报告公司投资评级 - 给予华润置地“强烈推荐”评级，目标价 32.16 元/股（34.86 港元/股） [1][13] 报告的核心观点 - 看好公司未来业绩稳定性、中长期增长可持续性及股东回报，因经常性业务利润占比提升、经营性不动产业务有增长潜力、开发销售型业务毛利率或筑底、大资管转型持续推进 [1][13] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2024 年全年收入 2788 亿元，同比增长 11%，归母净利润 255.8 亿元，同比下降 18%，核心净利润 254 亿元，同比 -9% [2] - 预计 2025/2026/2027 EPS 分别为 3.30/3.50/3.89 元/股，同比分别 -8%/+6%/+11% [1][13] - 2024 年加权平均融资成本 3.11%，同比下降 45 BP；平均债务期限同比延长 1.3 年至 6.7 年；汇率风险敞口下降 0.5 PCT 至 3.9% [13] - 2024 年末剔除预收账款资产负债率 55.6%，净有息负债率 31.9% [13] - 2024 年核心净利润分派率 37%，同比持平，按报告发布日收盘价计算股息率约 5.5% [13] 业务板块 开发销售型业务 - 2024 年签约销售面积 1133 万平方米，同比 -13%；签约销售金额 2611 亿元，同比 -15%，全口径销售金额排名升至第 3 名 [11] - 2024 年拿地面积 393 万平方米，同比 -70%；全口径拿地金额 776 亿元，同比 -31%，拿地力度为 30%，同比下降 27 PCT，一、二线城市投资占比提高 1 PCT 至 94% [11] 经营性不动产业务 - 购物中心：2024 年新开 16 座，年末在营 92 座，零售额 1953 亿元，同比 +19%，租金同比 +17%，并表租金收入 193 亿元，同比 +8%；25 - 28 年计划新开业数量分别为 6/6/6/5 座 [9] - 写字楼：2024 年租金收入 19 亿元，同比 -9%，毛利率同比下降 0.5 PCT 至 72.4%，出租率同比下降 7 PCT 至 75% [10] - 酒店：2024 年经营收入 21 亿元，同比 -11%，毛利率同比下降 6.1 PCT 至 11.4%，入住率同比上升 1 PCT 至 64，平均房价 1009 元/房晚，同比 -6% [10] 轻资产管理业务 - 2024 年华润万象生活营收/归母净利润分别为 170.4 亿元/36.3 亿元，同比分别 +15%/+24%，商业航道中第三方购物中心收入及税前利润占比提升 [12] 生态圈要素型业务 - 2024 年收入 62 亿元，同比 +1%，核心净利润 6 亿元，同比 -19%，其中建筑业务收入 27 亿元，同比 -10%，代建代运营收入 20 亿元，同比 +13%，租赁住房收入 5 亿元，同比 +25% [12] 资产管理与转型 - 截至 2024 年末，资产管理规模 4621 亿元，同比 +8%，其中购物中心、写字楼、文体 AUM 同比分别 +10%、+4%、+10%，酒店 AUM 同比 -3%，其他 AUM 同比 0% [12] 股价表现 - 1m、6m、12m 绝对表现分别为 -4、-8、11，相对表现分别为 -5、-17、-29 [5]