投资评级与核心观点 - 报告对中海物业(02669)给予“买入”评级 [1] - 报告核心观点：公司2025年营收稳健增长，但利润受毛利率下降影响而下滑，物业管理基本盘稳健，市场拓展能力强，在管面积持续提升，具备较强的规模优势和品牌效应 [1][7] 2025年财务业绩表现 - 2025年公司实现营业收入149.6亿元，同比增长6.0% [3][4] - 2025年公司实现归母净利润13.7亿元，同比下跌9.7% [3][4] - 2025年公司毛利率较去年同期下降1.6个百分点至15.0% [4] - 2025年公司净利率为9.21%，同比下降1.6个百分点 [4] 业务板块收入与结构 - 分业务板块看，物业管理服务、增值服务、停车位买卖业务收入分别为117.3亿元、31.6亿元和0.7亿元，占比分别为78.4%、21.1%和0.5% [4] - 物业管理服务收入117.3亿元，同比增长9.1% [5] - 住户增值服务收入同比下降12.0%至12.19亿元 [6] - 非住增值服务实现收入19.4亿元，同比增长6.1% [6] 物业管理业务拓展与结构 - 截至2025年末，公司在管面积为4.78亿平方米，同比增长8.0% [5] - 在管面积中，来自独立第三方的比例为42.7%，占比较去年同期增加1.9个百分点，来自中建及中国海外集团的占比为57.3% [5] - 分项目类型看，住宅项目占比68.6%，城市运营类占比20.7%，商写园区类占比10.7% [5] - 新拓展城市运营业务发展良好，收入增幅及速度尤其显著 [5] 各业务板块盈利能力 - 物业管理服务毛利率较去年同期下降1.6个百分点至14.3% [5] - 住户增值服务毛利率提升8.5个百分点至34.0% [6] - 非住增值服务毛利率同比下降5.9个百分点至7.2%，主要因智慧化工程投入研发成本摊销费用上升，以及地产行业调整带来激烈价格竞争 [6] 盈利预测与估值 - 预计公司2026/2027/2028年归母净利润为14.72亿元、15.78亿元、16.35亿元 [7] - 预计公司2026/2027/2028年营业收入为159.15亿元、167.56亿元、176.21亿元 [9] - 对应2026/2027/2028年市盈率(PE)分别为6.30倍、5.88倍、5.68倍 [7][9] - 预计2026/2027/2028年摊薄每股收益分别为0.45元、0.48元、0.50元 [9] 关键财务比率预测 - 预计2026/2027/2028年毛利率分别为14.50%、14.20%、14.00% [11] - 预计2026/2027/2028年销售净利率分别为9.25%、9.42%、9.28% [11] - 预计2026/2027/2028年净资产收益率(ROE)分别为21.97%、20.72%、19.10% [11] - 预计2026/2027/2028年资产负债率分别为52.05%、50.03%、48.29% [11]

证券研究报告 晨光微熹，价值重启 ——房地产行业2026年中期策略报告 房地产行业强于大市（维持） 证券分析师 杨 侃 投资咨询编号：S1060514080002 郑茜文 投资咨询编号：S1060520090003 2 投资建议：2026年上半年部分核心城市楼市已呈现企稳迹象，展望2026年下半年，我们认为随着各积极因素持续发酵，楼市或有望由量变引 发质变，部分供需结构较优的核心城市或有望迎来底部确立。随着市场对楼市拐点确立逐步形成共识，板块有望迎来一波预期修复的贝塔行 情，看好中期维度地产板块表现，维持行业"强于大市"评级，建议关注三条主线：1）历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强、核 心一二线货值占比高的房企有望率先受益核心城市回暖及"好房子"建设，如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中 国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等；2）受益中国香港楼市止跌回稳的港资地产如新鸿基地产、恒基地产、信和置业等，同时关注商业运 营商恒隆地产、太古地产及经纪商美联集团；3）净现金流及分红稳定的企业华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等。 同时持续关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股） ...

投资评级与核心观点 - 报告对中海物业(02669)给予"买入"评级，目标价未明确提及，最新收盘价为3.25港元 [1][7] - 报告核心观点：公司2025年营收稳健增长，但利润下降，物业管理基本盘稳健且市场拓展能力强，在管面积持续提升，具备较强的规模优势和品牌效应 [1][3][7] 2025年财务业绩总结 - 2025年实现营业收入149.6亿元，同比增长6.0% [3][4] - 2025年实现归母净利润13.7亿元，同比下跌9.7% [3][4] - 整体毛利率为15.0%，较去年同期下降1.6个百分点，净利率为9.21%，同比下降1.6个百分点 [4] 分业务板块表现 - **物业管理服务**：收入117.3亿元，同比增长9.1%，占总收入78.4%，毛利率为14.3%，同比下降1.6个百分点 [4][5] - **增值服务**：总收入31.6亿元，占总收入21.1% [4] - 住户增值服务收入12.19亿元，同比下降12.0%，但毛利率大幅提升8.5个百分点至34.0% [6] - 非住户增值服务收入19.4亿元，同比增长6.1%，毛利率同比下降5.9个百分点至7.2% [6] - **停车位买卖业务**：收入0.7亿元，占总收入0.5% [4] 市场拓展与在管面积 - 截至2025年末，在管面积达4.78亿平方米，同比增长8.0% [5] - 来自独立第三方的在管面积比例为42.7%，较去年同期提升1.9个百分点，来自关联方（中建及中国海外集团）的占比为57.3% [5] - 在管面积按项目类型划分：住宅项目占比68.6%，城市运营类占比20.7%，商写园区类占比10.7% [5] 盈利预测与估值 - 预计公司2026/2027/2028年归母净利润分别为14.72亿元、15.78亿元、16.35亿元，对应增长率分别为8%、7%、4% [7][9] - 预计公司2026/2027/2028年营业收入分别为159.15亿元、167.56亿元、176.21亿元，对应增长率分别为6%、5%、5% [9] - 基于预测，对应2026/2027/2028年市盈率(PE)分别为6.30倍、5.88倍、5.68倍 [7][9] - 预计每股收益(EPS)2026/2027/2028年分别为0.45元、0.48元、0.50元 [9] 关键财务比率预测 - **获利能力**：预计毛利率从2025年的15.02%逐步降至2028年的14.00%，销售净利率预计在9.25%-9.42%区间波动，净资产收益率(ROE)预计从23.35%逐步降至19.10% [11] - **偿债能力**：资产负债率预计从54.24%改善至48.29%，净负债比率为负且持续改善，速动比率预计从1.59提升至1.82 [11] - **成长能力**：预计营业收入增长率从2026年的6.39%逐步放缓至2028年的5.16%，归母净利润增长率预计从2026年的7.73%放缓至2028年的3.60% [11]