报告公司投资评级 - 报告对越秀地产的投资评级为“买入”，原评级也是“买入” [1] 报告的核心观点 - 越秀地产营收与现金稳步增长但利润承压，2024年销售首次进入行业前十，2025年销售目标1205亿元 [4] - 考虑行业销售低迷及年报情况，下调2025 - 2026年盈利预测，但因公司销售投资有韧性、已售未结算资源丰富，维持“买入”评级 [7] 根据相关目录分别进行总结 公司概况 - 截至2025年3月31日，发行股数和流通股均为402539万股，总市值212.94亿港币，3个月日均交易额6885万港币，主要股东Bosworth International Limited持股27.15% [3] 股价表现 - 今年至今、1个月、3个月、12个月绝对涨幅分别为3.9%、0.2%、3.9%、22.7%，相对恒生指数涨幅分别为 - 13.9%、 - 0.6%、 - 11.3%、 - 17.0% [2] 财务数据 - 2024年主营业务收入864.0亿元，同比增长7.7%；归母净利润10.4亿元，同比下降67.3%；核心净利润15.9亿元，同比下降54.4%；派息每股0.189港元，派息总额占核心净利润比重44%，占归母净利润比重67% [4] - 预计2025 - 2027年营业收入分别为917亿、972亿、1021亿元，同比增速分别为6%、6%、5%；归母净利润分别为9.6亿、10.3亿、11.4亿元，同比增速分别为 - 8%、8%、11%；对应EPS分别为0.24、0.26、0.28元；当前股价对应PE分别为20.9X、19.5X、17.6X [7] 营收情况 - 2024年主营业务收入增长因房地产开发业务结算规模增长，结算金额807.6亿元，同比增长6.7% [7] - 归母净利润下降主因结算利润率下滑（2024年毛利率10.5%，同比下滑4.8个百分点）和计提资产减值损失22.7亿元（同比增加7亿元） [7] - 2024年净利率、归母净利润率、核心净利润率分别为1.7%、1.2%、1.8%，同比分别下降4.0、2.8、2.5个百分点；ROE同比下降3.8个百分点至1.9%；三费率为5.1%，同比小幅提升0.2个百分点 [7] 财务状况 - 截至2024年末，货币资金297亿元，同比增长1.6%；销售回款率提升至87%，同比提升4个百分点，连续两年经营性现金净流入；加权融资成本3.49%，同比下降33BP [7] - 2024年境内发行25亿元公司债券（平均融资成本2.61%）和18亿元定向债务融资工具（平均融资成本2.27%），境外发行23.9亿元点心债（平均融资成本4.07%） [7] - 截至2024年末，有息负债1038.9亿元，同比下降0.5%，一年内到期有息负债占比22.4%；剔除预收账款的资产负债率68.1%，同比提升0.7个百分点；净负债率71.3%，同比下降2.2个百分点；现金短债比为1.28X，“三道红线”持续绿档 [7] 销售情况 - 2024年销售额1145亿元，同比下降19.4%，排名第8名，首次进入TOP10房企，完成全年目标78%；销售面积392万平，同比下降11.9%；销售均价29206元/平，同比下降8.5% [7] - 2024年大湾区销售金额488.4亿元，占比42.7%（广州433.7亿元，占比37.9%）；华东地区331.4亿元，占比28.9%（杭州221.0亿元）；中西部地区196.0亿元，占比17.1%（成都68.0亿元）；北方地区129.6亿元，占比11.3%（北京87.3亿元） [7] - 2025年1 - 2月销售金额128亿元，同比增长23.8%，销售面积35万平，同比下降6.7%，销售均价36817元/平，同比增长32.7%；2025年销售目标1205亿元，较2024年实际销售额增长5.2% [7] 拿地情况 - 2024年在8个城市新增24幅土地，新增土地储备271万平，同比下降44.8%，一线城市新增土储占比超70%；拿地金额582亿元，同比增长28.6%，拿地强度51%，同比提升19个百分点 [7] - 2025年1 - 2月在广州、上海拿地2宗，建面14.4万平，拿地金额59.7亿元，权益拿地金额33.1亿元，楼面均价4.15万元/平，拿地强度47% [7] - 2024年成功实现广州3幅地块收储，可盘活资金约135亿元；截至2024年末，总土地储备1971万平，同比下降23.2%，96%位于一线和重点二线城市 [7] 工程进度与已售未结情况 - 2024年新开工面积370.8万平，同比下降17.1%，完成全年计划91%；竣工面积777.4万平，同比持平，基本完成全年计划 [7] - 2025年计划新开工272.7万平，计划竣工777.5万平，新开工增速预计 - 26.5%，竣工基本持平 [7] - 截至2024年末，已售未入账销售金额1700.5亿元，较年初下降14.7%，已售未结面积457万平，较年初下降15.6%，均价3.72万元/平，较年初提升1.1% [7] 多元化业务情况 - 2024年直接持有的商业物业租赁收入6.7亿元，同比增长37.1%；持有40.0%股权的越秀房产基金收入20.3亿元，同比下降2.7% [7] - 2024年持股67.4%的越秀服务营收38.7亿元，同比增长20.0%；归母净利润3.53亿元，同比下降27.5%（因商誉减值）；管理规模稳步提升，合约面积8873万平，同比增长6.3%，在管面积6931万平，同比增长6.3% [7]