报告公司投资评级 - 维持“买入”评级，目标价 6.85 港元 [1][8] 报告的核心观点 - 公司 24 年业绩营收增、净利降，盈利下滑因结转项目毛利率下降及存货减值 随地产行业筑底回稳，销售毛利率有望回升，减值或减少，业绩有望逐步修复 [1] - 考虑待结转资源规模下降及短期利润率压力，下调营收预测及毛利率假设，估值方法从 PE 调整为 PB [5] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 24 年实现营收 864 亿元，同比 +8%；归母净利 10.4 亿元，同比 -67%，符合业绩预告(-65%~-70%) [1] - 24 年开发业务结转收入 806 亿元，同比 +7%，利润下滑因结转毛利率同比 -5.4pct 至 9.2%，带动整体毛利率同比 -4.8pct 至 10.5%；计提存货减值同比 +7 亿至 22.7 亿 [2] 销售与拿地 - 24 年销售金额 1145 亿元，同比 -19%（优于百强的 -31%），销售排名 +4 位至第 8 位 [3] - 24 年拿地金额同比 -21%至 386 亿元，拿地强度 34%，同比基本持平；24 宗地块中一线城市增储占比超 70% [3] - 24 年末总土储同比 -23%至 1971 万平（96%位于一二线城市），货值 3600 亿元，是 24 年销售金额的 3.1 倍，公司制定 25 年销售目标 1205 亿元（同比 +5%） [3] 融资与存量盘活 - 24 年末有息负债规模平稳，结构优化，一年内短债占比同比 -6pct 至 22%，现金短债比达 2.1x，融资成本同比 -33bp 至 3.49% [4] - 24 年内成功落地广州 3 宗地块收储，累计盘活资金 135 亿元，后续有望在存量盘活方面落地更多项目 [4] 盈利预测调整 - 预计 25 - 27 年 EPS 为 0.25/0.27/0.34 元（前值 0.80/0.91/- 元，对应下调 69%/70%/-%） [5] - 考虑 24 年末已售未结资源同比下降 15%，25 年销售目标同比 +5%，预计 25 - 26 年结转规模将小幅下降；预计 25 年毛利率仍有压力，26 年起逐步修复 [24] 估值调整 - 鉴于行业整体业绩受资产减值影响波动较大，估值方法从 PE 调整为 PB [5] - 公司 25E BPS 为 13.80 元，参考可比公司平均 25PB 为 0.51x，认为公司合理 25PB 估值 0.46x（估值折价幅度 10%），对应目标价 6.85 港元 [5]