报告公司投资评级 - 行业为地产建筑业/地产，6个月评级为买入（维持评级） [7] 报告的核心观点 - 龙湖集团24年业绩受行业波动回落，但多元赛道优势为利润提供坚实支撑，债务结构继续优化，偿债压力逐步释放，考虑行业波动影响或持续，调整预测公司25 - 26年归母净利润为70.6、72.5亿元（原值：133.0、148.2亿元），新增27年预测75.1亿元，维持“买入”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 24年公司实现营业收入1274.7亿元，同比-29.6%；归母净利润104.0亿元，同比-19.1%；核心利润69.7亿元，同比-38.6%；基本每股收益1.58元/股，同比-23.7% [1] - 24年公司毛利率16.0%，较23年下降0.9pct；核心权益后利润率5.5%，较23年下降0.8pct；开发、运营业务毛利率分别为6.1%、75.0%，较23年分别下降5.9、0.8pct [2] - 24年公司含资本支出的经营性现金流超60亿元，销管费率较23年上升0.87pct至6.82%，宣布24年派发末期股息每股0.10元，计入中期股息每股0.22元，全年合计派发股息每股人民币0.32元，分红比例21.2% [2] 销售与土地情况 - 24年公司实现合同销售额1011.2亿元，同比-41.7%，销售面积712.4万平，同比-34.0%，销售单价1.42万元/平，同比-11.7%，一二线城市销售额占比超90%，并表回款率超100% [3] - 分区域来看，长三角、环渤海、西部、华南及华中片区合同销售额分别占比28.7%、19.3%、27.2%、15.3%及9.5% [3] - 截至24年末，公司已售未结合同销售额、面积分别为1282亿元、1000万平，较23年同期分别下降26.1%、20.6% [3] - 24年新增拿地9宗，土储建面83万平，权益面积39万平，同比降幅均接近8成，平均权益收购成本1.33万元/平，同比+36.5%，新增土储主要位于长三角及西部地区 [3] - 截至24年末，公司土地储备合计3312万平，权益面积2426万平，分别同比-27%、-25%，土储平均成本4303元/平，同比-8.5%，土储消耗降幅低于销售面积降幅 [3] 债务情况 - 截至24年末，公司有息负债规模1763.2亿元，同比-8.5%；在手现金494.2亿元，同比-18.2%，其中预售监管资金为167.5亿元 [4] - 截至24年末，公司净负债率51.7%，剔除预收款后的资产负债率57.2%，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债倍数1.03倍；非抵押债务占总债务比例为37.9%，较23年同期下降21.9pct [4] - 一年内到期债务302.4亿元，同比+12.7%，占总债务比例为17.2%，较23年同期上升3.3pct，短债规模略有提升 [4] - 24年公司平均融资成本4.0%，较23年下降0.24pct，平均贷款年限10.27年，较23年上升2.42年，经营性物业贷净增299亿元，融资成本持续优化 [4] - 公司整体债务规模有望持续缩减，25年底预计降至1400亿元，年内境内债务及海外银团贷款偿还已做有序铺排 [4] 多航道业务情况 - 24年公司运营业务不含税租金收入135.2亿元，同比+4.5%，其中商场、长租公寓及其他收入占比分别为78.8%、19.6%和1.6% [5] - 购物中心方面，24年公司商业租金收入同比上升7%至109.8亿元，营业额上升16%超730亿元，日均客流上升25%超320万人次；年内新开11座商场；截止24年末累计运营89座，出租率提升至97%；已开业商场建面930万平，同比+16.7%，整体出租率为96.8%，较23年同期+0.6pct；25年计划新开11座商场 [5] - 长租公寓方面，24年“冠寓”租金收入同比+4%至26.5亿元，已开业12.4万间，较23年增加约0.1万间，出租率95.3%，较23年微降0.2pct [5] - 服务业务方面，龙湖智创生活全年实现收入114.2亿元，同比+8%，在管面积4.1亿平，同比+13.9% [5] 财务预测 - 调整预测公司25 - 26年归母净利润为70.6、72.5亿元（原值：133.0、148.2亿元），新增27年预测75.1亿元 [6] - 预计25 - 27年营业收入分别为892.32亿元、713.86亿元、571.09亿元，增长率分别为-30.00%、-20.00%、-20.00% [6] - 预计25 - 27年EBITDA分别为131.30亿元、129.33亿元、108.01亿元 [6] - 预计25 - 27年归母净利润增长率分别为-32.08%、2.68%、3.51% [6] - 预计25 - 27年EPS分别为1.03元/股、1.05元/股、1.09元/股 [6] - 预计25 - 27年市盈率分别为8.50、8.28、8.00 [6]