报告公司投资评级 - 买入（维持） [3] 报告的核心观点 - 越秀地产前两大股东均为国资背景，广州地铁战略入股后实现“轨交 + 物业”新战略发展，资源禀赋优势明显。虽行业景气度下滑，公司结算降速、利润率承压，但土储优质、资金优势明显，当前估值处于合理区间，维持“买入”评级 [9] 根据相关目录分别进行总结 市场数据 - 2025 年 3 月 31 日收盘价 5.29 港币，恒生中国企业指数 8516.55，52 周最高/最低为 8.38/3.52 港币，H 股市值 212.94 亿港币，流通 H 股 4025.39 百万股，汇率 1.0836（人民币/港币） [4] 财务数据及盈利预测 - 2023 - 2027E 营业收入分别为 802.22 亿、864.01 亿、908.07 亿、983.44 亿、1063.10 亿元，同比增长率分别为 10.8%、7.7%、5.1%、8.3%、8.1% [8] - 2023 - 2027E 归母净利润分别为 31.85 亿、10.40 亿、10.95 亿、13.19 亿、15.82 亿元，同比增长率分别为 -19.4%、-67.3%、5.3%、20.4%、20.0% [8] - 2023 - 2027E 每股收益分别为 0.85、0.26、0.27、0.33、0.39 元/股，净资产收益率分别为 5.7%、1.9%、2.0%、2.5%、3.0% [8] - 2023 - 2027E 市盈率分别为 5.7、18.9、17.9、14.9、12.4，市净率均为 0.4 [8] 公司点评 - 2024 年公司营业收入 864.0 亿元，同比 +7.7%；毛利 90.5 亿元，同比 -26.1%；归母净利润 10.4 亿元，同比 -67.3%；核心净利润 15.9 亿元，同比 -54.4%；每股盈利 0.26 元，同比 -69.7%，业绩低于市场预期。综合毛利率 10.5%，同比 -4.8pct；归母净利率 1.2%，同比 -2.8pct；三项费用率 5.9%，同比 -0.2pct。年末已售未入账销售金额 1700 亿元，同比 -14.7%，是 24 年营收的 2.0 倍，未来结算确定性强。全年每股派息 0.173 元，同比 -50.1%，派息比率 44%，同比 +4pct [9] - 2024 年公司销售金额 1145 亿元，同比 -19.4%；销售面积 392 万方，同比 -11.9%；销售均价 2.92 万元/平，同比 -8.5%。大湾区、华东、中西部销售额占比分别为 43%、29%、17%。2025 年销售目标 1205 亿元，较 24 年实际销售 +5.2%。2024 年在北京等城市新增 24 幅地块，拿地面积 271 万方，同比 -44.8%，拿地销售面积比 69%，一线、二线城市分别占比 71%、29%。24 年末土储规模 1971 万方，布局 27 个城市；土储中一线、二线、三四线占比分别为 43%、53%、4%；大湾区、华东、中西部占比分别为 37%、22%、29%；非公开竞争占比 47% [9] - 2024 年公司货币资金 500.5 亿元，同比 +8.6%；总借贷 1039 亿元，同比 -0.5%；剔除预收后资产负债率 68.1%、净负债率 51.7%，现金短债比 2.1 倍，稳居三道红线绿档；年内发行 25 亿元公司债、境外债 23.9 亿元、定向债务融资工具 18 亿元；整体平均融资成本 3.49%，同比 -33bps [9] 附录 – 财务报表 - 利润表展示了 2023 - 2027E 营业收入、营业成本等多项财务指标数据 [10] - 资产负债表展示了 2023 - 2027E 货币资金、应收账款及票据等多项财务指标数据 [11] - 现金流量表展示了 2023 - 2027E 净利润、折旧与摊销等多项财务指标数据 [12]