报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [2][5] 报告的核心观点 - 华润置地是行业领先的城市投资开发运营商，坚持“3 + 1”商业模式，IP综合实力全国领先，财务稳居绿档，融资成本低，资金优势明显，助力逆势扩张。虽行业销售承压下调25 - 26年归母净利润预测并引入27年预测，但其住宅土储优质，商业运营是行业龙头，经常性业务核心净利润超百亿且全覆盖分红，股息率达5.5%，维持“买入”评级 [5] 根据相关目录分别进行总结 财务数据及盈利预测 - 2023 - 2027E营业收入分别为2511.37亿、2787.99亿、2757.88亿、2637.01亿、2681.64亿元，同比增长率分别为21.3%、11.0%、 - 1.1%、 - 4.4%、1.7% [4] - 2023 - 2027E归母净利润分别为313.65亿、255.77亿、257.79亿、259.83亿、266.31亿元，同比增长率分别为11.7%、 - 18.5%、0.8%、0.8%、2.5% [4] - 2023 - 2027E每股收益分别为4.40、3.59、3.62、3.64、3.73元/股，净资产收益率分别为11.8%、9.4%、8.9%、8.5%、8.3% [4] - 2023 - 2027E市盈率分别为5.4、6.7、6.6、6.5、6.4，市净率分别为0.4、0.4、0.4、0.4、0.3 [4] 公司点评 - 24年核心净利润同比 - 8%符合预期，经常性业务贡献占比达41%且全覆盖分红。营业收入2788亿元同比 + 11.0%，归母净利润256亿元同比 - 18.5%，核心净利润256亿元同比 - 7.9%，经常性业务核心净利润103亿元同比 + 8.2%，贡献占比41%同比 + 6pct，每股基本收益3.59元同比 - 18.4%。地产结算收入2372亿元同比 + 11.8%，面积1065万平同比 - 10.0%。毛利率等指标有不同变化，拟派发末期每股股息1.119元，全年每股股息1.319元同比 - 8.5%，分红比例37%同比持平，经常性业务核心净利润覆盖比例提升至110%，股息率5.5% [5] - 24年销售额2611亿元同比 - 15%，拿地/销售额比30%，11月开始加速拿地。销售面积1134万平同比 - 13.3%，均价2.30万元/平同比 - 2.0%。拿地面积393万平同比 - 70%，金额776亿元同比 - 57%，拿地/销售金额比和面积比分别为30%和35%，拿地/销售均价比86%。24年11月 - 25年2月平均拿地/销售金额比为104%。24年末开发销售型土储4390万平，一二线占比71%，约56%土储货值由2022年及之后新获取项目构成；IP土储804万平，购物中心占比69%。2025年可售货值5009亿元，89%位于一二线高能级城市、住宅产品占比77% [5] - 24年商场零售额同比 + 19%、非重奢同比 + 27%，经营性收入233亿元同比 + 5%。商场已开业92座，71座零售额排名当地前3，零售额1953亿元同比 + 19.2%，同店同比 + 4.6%，非重奢占比62%同比 + 2pct，重奢零售额同比 + 8.7%，非重奢零售额同比 + 26.5%，租管费193亿元同比 + 8.4%，租售比12.2%同比 - 0.2pct，出租率97.1%同比 + 0.6pct，毛利率76%同比持平，经营利润率61.0%同比 + 2.5pct。写字楼租金18.8亿元同比 - 8.7%，毛利率72.4%同比 - 0.5pct，出租率75%。酒店收入20.7亿元同比 - 10.8%，毛利率11.4%同比 - 6.1pct，入住率64%同比 + 1pct [5] - 三条红线稳居绿档，融资成本新低、资金优势明显，助力逆势扩张。24年末剔预负债率56.5%，净负债率32.4%，现金短债比1.9倍，有息负债2598亿元同比 + 11.8%，融资成本3.11%较23年末 - 45bp，有息负债账期6.7年。已售未结金额2320亿元，覆盖24年地产结算金额1.0倍 [5] 附录 – 财务报表 - 利润表展示了2023 - 2027E营业收入、营业成本等多项财务指标数据 [6] - 资产负债表展示了2023 - 2027E货币资金、应收账款等多项财务指标数据 [7] - 现金流量表展示了2023 - 2027E净利润、折旧与摊销等多项财务指标数据 [8]