报告公司投资评级 - 对恒基地产维持中性评级，目标价调整至23.02港元，较估算每股资产净值折让60%，潜在涨幅为1.6% [1][2][8] 报告的核心观点 - 整体租金收入和派息稳定，但物业开发周期仍有不确定性 [2] - 毛利率受市场下行影响，2024年收入因物业开发交付减少同比下跌8.4%，香港及内地物业开发税前利润同比降46%，核心净利润因出售项目及赔偿收益大致持平，全年每股派息维持1.80港元 [8] - 公司约有已售未结销售金额115.3亿港元，约105.3亿港元将在2025年结转入账 [8] - 预料2025 - 27年租金收入稳定增长，年复合增长率约13%，增长点包括中环甲级写字楼出租率提升、中环新海滨项目落成、深圳/上海综合体项目落成 [8] - 更新恒基地产财务模型，新增2027年财务预测，更新2025 - 26年物业开发收入及利润预测，认为2026 - 27年利润会回升，股息维持稳定 [8] 相关目录总结 股份资料 - 52周高位为27.25港元，52周低位为20.55港元，市值为109,657.48百万港元，日均成交量为2.84百万，年初至今变化为 - 4.03%，200天平均价为23.71港元 [4] 财务数据一览 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |收入（百万港元）|27,570|25,256|29,016|30,500|32,410| |同比增长（%）|7.9|-8.4|14.9|5.1|6.3| |核心利润（百万港元）|9,706|9,774|9,187|9,940|11,110| |核心每股盈利（港元）|2.00|2.02|1.90|2.05|2.29| |同比增长（%）|0.8|0.7|-6.0|8.2|11.8| |前EPS预测值（港元）|/|/|2.45|2.58|/| |调整幅度（%）|/|/|-22.5|-20.5|/| |市盈率（倍）|11.3|11.2|11.9|11.0|9.9| |每股账面净值（港元）|67.45|66.54|66.64|66.89|67.39| |市账率（倍）|0.34|0.34|0.34|0.34|0.34| |股息率（%）|7.9|7.9|7.9|7.9|7.9| [5] 2024全年业绩概览 |项目|2023年|2024年|同比（%）| | ---- | ---- | ---- | ---- | |收入|27,570|25,256|-8.4| |销售物业|15,210|12,506|-17.8| |租金收入|6,876|6,994|1.7| |百货商店业务和超级市场|1,566|1,548|-1.1| |其他业务|3,918|4,208|7.4| |销售成本|(17,540)|(16,163)|-7.9| |毛利润|10,030|9,093|-9.3| |销售及推销费用|(1,326)|(1,406)|6.0| |行政费用|(2,305)|(2,345)|1.7| |其他净收入|1,508|3,191|111.6| |息税前利润|7,907|8,533|7.9| |投资物业公平值(减少)/增加|(1,700)|(1,514)|-10.9| |净利息费用|(1,320)|(1,879)|42.3| |应占联营/合资公司利润|5,557|3,098|-44.3| |税前利润|10,444|8,238|-21.1| |税项|(666)|(955)|43.4| |税后利润|9,778|7,283|-25.5| |少数股东权益|(517)|(987)|90.9| |净利润|9,261|6,296|-32.0| |基本净利润|9,706|9,774*|0.7| |每股盈利 - 呈报（港元）|1.91|1.30|-32.0| |每股盈利 - 核心（港元）|2.00|2.02|0.7| |全年每股股息（港元）|1.8|1.8|0.0| |基本派息率（%）|89.8%|89.2%|-0.6ppt| |息税前利润率|28.7%|33.8%|5.1ppt| |销售物业|16.2%|38.3%|22.2ppt| |租金收入|71.6%|72.5%|0.9ppt| |百货商店业务和超级市场|6.4%|4.1%|-2.3ppt| |基本净利率（%）|35.2%|38.7%|3.5ppt| |净负债（百万港元）|73,869|67,989|-8.0| |每股帐面净值（港元）|67.5|66.5|-1.3| |净负债比率（%）|22.6%|21.1%|-1.5ppt| [9] 财务数据（损益表、资产负债简表） - 损益表展示了2023 - 2027E年的收入、成本、利润等数据 [13] - 资产负债简表展示了2023 - 2027E年的资产、负债、权益等数据 [13] 现金流量表及财务比率 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |经营活动现金流（百万港元）|10,177|13,051|8,642|3,448|8,137| |投资活动现金流（百万港元）|(4,280)|(7,470)|(2,719)|(2,746)|(2,773)| |融资活动现金流（百万港元）|(4,406)|(18,313)|(6,358)|(766)|(5,451)| |年末现金（百万港元）|21,623|17,919|17,485|17,421|17,333| |核心每股收益（港元）|2.005|2.019|1.898|2.053|2.295| |每股股息（港元）|1.800|1.800|1.800|1.800|1.800| |每股账面值（港元）|67.448|66.540|66.638|66.891|67.386| |毛利率（%）|36.4|36.0|38.1|37.1|39.4| |EBITDA利润率（%）|30.3|35.6|31.3|30.6|32.7| |EBIT利润率（%）|28.7|33.8|29.7|29.1|31.3| |净利率（%）|33.6|24.9|34.5|34.4|36.8| |ROA（%）|1.8|1.8|1.7|1.8|2.0| |ROE（%）|3.0|3.0|2.8|3.1|3.4| |ROIC（%）|2.1|2.2|2.1|2.1|2.5| |净负债权益比（%）|20.4|18.9|19.6|21.8|22.5| |利息覆盖率|1.2|1.3|1.5|1.5|1.6| |流动比率|2.2|2.6|2.5|2.2|1.9| |存货周转天数|1,246.6|1,237.2|1,130.7|1,129.5|1,116.1| |应收账款周转天数|191.2|202.7|185.2|185.0|182.8| |应付账款周转天数|375.5|387.5|419.3|412.9|445.8| |派息比率（%）|89.8|89.2|94.8|87.7|78.4| [14]