报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4][6] 报告的核心观点 - 华润置地2024年营收规模稳定但核心净利润下滑，开发毛利率延续下滑，一线城市销售贡献提升，购物中心量效齐升且轻资产管理加速扩张，财务保持稳健融资成本持续优化，考虑开发业务毛利率下滑等因素下调2025 - 2026年归母净利润预测并新增2027年预测，当前股价对应25 - 27年PE估值分别为6.5/6.0/5.9倍，维持“买入”评级 [1][2][4] 各部分总结 营收与利润情况 - 2024年公司实现营业收入2788亿元，同比增长11.0%，归母净利润256亿元，同比下降18.5%，核心归母净利润254亿元，同比下降8.5% [1][2] - 房地产开发业务营收2372亿元，同比增长11.8%；经常性业务营收417亿元，同比增长6.6%，占总营收14.9% [2] - 公司综合毛利率21.6%，同比下降3.6pct，主要受开发业务毛利率同比下降3.9pct至16.8%影响，预计2025年开发毛利率仍筑底 [2] - 经常性业务贡献核心归母净利润达103亿元，同比增长8.2%，核心净利润贡献占比40.7% [2] - 截至2024年末预计有1935亿元已售未结销售额将于2025年内结算，营收规模有保障 [2] 销售与拿地情况 - 2024年公司实现销售额2611亿元，同比下降15.0%，一线城市（含香港）销售额占比38%，同比提升9pct [3] - 全年新增权益投资额526亿元，权益拿地销售比约29.2%，一二线城市投资占比94% [3] 购物中心与物管业务情况 - 2024年新开业购物中心16座，购物中心零售额同比增长19.2%至1953亿元，同店增长4.6%，租金收入同比增长8.4%至193亿元，租售比12.2%，经营利润率61% [3] - 轻资产管理业务营收同比增长14.0%至121亿元 [3] - 截至2024年末在营购物中心92座，整体出租率97.1%，同比提升0.6pct [3] - 华润万象生活物管总在管面积同比增长11.6%至4.1亿平米，购物中心在管面积同比增长19.8%至1314万平米 [3] 财务情况 - 截至2024年末，剔除预收款的资产负债率为55.6%，净负债率31.9%，非受限现金短债比1.9倍 [4] - 综合融资成本同比下降45bp至3.11% [4] 盈利预测与估值情况 - 下调公司2025 - 2026年归母净利润预测为262.5/281.5亿元（原预测为288.8/299.6亿元），新增2027年归母净利润预测为289.3亿元 [4] - 当前股价对应25 - 27年PE估值分别为6.5/6.0/5.9倍 [4]