报告公司投资评级 - 买入 [2] 报告的核心观点 - 华润置地负债率维持在行业低位，较低的平均财务成本有望缓解毛利率下行的影响；2024年末并表口径已售未结合同销售额为2267亿元，其中1935亿元将于2025年结算；投资物业组合稳定的表现可抵消行业毛利率下行的影响，并维持利润大致稳定；维持买入评级，目标价上调至31.68港元，较资产净值折让40% [6] 根据相关目录分别进行总结 股价表现与目标价 - 收盘价25.75港元，目标价31.68港元，潜在涨幅+23.0% [1] 股份资料 - 52周高位32.85港元，52周低位19.12港元，市值183,621.71百万港元，日均成交量13.87百万，年初至今变化14.19%，200天平均价24.36港元 [4] 财务数据一览 - 2023 - 2027E收入分别为251,137、278,799、300,698、328,424、357,585百万元人民币，同比增长21.3%、11.0%、7.9%、9.2%、8.9% [5] - 核心利润分别为27,774、25,420、25,495、26,949、28,412百万元人民币，核心每股盈利分别为3.89、3.56、3.58、3.78、3.98元人民币，同比增长2.9%、 - 8.5%、0.3%、5.7%、5.4% [5] - 前EPS预测值2025E为3.66元人民币、2026E为3.78元人民币，调整幅度分别为 - 2.4%、 - 0.1% [5] - 市盈率分别为6.2、6.7、6.7、6.4、6.0倍，每股账面净值分别为37.14、38.21、40.47、42.93、45.52元人民币，市账率分别为0.65、0.63、0.59、0.56、0.53倍，股息率分别为6.0%、5.5%、5.5%、5.8%、6.1% [5] 业绩分析 - 2024年物业交付增加带动物业开发收入同比增长11.8%至2371.5亿元，整体收入同比上升11.0%至2788.0亿元；受物业开发毛利率下跌3.9个百分点至16.8%影响，整体毛利率同比下跌3.6个百分点至21.6%；毛利/净利润/核心净利润同比下跌4.5%/18.5%/8.5%至603/256/254亿元；公司建议末期每股派息1.119元，全年股息为1.319元，同比下降8.5%，派息率大致维持在核心净利润的37% [6] - 2024年12月底净负债率31.9%（2024年6月/2023年底：33.6%/32.6%）；加权平均融资成本同比下降45个基点至3.11%，为行业最低水平（2023年：3.56%），同时平均债务期限拉长至6.7年，非人民币净负债敞口占比下降至只有3.9%（2023年底：4.4%） [6] - 2024年合同销售金额达到2611亿元，同比下降15%，但排名上升至第三位；2025年总可售货值约为5009亿元，可支持2025年销售保持稳定水平；资产管理规模同比上升8.1%至4621亿元，购物中心/写字楼/酒店经营收入约为193/18.8/20.7亿元，同比+8.4%/ - 8.7%/ - 10.8%；购物中心业务表现亮眼，零售额同比增长19.2%至1953亿元，出租率同比上升0.6个百分点至97.1%，经营利润率同比提升2.5个百分点至61.0%；截至2024年底在营购物中心92个，预计到2028年末在营购物中心增加至116个，预计可带动未来三年经营性不动产业务收入维持10%以上年增长 [6] 财务报表预测 - 损益表、资产负债简表、现金流量表对2023 - 2027E年各项目进行了预测，如收入、成本、利润、资产、负债等情况 [11][12] - 财务比率方面，核心每股收益、每股股息、每股账面值、毛利率、EBITDA利润率、EBIT利润率、净利率、ROA、ROE、净负债权益比、流动比率等指标在2023 - 2027E年有相应数据及变化 [12]