报告公司投资评级 - 推荐（维持）[1] 报告的核心观点 - 越秀地产为大湾区地方国企，在行业下行期稳中求进，融资优势叠加多元化扩储模式助力逆周期拿地突围，拿地力度行业前茅，有望在行业洗牌中进一步扩大市场占有率；虽行业整体仍处于调整期，结算端压力犹在，但公司2025年销售有望好转，叠加土储及可售货值优化，国企财务优势加持下仍具发展潜力，维持“推荐”评级 [7] 根据相关目录分别进行总结 公司基本信息 - 行业为房地产，公司网址为www.yuexiuproperty.com;www.irasia.com/listco/hk/yuexiuproperty，大股东为越秀集团，持股43.39%，实际控制人为广州市人民政府 [1] - 总股本4025.4百万股，流通A股为0，流通B/H股4025.4百万股，总市值212.9亿港币，流通A股市值为0，每股净资产13.7元，资产负债率74.6% [1] 业绩情况 - 2024年实现收入864亿元，同比增长7.7%；归母净利润10.4亿元，同比下降67.3%；不派发末期股息 [4] - 2024 - 2027年预计营业收入分别为864.01亿元、941.77亿元、1021.82亿元、1103.56亿元，同比增速分别为7.7%、9.0%、8.5%、8.0%；净利润分别为10.4亿元、10.89亿元、11.4亿元、11.75亿元，同比增速分别为 - 67.3%、4.7%、4.7%、3.0% [6] 销售与土储情况 - 2024年公司增收不增利主要系毛利率下滑（同比下滑4.8pct）与计提减值所致；2024年公司可售货值约2354亿元，行业调整下公司管理层主动优化运营，积极争取2025年销售目标达成1205亿元，同比增长5.2%，2025年1 - 2月累计合同销售额128.3亿元，同比增长23.8% [7] - 2024年公司完成权益投资294.6亿元，新增土储100%位于一线和重点二线城市，其中北上广合计权益投资额占比82.7%；实现广州3幅地块收储，累计可盘活资金约135亿元 [7] - 2025年公司仍将保持“以销定投”，聚焦收益确定性高和现金流回笼快的项目，叠加收储盘活资金，预计2025年土地款支出约300亿元，绝对金额与2024年基本持平 [7] 财务状况 - 公司“三道红线”保持“绿档”，期末平均借贷成本回落至3.49%，灵活运用点心债降低境外融资成本，期末人民币借贷、短债占比分别为82%、22% [7] 投资建议 - 下调公司2025 - 2026年EPS预测分别为0.27元（原为0.82元）、0.28元（原为0.86元），新增2027年EPS预测0.29元，当前股价对应PE分别为18.0倍、17.2倍、16.7倍 [7]