报告公司投资评级 - 行业为地产建筑业/地产，6个月评级为买入（维持评级） [5] 报告的核心观点 - 保利物业背靠龙头央企保利集团，内生增长动力强劲，外拓稳定，分红积极，但分业务盈利能力受行业影响波动，小幅调整公司25 - 26年归母净利润为15.4、17.9（原值：18.39、20.3亿元），新增27年预测19.3亿元，维持“买入”评级 [3] 根据相关目录分别进行总结 业绩表现 - 24年公司实现营业收入163.4亿元，同比+8.5%；归母净利润14.74亿元，同比+6.8%；基本每股收益2.68元/股，同比+7.1% [1] - 物业管理、非业主增值、社区增值服务收入分别为116.7、19.6、27.1亿元，分别同比+15.0%、 - 6.4%、 - 3.9%；物管收入占比提升4pct至71.4% [1] - 24年毛利率18.26%，较23年下降1.35ct；物管、非业主、社区增值服务毛利率分别为14.33%、16.02%、36.82%，较23年分别 - 0.26、 - 2.67、 - 1.55pct [1] - 24年销管费率较23年下降1.32pct至6.94% [1] - 公司宣布每股派息1.33元，同比+33.5%，分红比例50% [1] 业务拓展 - 截止24年末，公司合约、在管面积分别为9.88、8.03亿方，分别同比+7.1%、11.6%，合约在管比达1.23倍 [2] - 24年大股东保利发展签约额行业第一，内生增量动力充足 [2] - 截止24年末，来自保利发展和第三方的合约面积分别占比36.3%、63.7%，第三方占比较23年同期提升0.8pct [2] - 24年内公司新拓展第三方项目的单年合同金额30.1亿元，同比+1.2%，拓展金额再创新高；其中核心50城拓展合同额占比79.5%，较23年同期+3pct；千万级以上项目90个，单年合同额占比65%，北上广等六城新拓合同额破亿 [2] - 截至24年末，公司住宅、非住宅物业在管面积分别占比39.1%、60.9%，非住占比较23年同期提升1.1pct [2] - 24年非住业态新拓合同额占比达75.9%，较23年提升10.3pct，其中第三方商写新拓合同额同比+17.9%至11.1亿元 [2] - 24年，公司商办、公服回款率分别同比提升0.2、1.4pct [2] 单价与收入 - 24年住宅平均物管单价2.41元/平/月，较23年同期增加0.1元，来自关联方及第三方物管单价分别较23年同期+0.1、0.05元 [3] - 24年增值服务实现收入27.1亿元，同比 - 3.9%，占营收比重约17% [3] - 24年非业主增值服务收入约19.6亿元，同比 - 6.4%，主要因案场协销业务规模有所收缩、写字楼租赁收入受市场供需动态调整出现下降；其他非业主增值服务收入6.1亿元，同比+9.0% [3] 财务预测 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入(百万元)|15,061.86|16,342.31|17,680.76|18,960.00|20,405.89| |增长率(%)|10.05|8.50|8.19|7.24|7.63| |EBITDA（百万元）|2,617.20|1,964.65|2,300.00|2,238.39|2,366.64| |归母净利润（百万元）|1,380.14|1,473.85|1,543.66|1,785.85|1,927.33| |增长率(%)|24.01|6.79|4.74|15.69|7.92| |EPS（元/股）|2.49|2.66|2.79|3.23|3.48| |市盈率（P/E）|11.17|10.46|9.99|8.63|8.00| [4] 基本数据 - 港股总股本553.33百万股，总市值17,679.00百万港元，每股净资产18.93港元，资产负债率41.18%，一年内最高/最低40.65/24.25港元 [6]