核心评级调整 - 大华继显将中海物业评级下调至"持有" [1] - 目标价由7港元下调至4.3港元 [1] 盈利预测 - 预计2025年归属净利润将同比下跌9.5% [1] - 预计全年收入同比增长5.4% [1] 收入结构分析 - 基础物业管理收入预计同比增长9.9% [1] - 增长由城市服务业务快速扩张推动 [1] - 社区增值服务收入预计同比下跌8% [1] - 非住户增值服务收入预计同比下跌10% [1] 业绩驱动与压力因素 - 毛利率受压 [1] - 工程服务持续疲弱 [1] - 收款情况转差 [1] - 社区及非住户增值服务收入下跌主要受行业下行及消费者开支更趋审慎拖累 [1] - 短期催化剂有限 [1]

核心观点 - 大华继显将中海物业评级下调至"持有"，目标价由7港元降至4.3港元 [1] - 下调评级主要基于预期2025年归属净利润同比下跌9.5%，以及短期催化剂有限 [1] 财务预测 - 预期公司2025年归属净利润将同比下跌9.5% [1] - 预期全年收入同比增长5.4% [1] - 预期基础物业管理收入同比增长9.9%，由城市服务业务快速扩张推动 [1] - 预期社区增值服务收入将同比下跌8% [1] - 预期非住户增值服务收入将同比下跌10% [1] 业绩驱动与压力因素 - 毛利率受压、工程服务持续疲弱以及收款情况转差，抵销了收入增长 [1] - 社区增值服务及非住户增值服务收入下跌，主要受行业下行及消费者开支更趋审慎所拖累 [1]

报告行业投资评级 - 评级：增持 [4] 报告核心观点 - 行业供给缩量提质，新旧动能形成合力推动市场触底回暖，2026年重点城市销售有望率先寻找均衡点，长尾城市市场拖累幅度收窄 [2][4] - 当前AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配，推荐开发类、商住类、物业类及文旅类等细分领域龙头公司 [4] - 房地产投资修复节奏滞后于销售端，开发商以销定投，2026年投资增速难有快速反转，若缺乏外部有力支撑，投资趋稳预计在2027年前后 [4][8] - 2026年行业主要压力来自投资增速，政策端能否有序推动降息和收储是对行业自身投资增速不足的有效弥补 [4] 2025年行业回顾 需求情况 - 2025年行业销售下行处于预测下限，销售面积真实数据略低于预测下限，主要因对三四线城市销售情况过于乐观 [4][8] - 销售呈现“小阳春行情火热，岁末缺乏翘尾”特征，一季度一线城市带动市场复苏，后续受高基数影响降幅扩大 [7][11] - 2025年全国商品房销售面积同比下降8.7%，销售金额同比下降12.6% [10] - 分线城市看，各线城市销售全年降幅扩大，二线城市下行幅度最快，其销售金额占比下滑；三线城市下滑幅度较为平缓 [17][23] - 2025年商品房销售均价同比下降4.1%，住宅销售均价同比下降4.0% [22][23] 投资情况 - 2025年投资下行超出预期，房地产开发投资完成额约为8.28万亿元，同比下降17.2% [24] - 新开工面积增速为-20.4%，竣工面积增速为-18.1%，均出现快速下行 [8] - 土地购置费累计3.08万亿元，同比下降13.9%，企业拿地持续下行，国央企是土地市场核心参与者 [26] - 房地产开发资金总额9.31万亿元，同比下滑13.4%，销售端不畅是房企资金来源紧张的主因 [34][35] 2026年行业展望 总量与结构 - 十五五期间行业需求有望企稳回升，维持在7-8亿平方米区间 [44] - 行业分化趋势持续，一二线城市金额贡献逻辑突出，重点22城销售金额占全国比重2025年为35.6%，预计未来将升至五成以上 [50][55] - 重点城市因前期涨幅大处于高位补跌阶段，但兼具产业与人口支撑，市场有望回归理性增长通道；三四线城市将面临结构性调整 [54] 政策与发展模式 - 二十届四中全会提出“推动房地产高质量发展”，中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给”等方向 [8][57] - 未来政策将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线，短期松绑限制政策，长期落实以需求定供给 [57] - 供给模式转向“缩量提质，好房好价”，中心城区以质提价，郊远环线缩量控供引导刚需流入存量市场去库存 [60][62] 市场与价格 - 土地市场呈现缩量涨价特征，2025年土地成交建面同比下降12.5%，成交金额同比下降11.4%，楼面均价上涨3.4% [64] - 截至2025年12月，35城商品住宅月度可售面积3.15亿平，库存出清周期为25.5个月，一线、二线、三四线代表城市出清周期分别为20.0、26.7、30.1个月 [66] - 2025年10月起CPI同比转正，通胀预期增强有助于修复居民持有房产信心和房价预期 [73][78] - 二手房市场正从“降价缩量”向“降价放量”过渡，未来有望进入“价稳量稳”阶段 [74] 关键政策方向 - **降息**：2026年存在降息预期，目前居民购房综合资金成本约2.6%-2.8%，降息有助于缩小与租售比差距，促进房价企稳 [79] - **收储**：2025年全国拟使用专项债收购闲置土地共5364宗，对应拟收储面积2.9亿平方米，金额约7060亿元，已发行专项债超3000亿元，覆盖拟收储金额的43% [81] 2026年行业数据预测 销售预测 - **全国销售面积增速**：乐观1.0%、中性-3.9%、悲观-8.1% [10][103] - **全国销售均价增速**：乐观1.5%、中性-1.1%、悲观-3.5% [103] - **全国销售金额增速**：乐观2.6%、中性-4.9%、悲观-11.4% [4][103] - **一线城市**：销售面积增速乐观3%、中性0%、悲观-5%；均价增速乐观5%、中性3%、悲观0% [84][85] - **二线城市**：销售面积增速乐观-3%、中性-8%、悲观-13%；均价增速乐观2%、中性-3%、悲观-5% [91] - **三四线城市**：销售面积增速乐观2%、中性-3%、悲观-7%；均价增速乐观1%、中性-1%、悲观-3% [97] 投资预测 - **新开工面积增速**：乐观-8.0%、中性-12.0%、悲观-16.0% [4][118] - **土地购置金增速**：乐观-3.1%、中性-7.1%、悲观-15.7% [4][111] - **竣工面积增速**：乐观-7.0%、中性-10.0%、悲观-14.0% [121] - **施工面积增速**：乐观-5.8%、中性-8.3%、悲观-10.2% [4][123] - **房地产开发投资增速**：乐观-4.0%、中性-7.4%、悲观-12.5% [4][123]

核心观点 - 大华继显将中海物业评级下调至"持有"，目标价由7港元大幅下调至4.3港元 [1] 财务预测 - 预计2025年归属净利润将按年下跌9.5% [1] - 预计全年收入按年增长5.4% [1] - 预计基础物业管理收入按年增长9.9% [1] - 预计社区增值服务收入按年下跌8% [1] - 预计非住户增值服务收入按年下跌10% [1] 业绩驱动因素 - 毛利率受压、工程服务持续疲弱以及收款情况转差，抵销了收入增长 [1] - 基础物业管理收入增长由城市服务业务快速扩张所推动 [1] - 社区增值服务及非住户增值服务收入下跌主要受行业下行及消费者开支更趋审慎所拖累 [1] 评级调整原因 - 基于盈利预测下调及短期催化剂有限，该行下调公司评级 [1]

摩根大通发布研报称，预测中海物业(02669)去年纯利同比跌10%，明年及后年纯利同比跌2%，受盈利 率挤压影响。该行认为公司或上调派息比率4个百分点至40%，以维持全年每股派息同比持平以补偿投 资者。但股息率仅3.8厘，对比同业平均4.6厘仍然不吸引。该行对中海物业评级由"增持"下调至"减 持"，目标价由7港元降至3.7港元。 中海物业发盈警，料去年纯利同比跌9%至10%，对比该行及市场预期同比升5%，为公司自2023年第四 季进行关联方交易及翌季业绩逊市场预期以来，第三次令投资者失望。 该行指，中海物业在2023年第四季公布有关交易后，股价短时间内跌24%。翌季公布失望业绩后，股价 亦跌25%。该股自2024年中期以来，盈利增长返回轨道，该行对公司看法转向更正面，但最新盈警将进 一步损害投资者对管理层执行力的信心。 ...

该行指，中海物业在2023年第四季公布有关交易后，股价短时间内跌24%。翌季公布失望业绩后，股价 亦跌25%。该股自2024年中期以来，盈利增长返回轨道，该行对公司看法转向更正面，但最新盈警将进 一步损害投资者对管理层执行力的信心。 智通财经APP获悉，摩根大通发布研报称，预测中海物业(02669)去年纯利同比跌10%，明年及后年纯利 同比跌2%，受盈利率挤压影响。该行认为公司或上调派息比率4个百分点至40%，以维持全年每股派息 同比持平以补偿投资者。但股息率仅3.8厘，对比同业平均4.6厘仍然不吸引。该行对中海物业评级由"增 持"下调至"减持"，目标价由7港元降至3.7港元。 中海物业发盈警，料去年纯利同比跌9%至10%，对比该行及市场预期同比升5%，为公司自2023年第四 季进行关联方交易及翌季业绩逊市场预期以来，第三次令投资者失望。 ...

报告指出，中海物业近期发盈警，预计净利润将同比下降9%至10%，较该行原预测低约13%，毛利率亦 将下滑3至4个百分点，部分原因是增值服务业务录得亏损。该行认为，盈利倒退可能导致公司削减每股 派息。但该行认为中海物业当前估值并未过高，2026年预测市盈率约8倍，隐含收益率约4%。该行建议 投资者密切关注公司未来股东回报政策及管理层提出的第五个五年规划目标。 摩根士丹利发布研报称，预期中海物业(02669)股价在未来60日内有较大机会出现下跌，发生的概率超 过80%。该行维持对其"与大市同步"评级，目标价5.15港元。 ...

摩根士丹利发布研报称，预期中海物业(02669)股价在未来60日内有较大机会出现下跌，发生的概率超 过80%。该行维持对其"与大市同步"评级，目标价5.15港元。 报告指出，中海物业近期发盈警，预计净利润将同比下降9%至10%，较该行原预测低约13%，毛利率亦 将下滑3至4个百分点，部分原因是增值服务业务录得亏损。该行认为，盈利倒退可能导致公司削减每股 派息。但该行认为中海物业当前估值并未过高，2026年预测市盈率约8倍，隐含收益率约4%。该行建议 投资者密切关注公司未来股东回报政策及管理层提出的第五个五年规划目标。 ...

市场表现 - 恒生指数上涨361点或1.4%，收于27,126点[1] - 国企指数上涨97点或1.1%，收于9,244点[1] - 恒生科技指数上涨28点或0.5%，收于5,754点[1] - 港股大市成交总额为2,543.73亿元[1] - 标普500指数上涨28点或0.4%，收于6,978点，创下新高[2] - 纳斯达克指数上涨215点或0.9%，收于23,817点[2] - 道琼斯指数下跌408点或0.8%，收于49,003点[2] 中国内地市场 - 上证综指上涨7点或0.2%，收于4,139点，成交1.29万亿元[1] - 深证成指上涨13点或0.09%，收于14,329点，成交1.61万亿元[1] - 创业板指数上涨23点或0.7%，收于3,342点，成交7,450亿元[1] - 中国人民银行单日通过逆回购净投放780亿元[1] 宏观经济与货币 - 香港2025年12月整体出口货值按年上升26.1%，进口货值按年上升30.6%[3] - 人民币兑美元中间价报6.9858，按日下调15点[1] - 美国总统特朗普言论后，美元指数急挫1.5%至95.55，为4年低位[2] 公司动态与业绩 - 赣锋锂业预计2025年度股东净利润为11亿至16.5亿元人民币，相较上年亏损20.74亿元人民币[3] - 康希诺生物预计年度营业收入为10.4亿至10.8亿元人民币，按年增长22.88%到27.61%[3] - 中海物业预计年度收益按年上升约5%至7%，但普通股股东应占溢利按年下跌约9%至10%[3] - 港交所与巴西证券交易所签署合作备忘录，以促进可持续金融及碳市场发展[2] - 东鹏饮料香港上市国际配售部分获足额认购，超额认购约5至9倍[3]

摩根士丹利发表研报，预期中海物业股价在未来60日内有较大机会出现下跌，发生的概率超过80%。该 行维持对其"与大市同步"评级，目标价为5.15港元。中海物业近期发盈警，预计净利润将按年下降9%至 10%，较该行原预测低约13%，毛利率亦将下滑3至4个百分点，部分原因是增值服务业务录得亏损。该 行认为，盈利倒退可能导致公司削减每股派息。但该行认为中海物业当前估值并未过高，2026年预测市 盈率约8倍，隐含收益率约4%。该行建议投资者密切关注公司未来股东回报政策及管理层提出的第五个 五年规划目标。 ...