报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 公司是国内购物中心商管领域龙头，品牌定位高端，关联方华润置地经营稳健，住宅物管项目交付保障性强，人效持续提升，购物中心经营表现出色，毛利率同比提升，分红慷慨，股息率具备吸引力，投资价值凸显 [4] 根据相关目录分别进行总结 业绩表现 - 2024 年度营收 170 亿元，同比+15.4%，归母净利润 36.3 亿元，同比+23.9%，毛利 56.1 亿元，同比+19.5%，毛利率 32.9%，同比+1.1pct，宣派末期股息每股 0.643 元人民币，特别股息每股 0.614 元人民币 [1] 业务板块情况 购物中心业务 - 截至 2024 年末，为 118 个已开业购物中心提供运营服务，较 2023 年末增加 20 个，新增数量为近五年新高 [2] - 2024 年旗下在管购物中心零售额 2150 亿元，同比增长 18.7%，业主端租金收入 262 亿元，同比增长 19.2%，业主端经营利润率 65.1%，同比提升 0.4pct [2] - 购物中心相关业务板块收入 42.1 亿元，同比增长 30%，占总收入比重 24.7%；毛利 30.6 亿元，同比增长 31.2%，占总毛利比重 54.5% [2] 物业管理业务 - 截至 2024 年末，在管住宅项目 1385 个，在管面积 2.7 亿平，来自华润置地的项目面积占比 55.6%，住宅物业管理收入中，来自华润置地交付的项目收入占比 63.3% [2] 城市服务业务 - 2024 年开辟城市服务板块，为街区、体育馆等提供运营管理服务，年内收入 18.2 亿元，同比增长 36.3%，占总收入比重 10.7% [3] - 截至 2024 年末，城市服务项目 438 个，在管面积 1.2 亿平，同比增加 2060 万平 [3] 员工与派息情况 - 2024 年末全职员工 42046 名，较 2023 年末增加 1069 人，年度人均创收同比增长 12.5%，人均创利同比增长 20.8% [3] - 2024 年度合计派息 48 亿元，以 2025 年 4 月 1 日收盘价计算股息率达 6.7% [3] 盈利预测与估值 - 调整 2025 - 2026 年归母净利润预测至 39.9/44.6 亿元，原预测 39.4/43.5 亿元，新增 2027 年预测为 50 亿元，当前股价对应 PE 为 18/16/15 倍 [4]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [2][8][10] 报告的核心观点 - 报告公司是兼具“好赛道”和“好公司”双重属性的长期投资标的，作为稀缺的全业态龙头，优异商业运营能力赋能购物中心业态稳健增长、有品质的物管能力推动规模与收入增长；连续2年100%派息回馈股东，彰显资金实力，充裕的在手资金、灵活的决策机制有望推动其更好更长远的发展 [2][10] 根据相关目录分别进行总结 事件描述 - 2024年报告公司实现营收170.4亿（+15.4%），归母净利润36.3亿（+23.9%），核心股东应占净利35.1亿（+20.1%），综合毛利率32.9%（+1.1pct），全年派息率100%，股息率4.7% [6] 事件评论 - 收入与业绩增长如期兑现，大手笔特别派息回馈股东：2024年营收170.4亿（+15.4%），住宅及其他非商/购物中心/写字楼业务占比63%、25%、12%，分别同比增长11.6%、30.0%、7.1%，收入增长主要来自在管购物中心规模与盈利能力提升、非商业务在管面积增长；归母净利润增速（+23.9%）高于营收增速（+15.4%），主因综合毛利率同比提升1.1pct至32.9%，其中商管航道毛利率同比增长1.8pct至60.2%（购物中心72.6%，写字楼34.9%）；受收入结构影响，物管航道毛利率同比下降0.5pct至17.0%；公司控本降费效果明显，两费费率同比下降1.0pct至7.4%，毛利率提升、费率下滑助推核心净利率同比提升0.8pct至20.6%；2024年公司合计每股分红1.536元（中期固定股息0.279+末期固定股息0.643+末期特别股息0.614元），相对核心净利润的派息率达100%，股息率达4.7% [10] - 购物中心：商业运营韧性增长，进一步巩固行业领导者地位：依托多赛道组合优势和一体化能力，购物中心市场份额持续提升，业绩保持韧性增长；2024年零售额同比增长18.7%至2150亿（可同比增速4.6%），优于社消零总额增速3.5%；业主端租金收入262亿元（+19.2%），NOI同比增长20.0%至171亿，商管运营能力卓越，头部效应愈发显著；2024年购物中心商业运营/分租业务营收分别同比增长32%、29%至29.2/7.8亿，毛利率为78.4%（+2.0pct）、69.4%（+1.7pct），盈利能力高位稳中有升；2024年新开业21座购物中心，新开业量历年之最，截至年底累计开业122个购物中心（30个为第三方项目），其中14个重奢商场，行业排名第一，进一步巩固高端市场的领导者地位；截至年底在手储备77个项目（39个母公司+38个第三方），有效支撑后期开业量 [10] - 住宅及其他非商业物业：规模扩张带动收入增长，城市空间业务持续发力：2024年末物管航道在管面积4.13亿方(+11.6%)，社区生活/城市公共空间分别占比66%、30%，同比增长8.1%、19.8%，城市空间规模占比提升，盈利水平达标，回款质量优良；截至2024年底物管航道合约/在管面积=1.09X，后期规模增长仍有保障；2024年物管收入107.1亿（+11.6%），规模扩张带动收入增长；毛利率17.0%(-0.5pct)，社区空间、城市空间毛利率分别同比-0.5pct、+0.6pct至17.8%、12.9%，社区空间业务毛利率下滑主因高毛利率的非业主增值服务收入下降、业主增值服务毛利率也同比下降1.6pct至25.6% [10] 投资建议 - 预计2025 - 2027年报告公司归母净利43.4/49.8/55.8亿元，增速19%/15%/12%，对应P/E为17/15/13X，维持“买入”评级 [2][10]

报告公司投资评级 - 维持买入评级，目标价为45.3港元，较之前目标价下调4% [1] 报告的核心观点 - 2024财年收益受增值服务拖累，但购物中心业务表现出色，净盈利增长24%超预期 [1][8] - 公司预计2025财年净利润实现两位数增长，需核心净利润增长超21%才能达成“十四五”规划目标 [1][8] - 公司连续两年保持100%股息支付率，彰显对股东回报的承诺 [8] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2024财年营收170.43亿元，同比增长15.4%，未达指引3%；净利润36.29亿元，同比增长23.9%，超指引4% [1][2] - 预计2025财年营收和净利润分别同比增长16%和19% [8] - 2024财年股息支付率从2023财年的55%提升至60%，特别股息40%，总股息达核心净利润的100%，股息收益率达4.8% [8] 业务板块表现 - 增值服务中，非业主增值服务同比下降12%，业主增值服务受经纪业务下滑19%影响仅增长6% [8] - 购物中心营收同比增长30%，得益于稳定运营和更多新店开业（2024财年21家，2023财年15家） [8] - 城市空间营收同比增长36%，受管理建筑面积增长20%和收款率提高（2024财年91.5%，2023财年87.9%）推动 [8] 盈利指标 - 2024财年毛利率提升1个百分点至32.9%，主要因购物中心业务贡献增加（营收占比28.1%，提升3.4个百分点） [8] - 销售及管理费用率降低1个百分点至7.4%，有效控制成本 [8] 市场表现 - 1个月、3个月和6个月的绝对涨幅分别为8.7%、23.6%和9.0%，相对涨幅分别为6.4%、6.0%和 -4.0% [5] - 市值801.33亿港元，3个月平均成交额1.277亿港元，52周最高价39.45港元，最低价21.25港元 [3] 股东结构 - 华润集团持股72.3%，自由流通股占比27.7% [4] 估值比较 - 与同行相比，公司2025E市盈率17.1倍，处于行业平均水平 [12] - 2024财年净利润增长率23.9%，高于行业平均的8.3% [12]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级，目标价调整为 39.04 港元，对应 2025 年 20 倍 PE [2][8] 报告的核心观点 - 公司为商管龙头，购物中心经营稳健，保持高派息回馈股东；在管购物中心业绩稳定性强，可同比零售额、租金仍保持增长，随着储备项目不断开业，业绩还将持续增长 [8] 根据相关目录分别进行总结 主要财务指标 - 2024 年营业总收入 170.43 亿元，同比增长 15%；归母净利润 36.29 亿元，同比增长 24%；每股盈利 1.59 元，市盈率 20 倍，市净率 4 倍 [4] - 预测 2025 - 2027 年营业总收入分别为 190 亿元、212.01 亿元、238.45 亿元，同比增速分别为 11%、12%、12%；归母净利润分别为 41.45 亿元、47.52 亿元、54.46 亿元，同比增速分别为 14%、15%、15% [4] 公司基本数据 - 总股本 22.83 亿股，已上市流通股 22.83 亿股，总市值 801 亿港元，流通市值 801 亿港元 [5] - 资产负债率 42.16%，每股净资产 7.24 元，12 个月内最高/最低价 38.78/20.19 港元 [5] 各业务板块情况 - 购物中心：2024 年营收 42.09 亿元，同比提升 30%，毛利率 72.6%，同比提升 0.7pcts，贡献 54.4%的毛利润；存量项目维持稳定增长，非重奢项目表现好于重奢项目；全年新开业 21 座购物中心，年末在营 122 个，在管面积增加 19.8%至 1314 万平；截至 24 年底储备项目 77 个，25 - 26 年预计新开业 15、12 个 [8] - 物管航道：2024 年营收 107.15 亿元，同比增长 11.6%，整体毛利率微降 0.5pcts 至 17.0%；年末在管面积 4.13 亿平方米，较上年增长 11.6%，合约面积 4.5 亿平，同比增长 5.9%，新增第三方合约面积 3485 万平 [8] - 写字楼：2024 年营收 20.65 亿元，同比上升 7.1%，毛利率微降 0.7pcts 至 34.9%；在管面积 1669 万平，同比提升约 13%，合约面积达 2140 万平；受新项目入市影响，整体出租率同比下降 10.3pcts 至 73.6%，可同比下降 2.7pcts 至 80.8% [8] 分红情况 - 2024 年管理及销售费用率下降 1pct 至 7.4%，核心净利润增长 20.1%至 35.07 亿元 [8] - 全年每股派息 0.922 元，增加特别派息每股 0.614 元，全年合计派息 1.536 元/股，实现核心归母净利 100%派息，3 月 27 日收盘价对应股息率约 5% [8] 财务预测表 - 资产负债表：预测 2025 - 2027 年资产总计分别为 313.95 亿元、362.44 亿元、425.77 亿元，负债总计分别为 114.16 亿元、121.88 亿元、134.33 亿元 [9] - 利润表：预测 2025 - 2027 年营业总收入分别为 190 亿元、212.01 亿元、238.45 亿元，净利润分别为 41.45 亿元、47.52 亿元、54.46 亿元 [9] - 现金流量表：预测 2025 - 2027 年经营活动现金流分别为 41.29 亿元、52.38 亿元、56.15 亿元 [9] - 主要财务比率：预测 2025 - 2027 年营业收入增长率分别为 11%、12%、12%，归属普通股东净利润增长率分别为 14%、15%、15% [9]

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [2][7][17] 报告的核心观点 - 核心业绩稳健增长，股东回报再创新高，商业航道领跑市场，物业航道稳居行业第一梯队，大会员业务稳步前行，各项业务有序增长，维持“优于大市”评级 [7] 根据相关目录分别进行总结 公司基本信息 - 3月27日收盘价为34.75港元，52周股价波动为20.19 - 38.78港元，总股本2283百万股，总市值793亿港元 [2] 主要财务数据及预测 |年份|营业收入（百万元）|营业收入YoY（%）|净利润（百万元）|净利润YoY（%）|全面摊薄EPS（元）|毛利率（%）|净资产收益率（%）| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |2023|14767|22.9|2929|32.8|1.28|31.8|18.4| |2024|17043|15.4|3629|23.9|1.59|32.91|21.96| |2025E|19797|16.2|4300|18.5|1.88|32.91|21.96| |2026E|23138|16.9|5032|17.0|2.20|34.10|24.19| |2027E|27049|16.9|5886|17.0|2.58|35.15|25.46|[6] 业绩表现 - 2024年综合收入170.43亿元，同比+15.4%，核心净利润增长20.1%至35.07亿元，综合毛利率和归母净利率分别为32.91%和21.30%，同比分别提升1.13和1.46个百分点，经营性净现金流覆盖核心净利润倍数121.4%，同比+17.2ppt [7][8] - 董事会宣派末期股息每股0.643元，同比+33.7%，宣派特别股息每股0.614元，2024年总派息率100%，上市以来累计派息91.89亿元，占同期核心净利润82.3% [7][8] 各航道业务情况 - 商业航道：2024年零售额2150亿元，同比+18.7%，购物中心NOI Margin为65.1%，同比+0.4ppt，新开21座购物中心，年末在营122座，50座零售额居当地榜首，86座位列当地前三，新签约轻资产外拓项目12个，8个为重点城市TOD项目，年末尚有未开业项目77个 [7][11][12] - 物业航道：2024年末总在管面积4.13亿平方米，同比+11.6%，合约面积4.50亿平方米，同比+5.9%，覆盖173个城市，新增第三方合约面积3485万平方米，超八成在一二线城市，新拓展城市公共空间项目91个，完成重大赛事及会议保障任务，落地温州龙港片区运营项目 [7][13] - 大会员业务：2024年大会员总量增长32.0%至6107万，万象星积分发放总额同比提升15.7%至10.3亿元，跨业态兑分人数同比提升92.5%至15万人，人均频次同比提升61.5%至4.2次，商业会员总量突破5700万，消费会员及复购会员数量均同比增长超26% [7][16] 投资建议 - 给予公司2025年EPS为1.88元，20 - 25倍PE估值，对应合理市值区间为935 - 1169亿港元，对应合理价值区间为每股40.96 - 51.20港元，对应2025年PEG为0.94 - 1.18（可比公司2025年PEG为1.01） [7][17] 财务报表分析和预测 - 资产负债表、利润表、现金流量表等多方面数据预测，涵盖2024 - 2027E年，包括流动资产、固定资产、营业收入、净利润等项目及相关财务比率 [20]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1] 报告的核心观点 - 公司发布2024年业绩公告，全年营收170.4亿元，同比增长15.4%；核心净利润35.1亿元，同比增长20.1% [8] - 核心业务利润率均提升，销管费率持续下降，2024年整体毛利率为32.9%，同比提升1.1pct，销管费率同比下降0.9pct至7.4% [8] - 商业龙头地位稳固，各项指标逆势增长，2024年新开业购物中心21座，在管项目零售额和租金收入均有增长 [8] - 推进城市空间服务商战略，城市深耕业务聚焦“质”“量”双提升，2024年新增第三方合约面积3485万方，物管合约和在管面积增加 [8] - 现金流健康可控，连续实现100%派息率回报股东，经营性净现金流/核心净利润大幅提升，股息合计1.536元/股 [8] - 考虑房地产市场下行及行业竞争加剧，下调2025 - 2026年归母净利润，预计2027年归母净利润为58.3亿元，维持“买入”评级 [8] 根据相关目录分别进行总结 盈利预测与估值 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业总收入（百万元）|14767|17043|19787|22616|25601| |同比(%)|22.89|15.41|16.10|14.30|13.20| |归母净利润（百万元）|2929|3629|4353|5086|5832| |同比(%)|32.76|23.92|19.93|16.85|14.65| |EPS - 最新摊薄（元/股）|1.28|1.59|1.91|2.23|2.55| |P/E（现价&最新摊薄）|24.82|20.02|16.70|14.29|12.46| [1] 市场数据 - 收盘价34.75港元，一年最低/最高价为20.85/39.55港元，市净率4.80倍，港股流通市值79316.88百万港元 [6] 基础数据 - 每股净资产7.24元，资产负债率42.16%，总股本和流通股本均为2282.50百万股 [7] 财务预测表 资产负债表（百万元） |项目|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |流动资产|16256.34|17991.73|21279.31|24324.26| |非流动资产|12651.80|12710.46|12984.86|13574.53| |资产总计|28908.14|30702.20|34264.17|37898.79| |流动负债|8827.94|9003.74|10178.20|11137.70| |非流动负债|3359.04|3359.04|3359.04|3359.04| |负债合计|12186.98|12362.78|13537.24|14496.74| |少数股东权益|195.78|330.40|460.82|610.36| |归属母公司股东权益|16525.37|18009.01|20266.11|22791.69| |负债和股东权益|28908.14|30702.20|34264.17|37898.79| [9] 利润表（百万元） |项目|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业总收入|17042.66|19786.53|22616.00|25601.31| |营业成本|11433.19|13274.78|15173.07|17175.92| |销售费用|0.00|0.00|0.00|0.00| |管理费用|975.17|1137.73|1277.80|1413.19| |研发费用|0.00|0.00|0.00|0.00| |其他费用|81.12|98.93|90.46|102.41| |经营利润|4262.50|5275.09|6074.66|6909.79| |利息收入|0.00|191.42|199.55|217.50| |利息支出|115.77|0.00|0.00|0.00| |其他收益|748.49|597.50|728.21|901.24| |利润总额|4895.22|6064.00|7002.42|8028.53| |所得税|1165.11|1576.64|1785.62|2047.28| |净利润|3730.11|4487.36|5216.80|5981.26| |少数股东损益|100.73|134.62|130.42|149.53| |归属母公司净利润|3629.38|4352.74|5086.38|5831.73| [9] 现金流量表（百万元） |项目|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |经营活动现金流|3670.92|4109.33|4730.35|5353.44| |投资活动现金流|-2457.16|-833.77|-1003.16|-1180.33| |筹资活动现金流|-3162.91|-2869.10|-2829.28|-3306.15| |现金净增加额|-1949.14|406.45|897.91|866.95| |折旧和摊销|62.34|172.61|156.97|141.90| |资本开支|269.93|269.93|269.93|269.93| [9] 主要财务比率 |指标|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |每股收益(元)|1.59|1.91|2.23|2.55| |每股净资产(元)|7.24|7.89|8.88|9.99| |ROIC(%)|23.31|24.79|25.95|26.37| |ROE(%)|21.96|24.17|25.10|25.59| |毛利率(%)|32.91|32.91|32.91|32.91| |销售净利率(%)|21.30|22.00|22.49|22.78| |资产负债率(%)|42.16|40.27|39.51|38.25| |收入增长率(%)|15.41|16.10|14.30|13.20| |净利润增长率(%)|23.92|19.93|16.85|14.65| |P/E|20.02|16.70|14.29|12.46| |P/B|4.40|4.04|3.59|3.19| |EV/EBITDA|10.11|10.37|8.88|7.66| [9][10]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][8] 报告的核心观点 - 公司发布2024年业绩公告，全年营收170.4亿元，同比增长15.4%；核心净利润35.1亿元，同比增长20.1% [8] - 核心业务利润率均提升，销管费率持续下降，物业航道收入107.2亿元，同比增长11.6%；商业赛道收入62.7亿元，同比增长21.4% [8] - 商业龙头地位稳固，2024年新开业购物中心21座，在管项目122座，在管购物中心零售额2150亿元，同比增长18.7% [8] - 推进城市空间服务商战略，2024年新增第三方合约面积3485万方，物管合约面积达4.5亿方 [8] - 现金流健康可控，经营性净现金流/核心净利润提升至121.4%，连续两年实现核心利润100%派息率 [8] - 下调公司2025 - 2026年归母净利润至43.5/50.9亿元，预计2027年为58.3亿元 [8] 根据相关目录分别进行总结 盈利预测与估值 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业总收入（百万元）|14767|17043|19787|22616|25601| |同比(%)|22.89|15.41|16.10|14.30|13.20| |归母净利润（百万元）|2929|3629|4353|5086|5832| |同比(%)|32.76|23.92|19.93|16.85|14.65| |EPS - 最新摊薄（元/股）|1.28|1.59|1.91|2.23|2.55| |P/E（现价&最新摊薄）|24.82|20.02|16.70|14.29|12.46| [1] 市场数据 - 收盘价34.75港元，一年最低/最高价20.85/39.55港元，市净率4.80倍，港股流通市值79316.88百万港元 [6] 基础数据 - 每股净资产7.24元，资产负债率42.16%，总股本2282.50百万股，流通股本2282.50百万股 [7] 三大财务预测表 资产负债表（百万元） |项目|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |流动资产|16256.34|17991.73|21279.31|24324.26| |非流动资产|12651.80|12710.46|12984.86|13574.53| |资产总计|28908.14|30702.20|34264.17|37898.79| |流动负债|8827.94|9003.74|10178.20|11137.70| |非流动负债|3359.04|3359.04|3359.04|3359.04| |负债合计|12186.98|12362.78|13537.24|14496.74| |少数股东权益|195.78|330.40|460.82|610.36| |归属母公司股东权益|16525.37|18009.01|20266.11|22791.69| |负债和股东权益|28908.14|30702.20|34264.17|37898.79| [9] 利润表（百万元） |项目|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |营业总收入|17042.66|19786.53|22616.00|25601.31| |营业成本|11433.19|13274.78|15173.07|17175.92| |经营利润|4262.50|5275.09|6074.66|6909.79| |利润总额|4895.22|6064.00|7002.42|8028.53| |净利润|3730.11|4487.36|5216.80|5981.26| |少数股东损益|100.73|134.62|130.42|149.53| |归属母公司净利润|3629.38|4352.74|5086.38|5831.73| [9] 现金流量表（百万元） |项目|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |经营活动现金流|3670.92|4109.33|4730.35|5353.44| |投资活动现金流|-2457.16|-833.77|-1003.16|-1180.33| |筹资活动现金流|-3162.91|-2869.10|-2829.28|-3306.15| |现金净增加额|-1949.14|406.45|897.91|866.95| [9] 主要财务比率 |项目|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |每股收益(元)|1.59|1.91|2.23|2.55| |每股净资产(元)|7.24|7.89|8.88|9.99| |ROIC(%)|23.31|24.79|25.95|26.37| |ROE(%)|21.96|24.17|25.10|25.59| |毛利率(%)|32.91|32.91|32.91|32.91| |销售净利率(%)|21.30|22.00|22.49|22.78| |资产负债率(%)|42.16|40.27|39.51|38.25| |收入增长率(%)|15.41|16.10|14.30|13.20| |净利润增长率(%)|23.92|19.93|16.85|14.65| |P/E|20.02|16.70|14.29|12.46| |P/B|4.40|4.04|3.59|3.19| |EV/EBITDA|10.11|10.37|8.88|7.66| [9][10]

文章核心观点 - 华润万象生活2024年业绩良好，综合收入和核心净利润均增长，未来将坚持长期主义，保持战略定力，实现业绩和股东价值可持续提升 [1] 业务板块表现 万象商业板块 - 2024年收入同比提升21.4%至62.74亿元，毛利率同比增加1.8个百分点至60.2%，零售额2150亿元，同比增长18.7% [2] - 2024年新开21座购物中心，年末在营购物中心规模达122座，新签约商业轻资产外拓项目12个，2025年计划拓展十个以上轻资产管理项目 [2] 万象服务板块 - 2024年物业航道收入107.15亿元，同比增长11.6%，年末总在管面积达4.13亿平方米，同比增长11.6%，合约面积达4.50亿平方米，同比增长5.9% [4] - 2024年新增第三方合约面积3485万平方米，81.8%位于一二线城市，城市公共空间占比79.7%，年末城市空间在管面积同比增长16.8%至1.25亿平方米，全业态占比提升至30.2%，全年收缴率91.5% [5] 行业趋势与应对策略 消费市场趋势 - 2024年高端消费短期承压，但消费市场长期韧性强、潜力大，高净值客群消费能力稳定，25岁以下年轻消费群体和会员数量快速增长，人均消费金额提升，服务体验类消费优于商品零售类消费 [2] 业态拓展策略 - 聚焦客户生活方式和实际需求，审慎进行新业态拓展，尝试机场商业和奥莱业务，围绕服务消费者打造商业生态圈 [3] 物业航道发展策略 - 坚持城市空间运营服务商战略定位，聚焦资产优化、新增长点孵化和科技投入，构建AI驱动的智慧社区管理中枢，拓宽智能管理应用场景 [5] 现金流管理策略 - 坚持有现金流的利润，经营现金流覆盖核心净利润倍数同比提升17.2个百分点至121.4% [5] 股东回报 - 以股东价值最大化为导向，2024年全年每股股息同比增长31%，总派息率百分之百，上市以来累计派息91.89亿元，占同期核心净利润的82.3% [6]

文章核心观点 3月26日华润万象生活公布2024年度业绩报告，虽实现“营利双增”，但部分业务面临挑战，未来发展考验其轻资产外拓和市场外拓能力，2025年将重点发展城市空间服务 [1][3][6] 业绩情况 - 2024年公司实现营业收入170.4亿元，同比增长15.41%；归母净利润36.29亿元，同比增长23.92% [1] - 物业航道和商业航道分别贡献107.15亿元和62.74亿元收入，合计占比超99% [1] 业务挑战 - 非业主增值服务收入下滑12.5%，主要因开发商项目进度放缓，显示该业务对开发商依赖度高 [1] - 物业航道下部分业务毛利率下滑，城市空间业务规模增速达36.3%，但毛利率仅12.9% [1] 购物中心业务 - 2024年新开业购物中心21座，带来营收42.09亿元，同比增长30%，占营收比重升至24.7% [1][2] - 未来几年新开业购物中心数量预估每年维持在10座以下，考验企业轻资产外拓能力 [1] - 关联方华润置地未来每年新开业购物中心预计降至6座左右，商业航道持续增长考验轻资产外拓能力 [3] - 关联方华润置地购物中心单项目平均创收约3300万元，第三方外拓项目约1500万元，创收能力不如关联方项目 [3] 消费结构特征 - 消费行业呈现明显分化，消费力结构分化，在营项目增幅33%，零售额增速18.7%，客单价下滑，消费信心和能力有待提振 [3] - 高净值客群消费能力稳定，韧性更强，会员体系中高净值人员大单消费笔数提升，终端客群乏力，人均消费金额下滑 [3] 各业务毛利率情况 - 购物中心业务毛利率最高，2024年提升至72.6% [5] - 社区空间、非业主增值服务和业主增值服务毛利率分别为17.8%、33%和25.6%，均较上年下滑 [5] - 城市空间业务板块规模增长快，毛利率低，2024年同比增长36.3%，毛利率12.9%，同比增长0.6个百分点，回款率91.5%，同比增长3.6个百分点 [5] 未来发展重点 - 2025年扩大城市共建业务规模，聚焦高能级城市群，加码城市空间优势赛道布局，推进城区全域运营服务能力升级 [2][6] - 深化与政府和城投平台战略合作，打造城市服务+生态圈，拓展城市更新、智慧城市运营新兴领域 [6] - 在市政环卫等服务基础上，突破高校、医院等高潜力赛道，延伸城区全域运营服务链条 [6]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 华润万象生活发布2024年全年业绩，收入利润保持增长，毛利率及管理效率同比提升，项目储备优质，积极拓展城市空间赛道；商业管理赛道作为行业龙头，在管购物中心及写字楼运营效率提升，盈利能力保持稳健，上调2025 - 2026年并新增2027年盈利预测，维持“买入”评级 [6] 报告各部分总结 公司整体财务表现 - 2024年营收170.43亿元，同比+15.4%；归母净利润36.29亿元，同比+23.9%；归母核心净利润35.07亿元，同比+20.1% [7] - 毛利率提升1.1pct至32.9%，两费费率同比 - 1.0pct；营业现金比率同比+4.4pct至25.0%，经营性净现金流覆盖核心归母净利润比例同比+17.2pct至121.4%；每股派息同比+31.0%至0.922元，特别股息0.614元，保持核心净利润100%分派 [7] 各业务板块表现 物业管理业务 - 收入66.60亿元，同比+10.7%；毛利率14.4%，同比+0.4pct [8] - 截至2024年末合约面积3.02亿平，在管面积2.71亿平，同比+8.1%，其中关联方占比55.6% [8] 非业主增值业务 - 受开发商拿地及交付放缓影响，收入7.18亿元，同比 - 12.5%；毛利率33.0%，同比 - 1.3pct [8] 业主增值业务 - 收入15.16亿元，同比+6.3%；毛利率25.6%，同比 - 1.6pct [8] 城市空间业务 - 收入18.21亿元，同比+36.3%；毛利率12.9% [8] - 在管面积1.25亿平，同比+19.8% [8] 购物中心业务 - 收入42.09亿元，同比+30.0%；毛利率72.6%，同比+0.7pct [9] - 截至2024年末在管118个开业项目，总建面12.7百万方；购物中心零售额2150亿元，同比+18.7%；NOI Margin同比提升0.4pct至65.1%，全年出租率96.7% [9] 写字楼业务 - 收入20.65亿元，同比+7.1%；毛利率34.9%，同比 - 0.7pct [9] - 截至2024年末在管项目221个，在管面积1669万方，整体出租率同比 - 2.7pct至80.8% [9] 盈利预测及估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |营业收入(百万元)|14,798|17,043|18,970|20,743|22,561| |YOY(%)|22.9|15.2|11.3|9.3|8.8| |净利润(百万元)|2,929|3,629|4,268|4,887|5,499| |YOY(%)|32.8|23.9|17.6|14.5|12.5| |毛利率(%)|31.7|32.9|34.3|35.5|36.5| |净利率(%)|19.9|21.9|23.0|23.8|24.6| |ROE(%)|18.4|22.0|23.0|24.9|26.5| |EPS(摊薄/元)|1.28|1.59|1.87|2.14|2.41| |P/E(倍)|24.8|20.0|17.0|14.9|13.2| |P/B(倍)|4.6|4.4|3.9|3.7|3.5| [10]