报告公司投资评级 - 买入 [2] 报告的核心观点 - 华润置地负债率维持在行业低位，较低的平均财务成本有望缓解毛利率下行的影响，2024年末并表口径已售未结合同销售额为2267亿元，其中1935亿元将于2025年结算，投资物业组合稳定的表现可抵消行业毛利率下行的影响，维持利润大致稳定，维持买入评级，目标价上调至31.68港元，较资产净值折让40% [6] 根据相关目录分别进行总结 公司基本信息 - 华润置地收盘价25.75港元，目标价31.68港元，潜在涨幅23.0% [1] - 52周高位32.85港元，52周低位19.12港元，市值183,621.71百万港元，日均成交量13.87百万，年初至今变化14.19%，200天平均价24.36港元 [4] 财务数据 损益表 - 2023 - 2027E收入分别为251,137、278,799、300,698、328,424、357,585百万元人民币，同比增长21.3%、11.0%、7.9%、9.2%、8.9% [5] - 核心利润分别为27,774、25,420、25,495、26,949、28,412百万元人民币，核心每股盈利分别为3.89、3.56、3.58、3.78、3.98元人民币，同比增长2.9%、 - 8.5%、0.3%、5.7%、5.4% [5] - 前EPS预测值2025E为3.66元人民币，2026E为3.78元人民币，调整幅度分别为 - 2.4%、 - 0.1% [5] 资产负债简表 - 2023 - 2027E总资产分别为1,191,177、1,128,394、1,236,807、1,357,665、1,453,450百万元人民币 [11] - 总负债分别为807,028、731,654、815,226、909,010、975,950百万元人民币，股东权益分别为264,867、272,507、288,611、306,141、324,597百万元人民币 [11] 现金流量表 - 2023 - 2027E经营活动现金流分别为47,352、234、 - 5,731、14,463、70,900百万元人民币 [12] - 投资活动现金流分别为 - 39,302、 - 11,024、 - 21,247、 - 21,310、 - 29,460百万元人民币 [12] - 融资活动现金流分别为8,971、29,408、5,410、17,261、26,433百万元人民币 [12] 财务比率 - 2023 - 2027E核心每股收益分别为3.895、3.565、3.575、3.779、3.984元人民币，每股股息分别为1.441、1.317、1.321、1.396、1.472元人民币 [12] - 毛利率分别为25.2%、21.6%、22.0%、20.8%、19.0%，净利率分别为12.5%、9.2%、8.5%、8.2%、7.9% [12] 业务分析 - 2024年物业交付增加带动物业开发收入同比增长11.8%至2371.5亿元，整体收入同比上升11.0%至2788.0亿元，受物业开发毛利率下跌3.9个百分点至16.8%影响，整体毛利率同比下跌3.6个百分点至21.6%，毛利/净利润/核心净利润同比下跌4.5%/18.5%/8.5%至603/256/254亿元 [6] - 2024年12月底净负债率31.9%，加权平均融资成本同比下降45个基点至3.11%，平均债务期限拉长至6.7年，非人民币净负债敞口占比下降至3.9% [6] - 2024年合同销售金额达2611亿元，同比下降15%，排名上升至第三位，2025年总可售货值约为5009亿元，可支持销售保持稳定水平 [6] - 资产管理规模同比上升8.1%至4621亿元，购物中心/写字楼/酒店经营收入约为193/18.8/20.7亿元，同比 + 8.4%/ - 8.7%/ - 10.8%，购物中心零售额同比增长19.2%至1953亿元，出租率同比上升0.6个百分点至97.1%，经营利润率同比提升2.5个百分点至61.0%，预计到2028年末在营购物中心增加至116个，可带动未来三年经营性不动产业务收入维持10%以上年增长 [6]