报告公司投资评级 - 龙湖集团投资评级为“优于大市”（维持） [6] 报告的核心观点 - 龙湖集团开发业务承压，经营性业务稳步增长；2024年核心净利润同比下降38.6%；开发业务受市场大势影响仍在调整，运营及服务业务成收入和利润压舱石；因开发业务下行拖累业绩，下调25、26年收入和盈利预测，但维持“优于大市”评级 [1][4] 根据相关目录分别进行总结 财务表现 - 2024年公司实现营业收入1275亿元，同比下降29.5%；归母净利润104亿元，同比下降19.1%；核心净利润70亿元，同比下降38.6% [1][8] - 物业开发业务收入1008亿元，占比79%，下降7pct；运营及服务业务收入分别为135、132亿元，占比分别为11%、10%，分别上升3pct、4pct [1][8] 开发业务 - 2024年开发业务收入同比下降35%，销售面积712万平方米，同比下降34.1%；销售金额1011亿元，同比下降41.7% [2][13] - 长三角、西部、环渤海、华南及华中片区销售额分别占比29%、27%、19%、15%、10% [2][13] - 新增拿地9个，总建面83万平方米，权益地价51亿元 [2][13] - 截至2024年末，土储合计3312万平方米，权益面积2426万平方米，土地储备平均成本为每平方米4304元 [2][13] - 土储中环渤海、西部、长三角、华中和华南地区分别占比35%、27%、14%、15%、9%，高能级土储占总面积的67%，相当于69%的销售货值 [2][13] 债务与融资 - 截至2024年末，剔除预收账款后的资产负债率为57%，净负债率为52%，现金短债比1.6 [3][15] - 年内到期债务占比为17.2%，25、26年公开债分别剩余71、59亿元，2026年底前已无境外到期公开债 [3][15] - 截至2024年末经营性物业贷余额773亿元，较上期新增299亿元 [3][16] 运营及服务业务 - 2024年运营及服务业务收入分别增长5%、10%，毛利率分别为75.0%、31.4% [3][16] - 截至目前已运营商场89座，运营总建面930万平方米 [3][16] 投资建议 - 下调公司25、26年的收入预测至1050/890亿元（原值1398/1306亿元） [4][16] - 预计公司25、26年归母净利分别为63/55亿元（原值为110/110亿元），对应EPS分别为0.91/0.80元，对应PE分别为9.0/10.2X [4][16] 盈利预测和财务指标 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|180,737|127,475|105,039|88,968|82,830| |(+/-%)|-27.9%|-29.5%|-17.6%|-15.3%|-6.9%| |净利润(百万元)|12,850|10,401|6,266|5,505|5,251| |(+/-%)|-47.3%|-19.1%|-39.8%|-12.1%|-4.6%| |每股收益（元）|1.87|1.51|0.91|0.80|0.76| |EBIT Margin|11.0%|9.2%|11.9%|11.9%|11.9%| |净资产收益率（ROE）|8.7%|6.6%|3.8%|3.3%|3.1%| |市盈率（PE）|4.4|5.4|9.0|10.2|10.7| |EV/EBITDA|26.2|40.7|30.4|34.3|35.9| |市净率（PB）|0.37|0.35|0.34|0.33|0.32| [5]