环比下降6.2% [2][35] - **累计成交数据**：年初至今（5周累计），样本30城新房成交面积累计622.8万平方米，同比下降36.5%；样本15城二手房成交面积累计1034.3万平方米，同比增长21.1% [32][35] 房企信用债情况 - **发行与偿还**：本周（2.2-2.8）共发行房企信用债16只，环比增加8只；发行规模共计140.25亿元，环比增加90.65亿元；总偿还量37.31亿元，环比减少51.96亿元；净融资额为102.94亿元，环比大幅增加142.61亿元 [3][47] - **发行结构**：本周房企债券发行主体评级以AAA级为主，占比85.6%；债券类型以一般中期票据（36.4%）和私募债（33.5%）为主；债券期限以1-3年（40.7%）和3-5年（34.9%）为主 [47] - **融资成本**：本周发行利率有升有降，例如“26京住总MTN001”3年期中期票据发行利率为2.70%，较公司之前发行的同类型同期限可比债券利率上升了45个基点 [57][58] 近期政策回顾 - **中央政策**：国务院常务会议要求创新完善政策措施，在基础设施、城市更新等重点领域谋划推动重大项目 [60]；住建部强调要保障青年人基本住房需求，大力发展保障性租赁住房和公租房 [60] - **地方政策**：福建出台政策，鼓励市场化主体收购二手房和法拍流拍住房，可用作保障性租赁住房等，并鼓励金融机构提供收购贷款支持 [61]；甘肃完成首笔二手房公积金首付款提取试点业务 [61]；深圳召开城市更新推进会，要求拓展多元化投融资渠道，强化项目信贷支持 [61] 投资建议与配置方向 - 报告建议配置方向包括 [4][62]： - **地产开发**：H股推荐绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股推荐滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 - **地方国企/城投/化债**：推荐城投控股、城建发展 - **中介**：推荐贝壳-W - **物业**：属于跟涨板块，推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近 政策面基调更趋积极 房地产供给侧深度出清下行业格局显著优化 优质房企盈利修复预计将更早且更具弹性 板块配置创历史新低 部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位 板块已具备吸引力 [2] 行业数据总结 新房成交量 - **周度环比**：上周（2026年1月31日至2月6日）34个重点城市新房合计成交197.4万平方米，环比下降6.9% 其中一二线城市合计成交184.1万平方米，环比下降3.1% 三四线城市合计成交13.4万平方米，环比下降39.4% [3] - **月度同比**：2月（截至2月6日）34个重点城市一手房累计成交173.1万平方米，较去年2月同期同比上升327.2% 其中一二线城市同比上升347.8% 三四线城市同比上升168.9% [4][6] - **年初累计**：年初至今34城新房累计成交0.1亿平方米，同比下降31.2% 其中一二线城市累计成交938.3万平方米，同比下降28.3% 三四线城市累计成交94.5万平方米，同比下降50.9% [4][6] 二手房成交量 - **周度环比**：上周（2026年1月31日至2月6日）13个重点城市二手房合计成交119.8万平方米，环比下降6.9% [10] - **月度同比**：2月（截至2月6日）13城二手房累计成交110.2万平方米，较去年2月同期同比上升351.1% [10] - **年初累计**：年初至今13城二手房累计成交644.1万平方米，同比上升27.4% [10] 新房库存与去化 - **推盘与成交**：上周（2026年1月31日至2月6日）15个重点城市合计推盘29万平方米 合计成交75万平方米 成交推盘比为2.62倍 最近三个月（2025年11月至2026年1月）的周成交推盘比分别为0.9倍、1.0倍和1.42倍 [21] - **可售面积**：截至上周末（2026年2月6日）15个重点城市合计住宅可售面积为8852.5万平方米，环比下降0.52% [21] - **去化月数**：截至上周末 15城住宅3个月移动平均去化月数为23.4个月，环比下降0.33个月 [21] 行业政策和新闻总结 宏观与因城施策 - **商业不动产REITs**：截至2026年2月6日，已有超10单商业不动产REITs申报至交易所 商业地产存量资产盘活进程明显提速 [2][31] - **农村集体建设用地**：中央农办表示将着力盘活农村闲置资源资产 完善农村集体建设用地相关机制 同时强调严禁农村集体经营性建设用地入市用于建设商品住房 [31][33] - **保障性租赁住房**：上海收购二手住房用于保障性租赁住房工作进入实质性推进阶段 浦东、静安、徐汇为首批试点区 [2][31] - **城市更新**：上海2026年计划推动城中村改造提速扩容增效 完成20万平方米旧住房成套改造 [31][33] - **首付比例调整**：天津、四川及海南等地将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款首付款比例均下调为不低于30% [31][33][34] - **地方稳楼市政策**：福建省住建厅发布稳楼市《意见》 鼓励探索收购存量商品房促进去库存 推出多类涉及购房、多孩家庭及商办用房的补贴政策 [31][35] 山西省延续居民换购住房个人所得税退税优惠政策至2027年底 [35] - **公积金政策**：甘肃上调公积金贷款基础额度 单身缴存人最高可贷70万元 已婚家庭最高可贷90万元 [31][35] 土地市场 - **北京土拍**：字节跳动旗下公司以底价28亿元竞得北京海淀区一宗综合性商业金融服务业用地 [31][35][37] 公司动态总结 地产公司融资与资本运作 - **越秀地产**：拟发行17.4亿元人民币、票面利率3.4%的3年期有担保绿色票据 [39][40] - **华发股份**：拟向控股股东华发集团以现金方式发行股票，募资总额不超过30亿元 [2][39][40] - **中国金茂**：发行17亿元、票面利率2.48%的4年期境内公司债 [2][39][43] - **新城发展**：拟先旧后新配售2亿股股份，配售价2.4港元/股，共募集资金4.7亿港元 [2][39][43] 物管公司股份回购 - **碧桂园服务**：在2026年2月2日至2月6日期间，共耗资约2,916.7万港元回购股份约460万股 [44][45] 板块行情回顾 地产板块 - **板块表现**：上周SW房地产指数上涨0.01% 沪深300指数下跌1.33% 相对收益为1.34% 板块表现强于大市 在31个板块中排名第18位 [2][47] - **个股表现**：周涨幅前五的个股为京投发展（+23.72%）、荣安地产（+13.66%）、皇庭国际（+13.43%）、珠免集团（+12.05%）、ST中迪（+11.07%）[47][49] - **估值水平**：当前主流A+H房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为25.4/19.8倍 [2][51] 物管板块 - **板块表现**：上周物业管理板块个股平均下跌0% 沪深300指数下跌1.33% 相对收益为1.33% 板块表现强于大市 [2][52] - **个股表现**：周涨幅前五的个股为浦江中国（+38.35%）、荣万家（+11.20%）、世茂服务（+6.25%）、佳兆业美好（+5.50%）、特发服务（+4.44%）[52][57] - **估值水平**：当前物管板块2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为14.1/12.7倍 其中华润万象生活2025/2026年PE分别为23/21倍 [2][56][58] 投资分析意见 - **推荐方向**：看好优质房企及商业地产 [2] - **具体推荐标的**： 1. **优质房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展 [2] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团 关注新城发展、太古地产、大悦城 [2] 3. **二手房中介**：贝壳-W [2] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业 [2]