报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][5] 报告的核心观点 - 2024年公司业绩稳步增长，盈利能力持续改善，物业管理服务稳步增长且积极拓展非居业态，增值业务多元化拓展但停车位销量下降，预计2025 - 2027年归母净利润复合增速为10.6%，基于管理规模持续增长和增值服务多元化拓展贡献业绩增量，维持“买入”评级 [5] 根据相关目录分别进行总结 公司基础数据 - 52周区间为4.05 - 7.12港元，3个月平均成交量为860万股，流通股数为32.84亿，市值为179.63亿港元 [4] 财务数据 历史及预测营收与利润 - 2024年营业收入140.24亿元，增长率7%，归属母公司净利润15.11亿元，增长率13%；预计2025 - 2027年营业收入分别为152.81亿元、165.03亿元、178.95亿元，增长率分别为9%、8%、8%，归属母公司净利润分别为16.75亿元、18.44亿元、20.47亿元，增长率分别为11%、10%、11% [2] 分业务收入成本及毛利率 |业务|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |物业管理服务收入（百万元）|10,666|11,946|13,141|14,455| |物业管理服务增速|13%|12%|10%|10%| |物业管理服务毛利率|16.0%|16.2%|16.3%|16.4%| |非业主增值服务收入（百万元）|1,829|1,682|1,598|1,550| |非业主增值服务增速|-15%|-8%|-5%|-3%| |非业主增值服务毛利率|13.1%|13.1%|13.1%|13.1%| |业主增值服务收入（百万元）|1,385|1,523|1,645|1,777| |业主增值服务增速|7%|10%|8%|8%| |业主增值服务毛利率|25.5%|26.0%|26.0%|26.0%| |停车位买卖服务收入（百万元）|144|130|119|113| |停车位买卖服务增速|-28%|-10%|-8%|-5%| |停车位买卖服务毛利率|19.9%|20.0%|20.0%|20.0%| |合计收入（百万元）|14,024|15,281|16,503|17,895| |合计增速|7%|9%|8%|8%| |合计毛利率|16.6%|16.9%|17.0%|17.1%|[7] 资产负债表、利润表、现金流量表及主要财务比率 |报表项目|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |流动资产（百万元）|11,217|12,455|13,756|15,148| |现金（百万元）|5,803|6,802|7,831|8,906| |应收账款（百万元）|2,829|3,049|3,179|3,328| |存货（百万元）|653|618|600|587| |非流动资产（百万元）|788|807|824|842| |资产总计（百万元）|12,005|13,261|14,580|15,990| |流动负债（百万元）|6,741|6,810|6,902|7,000| |非流动负债（百万元）|91|91|91|91| |负债合计（百万元）|6,831|6,901|6,993|7,091| |归属母公司股东权益（百万元）|5,110|6,285|7,499|8,796| |少数股东权益（百万元）|64|75|88|103| |股东权益合计（百万元）|5,174|6,360|7,588|8,899| |负债和股东权益（百万元）|12,005|13,261|14,580|15,990| |营业总收入（百万元）|14,024|15,281|16,503|17,895| |营业成本（百万元）|11,698|12,704|13,701|14,837| |销售费用（百万元）|0|0|0|0| |管理费用（百万元）|466|489|512|537| |研发费用（百万元）|0|0|0|0| |财务费用（百万元）|9|11|7|7| |除税前溢利（百万元）|2,010|2,205|2,412|2,643| |所得税（百万元）|489|518|555|581| |净利润（百万元）|1,522|1,686|1,857|2,061| |少数股东损益（百万元）|11|12|13|14| |归属母公司净利润（百万元）|1,511|1,675|1,844|2,047| |EBITDA（百万元）|1,860|2,112|2,315|2,546| |EPS（元）|0.46|0.51|0.56|0.62| |经营活动现金流（百万元）|1,193|1,395|1,557|1,723| |投资活动现金流（百万元）|91|85|86|86| |筹资活动现金流（百万元）|-489|-482|-613|-734| |现金净增加额（百万元）|795|998|1,029|1,075| |成长能力 - 营业收入增速|7.45%|8.97%|8.00%|8.43%| |成长能力 - 归属母公司净利润增速|12.54%|10.84%|10.13%|10.98%| |获利能力 - 毛利率|16.58%|16.87%|16.98%|17.09%| |获利能力 - 销售净利率|10.77%|10.96%|11.18%|11.44%| |获利能力 - ROE|29.57%|26.64%|24.59%|23.27%| |获利能力 - ROIC|26.95%|24.85%|22.98%|21.83%| |偿债能力 - 资产负债率|56.90%|52.04%|47.96%|44.35%| |偿债能力 - 净负债比率|-111.20%|-105.84%|-102.02%|-98.85%| |偿债能力 - 流动比率|1.66|1.83|1.99|2.16| |偿债能力 - 速动比率|1.54|1.72|1.88|2.05| |营运能力 - 总资产周转率|1.24|1.21|1.19|1.17| |营运能力 - 应收账款周转率|4.67|5.20|5.30|5.50| |营运能力 - 应付账款周转率|5.26|5.20|5.50|5.80| |每股指标 - 每股收益（元）|0.46|0.51|0.56|0.62| |每股指标 - 每股经营现金流（元）|0.00|0.42|0.47|0.52| |每股指标 - 每股净资产（元）|1.56|1.91|2.28|2.68| |估值比率 - P/E|10.39|10.02|9.10|8.20| |估值比率 - P/B|3.07|2.67|2.24|1.91| |估值比率 - EV/EBITDA|5.35|4.76|3.90|3.13|[10] 业务分析 物业管理服务 - 2024年营收同比增长13.3%至106.7亿元，占总营收的72.1%，毛利17.0亿元，同比上升21.0%，加权平均物业管理服务业务毛利率上升至16.0%；累计进驻167座城市，在管物业项目2232个，在管面积较2023年底增加7.4%至4.3亿平，来自独立第三方的在管面积比例为39.4%，非住宅在管面积占比为28.7%；年内新增订单0.74亿平方米，新签合约额为44.4亿元，其中63.3%来自独立第三方，新签非住宅项目面积占比为50.3%，商业及写字楼和公共及其他物业分别占比7.1%、43.2% [5] 增值业务 - 2024年增值业务实现营业收入32.1亿元，同比下降6.5%，其中非住户增值和住户增值业务分别实现收入18.3亿元、13.8亿元，占总营收的16.5%和9.9%，同比增速分别为 - 14.7%、7.2%；非住户增值毛利下降19.7%至1.5亿元，住户增值业务毛利增加8.4%至3.3亿元；停车位买卖业务营收同比下跌27.9%至1.4亿元，出售车位2224个，分部利润下降至0.3亿元 [5] 盈利预测关键假设 - 2025 - 2027年物业管理服务收入增速分别为12%、10%、10%；非住户增值服务收入增速分别为 - 8%、 - 5%、 - 3%；住户增值服务收入增速分别为10%、8%、8%；停车位买卖服务收费金额预计增速分别为 - 10%、 - 8%、 - 5% [6]