报告公司投资评级 - 维持“持有”评级 [1][6] 报告的核心观点 - 龙湖集团营业收入承压但财务总体向好，聚焦核心区域且土储资源充足，经营性业务稳健，出租率维持高位，考虑其经营性业务增长稳健、拥有优质商业资产可贡献稳健现金流，维持“持有”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2024 - 2027 年预测营业收入分别为 1274.75 亿元、1040.14 亿元、942.42 亿元、893.19 亿元，增长率分别为 -29.5%、-18.4%、-9.4%、-5.2% [3][7] - 2024 - 2027 年预测归属母公司净利润分别为 104.01 亿元、70.30 亿元、71.37 亿元、71.67 亿元，增长率分别为 -19.1%、-32.4%、1.5%、0.4% [3][7] - 2024 - 2027 年预测每股收益 EPS 分别为 1.51 元、1.02 元、1.04 元、1.04 元 [3][7] - 2024 - 2027 年预测净资产收益率分别为 6.44%、4.17%、4.06%、3.92% [3] - 2024 - 2027 年预测 PE 分别为 6.17、9.45、9.30、9.27 [3] 基础数据 - 52 周区间为 7.67 - 18.76 港元，3 个月平均成交量为 2389 万股，流通股数为 68.88 亿股，市值为 712.24 亿元 [5] 业务情况 - 2024 年开发业务收入 1007.7 亿元，交付物业总建筑面积 761.9 万平，结算毛利率 6.1%，合同销售额 1011.2 亿元，销售面积 712.4 万平方米，期末已售未结金额 1282 亿元，面积约 1000 万平，布局聚焦核心区域，新增收购土地储备总建筑面积 83 万平，权益面积 39 万平，期末土储合计 3312 万平，权益面积 2426 万平，平均成本每平方米 4304 元 [6] - 2024 年运营业务租金收入同比增长 4.5%至 135.2 亿元，商场、租赁住房和其他分别占比 8.8%、19.6%和 1.6%，期末已开业商场建筑面积 930 万平，含车位共 1243 万平，整体出租率 96.8%，在建投资物业项目 14 个，预计 8 个于 2025 年内开业，总建筑面积 102.8 万平方米，冠寓已开业 12.4 万间，整体出租率 95.3%，开业超六个月项目出租率 95.6% [6] - 2024 年服务业务收入 131.9 亿元，同比增长 10.4%，期末物业在管面积 4.1 亿平，服务业务毛利率 31.4%，较上年增长 0.4pp [6] 盈利预测假设 - 2025 - 2027 年开发业务结算金额增速分别为 -25%、-15%、-10% [7] - 2025 - 2027 年运营业务租金收入增速分别为 5%、5%、5% [7] - 2025 - 2027 年服务业务收入增速分别为 8%、6%、5% [7]