报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [3] 报告的核心观点 - 核心主业稳健增长，地产关联风险降低，持续重视股东回报 [2] - 公司在住宅物管、商企物管、物业科技领域均为行业龙头，具备明显的规模优势和外拓竞争优势；短期地产关联业务、住宅物管业务毛利率下滑，下调公司 2025 - 2026 年归母净利润预测至 16.4/20.9 亿元（原预测为 19.4/22.1 亿元），新增 2027 年预测为 23.0 亿元，对应预测 PE 为 15/12/11 倍，行业龙头主业增长稳健，股息率具备吸引力 [3] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 3 月 31 日，上海万科投资（万科企业全资子公司）与万物商企空间科技（万物云全资子公司）订立股权转让协议，出售上海祥大 55%股权，代价为 8.7 亿元；万科企业先前已通过资产抵债的方式向万物云转让 45%上海祥大股份（抵偿 5.9 亿元应付万物云的到期应收款），上海祥大持有上海滨江万科中心及光合新座 [1] - 万物云发布 2024 年度业绩公告，实现营收 362 亿元，同比增长 9.2%，毛利 47 亿元，同比降低 2.4%，归母净利润 11.5 亿元，同比降低 41.2%，核心净利润 22.3 亿元，同比降低 4.8%；公司按照核心净利润的 100%进行全年派息，合计派息每股 1.9 元人民币（含税） [1] 点评 - 主业增长保障性较强：2024 年公司住宅物业服务/商企物业和设施管理/城市服务实现收入 192/100/7.6 亿元，同比增长 13.1%/20.1%/10.9%，三项业务收入占比 82.7%；截至 2024 年末，公司住宅/商企物管在手合约饱和收入 327/186 亿元，分别覆盖 2024 年度实际收入 1.7/1.9 倍 [2] - 控制增量化解存量，地产关联业务风险降低：截至 2024 年末公司来自关联方万科地产的贸易应收款总额 24.5 亿元，较 2023 年没有进一步增加，当年计提减值拨备 2.6 亿元，拨备比例 10.6%；2024 年开发商增值业务收入 15.7 亿元，毛利 7.2 万元，对利润的影响有限；2024 年合计抵偿关联方应收款 12 亿元，有效控制了地产风险 [2] - 重视股东回报，全年派息率 100%：2024 年公司经营活动所得现金流净额 19 亿元，2024 年末账上现金及现金等价物 134 亿元，现金充沛；公司宣派 2024 年度股息合计 22.3 亿元，派息率 100%（覆盖核心净利润） [3] 公司盈利预测与估值简表 | 指标 | 2023 | 2024 | 2025E | 2026E | 2027E | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 营业收入（百万元） | 33,183 | 36,224 | 39,381 | 42,669 | 46,216 | | 收入增长率 | 10.2% | 9.2% | 8.7% | 8.3% | 8.3% | | 归母净利润（百万元） | 1,955 | 1,150 | 1,640 | 2,092 | 2,298 | | 归母净利润增长率 | 29.4% | -41.2% | 42.7% | 27.5% | 9.9% | | EPS(元，人民币） | 1.67 | 0.98 | 1.40 | 1.79 | 1.96 | | ROE(归母，摊薄） | 10.7% | 6.7% | 9.5% | 11.8% | 12.6% | | P/E | 12.6 | 21.4 | 15.0 | 11.8 | 10.7 | | P/B | 1.3 | 1.4 | 1.4 | 1.4 | 1.3 | [4] 财务报表与盈利预测 - 利润表、资产负债表、现金流量表展示了 2023 - 2027E 年公司各项财务指标情况，如营业收入、营业成本、毛利、净利润等 [8]