报告公司投资评级 - 买入（维持）[1] 报告的核心观点 - 受行业销售下行影响，下调2025 - 2026年并新增2027年盈利预测，预计公司2025 - 2027年归母净利润为289.9、317.0、349.1亿元，对应EPS为4.07、4.45、4.90元，当前股价对应PE为5.9、5.4、4.9倍，公司销售拿地稳健，市占率持续提升，充裕土储保障未来结转业绩，经常性业务盈利水平高企，维持“买入”评级 [5] 根据相关目录分别进行总结 公司基本信息 - 2025年3月26日，当前股价25.850港元，一年最高最低33.700/18.560港元，总市值1843.35亿港元，流通市值1843.35亿港元，总股本71.31亿股，流通港股71.31亿股，近3个月换手率15.89% [1] 业绩情况 - 2024年营收2788亿元，同比+11.0%；归母净利润256亿元，核心净利润254亿元，同比 - 8.5%；毛利率21.6%，同比 - 3.6pct，其中开发业务毛利率16.8%，同比 - 3.9pct [6] - 预计2025 - 2027年营业收入分别为2878.95亿、2904.11亿、2880.72亿元，同比增速分别为3.3%、0.9%、 - 0.8%；净利润分别为289.89亿、317.00亿、349.12亿元，同比增速分别为13.3%、9.4%、10.1% [9] 财务指标 - 截至2024年末，资产负债率55.6%、净有息负债率31.9%、加权融资成本3.11%（同比下降45BP），现金及银行结存1332亿元，同比+16.5%；全年每股股息1.319元，派息率提升至37% [6] 经常性业务情况 - 2024年经常性收入416亿元，同比+6.6%；经常性核心净利润103亿元，同比+8.2%，收入和利润占比分别为14.9%和40.7% [7] - 购物中心租金收入193亿元，同比+8.4%；两费占比同比 - 1.6pct，毛利率及经营利润率分别升至76.0%及61.0%近年高位；零售额同比+19.2%，出租率同比+0.6pct至97.1%；2024年新开商场16座，总开业达92座 [7] - 写字楼租金收入18.8亿元，同比 - 8.7%，出租率75%，全年EBITDA成本回报率为6.4% [7] - 酒店收入20.7亿元，同比 - 10.8%，两费费率改善1.0pct至17.7% [7] - 华润万象生活收入170.43亿元，同比+15.4%；归母净利润36.29亿元，同比+23.9% [7] 销售与拿地情况 - 2024年销售金额2611.0亿元，进入行业前三，市占率提升至2.7%的新高，其中一线城市占比同比+9pct，在25城市占率稳居前五 [8] - 2024年拿地29宗，新增土储393万方，权益面积282万方，其中一二线占比94% [8] - 截至2024年末开发销售土储达4390万方，一二线城市占比71%；可售货源5009亿元，其中89%位于一二线城市，住宅占比77%，已售未结转货值2935亿元 [8]