股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2026年3月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 恒基兆業地產有限公司 呈交日期: 2026年4月8日 I. 法定/註冊股本變動 不適用 FF301 第 1 頁 共 10 頁 v 1.2.1 FF301 第 3 頁 共 10 頁 v 1.2.1 II. 已發行股份及/或庫存股份變動及足夠公眾持股量的確認 1. 股份分類 普通股 股份類別 不適用 於香港聯交所上市 (註1) 是 證券代號 (如上市) 00012 說明 已發行股份（不包括庫存股份）數目 庫存股份數目 已發行股份總數 上月底結存 4,841,387,003 0 4,841,387,003 增加 / 減少 (-) 0 0 本月底結存 4,841,387,003 0 4,841,387,003 足夠公眾持股量的確認(註4) | 根據《主板上市規則》第13.32D(1)條或第19A.28D(1)條 / 《GEM上市規則》第17.37D(1)條或第25.21D(1)條，我們在此確認，就上述所列股份類別而言，截至本月底: | | --- ...

新策略 - 公司建议采纳新组织章程细则，与法规规则修订一致[3] - 新组织章程细则实施库存股份制度、扩大无纸化上市机制等[3] - 2026年6月2日股东周年大会提呈特别决议案供股东批准[4] 人员信息 - 截至公布日期，执行董事有李家杰等9人[4] - 截至公布日期，非执行董事为李王佩玲[4] - 截至公布日期，独立非执行董事有邝志强等6人[4]

报告投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [2][3] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面更趋积极，叠加供给侧深度出清、行业格局优化，优质房企盈利修复将更早且更具弹性，当前板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，板块已具备吸引力 [3] - 推荐关注四个方向：1）优质房企；2）商业地产；3）二手房中介；4）物业管理 [3] 行业数据总结 - **新房成交**：上周（3.21-3.27）34个重点城市新房合计成交369.1万平米，环比+42.8%，其中一二线环比+47.3%，三四线环比-9.5% [3][4]。3月（3.1-3.27）34城一手房成交同比-12.6%，较2月+11个百分点，其中一二线同比-8.4%，三四线同比-49.2% [3][5][7] - **二手房成交**：上周13个重点城市二手房合计成交133.8万平米，环比+3.9% [3][11]。3月累计成交同比-18.9%，较2月+7.8个百分点 [3][11] - **库存与去化**：上周15城合计推盘55万平米，成交140万平米，成交推盘比为2.54倍，最近三个月（25年12月-26年2月）分别为1.0倍、1.42倍和1.41倍 [3][21]。截至上周末（2026/3/27）15城合计住宅可售面积为8714.2万平米，环比-0.96%，3个月移动平均去化月数为27.1个月，环比-1.35个月 [3][21] 行业政策与新闻总结 - **宏观政策**：中国人民银行公布3月LPR，1年期为3.0%，5年期以上为3.5% [3][28][29] - **地方政策**：杭州六区密集出台购房补贴政策，最高补贴达10万元/套 [3][28][31]。成都公积金最高贷款额度提至120万元，购买现房等可再上浮20% [3][28][31]。苏州自4月1日起对符合条件的青年人才实行公积金贷款利息补贴 [3][28][31] - **土地市场**：厦门2026年首场土拍3宗涉宅地块全部成功出让，总成交价39.6亿元 [3][28][31] - **REITs进展**：国联安复星商业不动产REITs已正式申报，底层资产为三亚·亚特兰蒂斯 [3][28][31] 公司动态总结 - **房企2025年业绩**：多家房企公布2025年业绩，营收与净利润表现分化。其中，中国金茂营收593.7亿元（+0.5%），归母净利润12.5亿元（+17.7%）；嘉里建设营收195.7亿港元（+0.4%），归母净利润9.4亿港元（+16%）；建发国际集团营收1367.9亿元（-4.3%），归母净利润36.5亿元（-24.0%）；龙湖集团营收973亿元（-23.7%），归母净利润10.2亿元（-90.2%）[3][34][35][36] - **物管企业2025年业绩**：中海物业总营收149.6亿元（+6.0%），归母净利润13.7亿元（-9.7%）[3][34][38] - **股份回购**：贝壳-W于3月20日耗资约800万美元回购公司股份150.6万股 [37][38] 板块行情回顾 - **地产板块**：上周SW房地产指数下跌1.42%，相对沪深300指数收益为-0.01%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第22位 [3][38]。个股方面，西藏城投、和展能源、上实发展涨幅居前；合肥城建、世联行、我爱我家跌幅居前 [3][38][42]。当前主流AH房企2025/2026年预测PE均值分别为31.5/23.1倍 [3] - **物管板块**：上周物业管理板块个股平均下跌1.63%，相对收益为-0.22%，表现弱于大市 [3][45]。个股方面，中奥到家、绿城服务、宋都服务涨幅居前；建业新生活、融创服务、正荣服务跌幅居前 [45][48][50]。板块平均2025/2026年预测PE分别为18.7/15.3倍 [3][51]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2][3] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面更趋积极，供给侧深度出清下行业格局显著优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，且板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，板块已具备吸引力 [3] - 推荐关注四大方向：1）优质房企；2）商业地产；3）二手房中介；4）物业管理 [3] 行业数据总结 新房成交量 - **周度环比**：上周（3.21-3.27）34个重点城市新房合计成交369.1万平米，环比上升42.8% [3][4] - **分城市能级**：其中一二线城市成交350.5万平米，环比上升47.3%；三四线城市成交18.6万平米，环比下降9.5% [3][4] - **月度同比**：3月（3.1-3.27）34城一手房成交同比下降12.6%，降幅较2月收窄11个百分点 [3][5] - **分城市能级月度同比**：一二线城市成交同比下降8.4%，降幅较2月收窄14.3个百分点；三四线城市成交同比下降49.2%，降幅较2月扩大17.4个百分点 [3][5][7] 二手房成交量 - **周度环比**：上周（3.21-3.27）13个重点城市二手房合计成交133.8万平米，环比上升3.9% [3][11] - **月度同比**：3月截至上周累计成交同比下降18.9%，降幅较2月收窄7.8个百分点 [3][11] 新房库存与去化 - **推盘与成交**：上周15个重点城市合计推盘55万平米，合计成交140万平米，成交推盘比为2.54倍 [3][22] - **历史对比**：最近三个月（25年12月-26年2月）的成交推盘比分别为1.0倍、1.42倍和1.41倍 [3][22] - **可售面积**：截至上周末（2026/3/27）15城合计住宅可售面积为8714.2万平米，环比下降0.96% [3][22] - **去化月数**：15城住宅3个月移动平均去化月数为27.1个月，环比下降1.35个月 [3][22] 行业政策和新闻跟踪总结 地产行业政策 - **宏观利率**：中国人民银行公布1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5% [3][30] - **地方政策**：杭州六区密集出台购房补贴政策，最高补贴达10万元/套；成都公积金最高贷款额度提至120万元，购买现房可再上浮20%；苏州自4月1日起对青年人才实行公积金贷款利息补贴 [3][30][33] - **土地市场**：厦门2026年首场土拍3宗涉宅地块全部成功出让，总成交价39.6亿元 [3][30] - **REITs进展**：国联安复星商业不动产REITs已正式申报，底层资产为三亚·亚特兰蒂斯 [3][30][33] 重点公司动态总结 地产公司2025年度业绩 - **嘉里建设**：总营收195.7亿港元（同比+0.4%），归母净利润9.4亿港元（同比+16%）[3][36] - **中海宏洋**：总营收368.7亿元（同比-19.7%），归母净利润3.1亿元（同比-68.1%）[3][36] - **恒基地产**：总营收257.4亿港元（同比+1.9%），归母净利润5.7亿港元（同比-10.2%）[3][36] - **中国金茂**：总营收593.7亿元（同比+0.5%），归母净利润12.5亿元（同比+17.7%）[3][36] - **建发国际集团**：总营收1367.9亿元（同比-4.3%），归母净利润36.5亿元（同比-24.0%）[3][36] - **龙湖集团**：总营收973亿元（同比-23.7%），归母净利润10.2亿元（同比-90.2%）[3][36] - **新城控股**：总营收530.1亿元（同比-40.4%），归母净利润6.8亿元（同比-9.6%）[3][36] 物管公司动态 - **中海物业**：2025年总营收149.6亿元（同比+6.0%），归母净利润13.7亿元（同比-9.7%）[3][39] - **贝壳-W**：于3月20日耗资约800万美元回购公司股份150.6万股 [39] 板块行情回顾总结 地产板块 - **板块表现**：上周SW房地产指数下跌1.42%，沪深300指数下跌1.41%，相对收益为-0.01%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第22位 [3][40] - **个股表现**：涨幅前五位为西藏城投、和展能源、上实发展、ST数源、*ST阳光；跌幅后五位为合肥城建、世联行、我爱我家、万科A、金地集团 [3][42][45] - **估值水平**：当前主流AH房企2025/2026年预测PE均值分别为31.5/23.1倍 [3] 物管板块 - **板块表现**：上周物业管理板块个股平均下跌1.63%，相对沪深300指数收益为-0.22%，表现弱于大市 [3][48] - **个股表现**：涨幅前五位为中奥到家、绿城服务、宋都服务、建发物业、远洋服务；跌幅后五位为建业新生活、融创服务、正荣服务、荣万家、卓越商企服务 [48][51][52] - **估值水平**：板块平均2025、2026年预测PE分别为19倍、15倍；其中华润万象生活分别为22倍、20倍，绿城服务分别为14倍、12倍 [50]

公司财务与估值 - 维持目标价32.68港元，对应2026年预测每股资产净值折让约50% [2] - 2025年底净负债率由2024年底的21.1%下降至18.7%，净负债为602.19亿港元 [2] - 2025年业绩低于预期，全年股息每股1.26港元，同比下降约30% [2] - 采用更审慎的股息政策 [2] 公司业务与项目 - 公司财务状况维持稳健 [2] - 公司拥有充裕的土地储备和即将进入收成期的旗舰商业项目 [2] - 当前股价较资产净值存在较大折让，估价仍具备一定安全边际 [2] 行业与市场环境 - 香港政府推动北部都会区、人才引进及教育枢纽等政策，预计将对本地经济及楼市形成一定支撑 [2] 股票交易数据 - 股票价格30.14港元，日内下跌0.30港元，跌幅0.99% [1]

公司评级与目标价 - 交银国际维持恒基地产“买入”评级，目标价为32.68港元 [1] - 目标价对应2026年预测每股资产净值折让约50% [1] 公司财务状况 - 公司财务状况维持稳健，2025年底净负债率由2024年底的21.1%下降至18.7% [1] - 2025年底净负债为602.19亿港元 [1] - 2025年业绩低于预期，公司采用更审慎的股息政策 [1] - 公司全年股息为每股1.26港元，同比下降约30% [1] 公司资产与估值 - 公司拥有充裕的土地储备和即将进入收成期的旗舰商业项目 [1] - 当前股价较资产净值存在较大折让，估价仍具备一定安全边际 [1] 行业与政策环境 - 香港政府推动北部都会区、人才引进及教育枢纽等政策，预计将对本地经济及楼市形成一定支撑 [1]

投资评级与核心观点 - 摩根大通对恒基地产维持“增持”评级 [1] - 目标价由39港元下调至35港元 [1] - 报告核心观点：建议投资者可趁股价因削减股息而受压时低吸纳 预测公司2025至2028年盈利的年均复合增长率为19% [1] 股息政策与盈利预测 - 基于恒基地产自2018年起倾向维持稳定股息而非固定派息比率的往绩 预期未来数年每股派息将维持不变 [1] - 恒基地产2025年基础盈利同比跌38% 市场对此应不会感到意外 [1] - 股息削减30%在某种程度上消除了不明朗因素 [1] - 管理层目标是在2026年稳定股息 [1] - 预测公司盈利有望于2026年反弹28% [1] 业务前景与目标 - 恒基地产香港的发展物业利润率或至少恢复至中双位数（约13%至17%左右） [1] - 报告认为只要宏观环境未有显著恶化 有关2026年稳定股息及盈利反弹的目标应可实现 [1]

2025年全年业绩概览 - 2025年全年收入为257.41亿港元，同比增长1.92%，股东应占盈利为56.53亿港元，同比减少10.21%，每股基本盈利为1.17港元 [3] - 公司拟派发末期股息每股0.76港元 [3] - 基础盈利同比减少主要由于上一年度（2024年）因政府收地及出让投资物业权益带来约47.68亿港元收益，而本年度（2025年）因收地带来的收益仅为5.99亿港元 [3] 香港物业销售表现 - 2025年，公司在香港的自占合约销售总额约192.71亿港元，较去年大幅增加71% [3] - 销售增长得益于成功推出多个豪宅及市区项目，包括半山“天御”、前启德机场跑道临海项目（如“维港.湾畔”、“Miami Quay”、“Double Coast”）以及长沙湾、湾仔、马头角等多个市区项目 [3] - 原有已开售项目销售成绩满意，其中旺角“利奥坊”系列首五期项目已近乎沽清 [3] - 截至2025年12月底，未入账的自占合约销售总额约为109.26亿港元，其中约88.46亿港元预计将于2026年随物业交付入账 [4] 土地储备与土地交易 - 2025年，公司新购入约57万平方英尺新界土地 [4] - 同年，政府以现金补偿方式合共约9.4亿港元，收回了公司在元朗南、锦田、新田及洪桥等地持有的约90万平方英尺土地，用于公共用途 [4] - 截至2025年12月底，公司持有的新界土地储备约4050万平方英尺，继续为香港拥有最多新界土地的发展商 [4]

公司财务与股东回报 - 公司宣布将于2026年6月23日派发截至2025年12月31日止年度的末期股息，每股派息金额为0.76港元 [2]

核心观点 - 摩根大通发布研报，维持对恒基地产的“增持”评级，但将目标价从39港元下调至35港元，主要原因是当前利率前景不确定性较高 [3] - 研报预期公司未来数年每股派息将维持不变，并建议投资者可在股息削减导致股价受压时趁低吸纳 [3] - 公司2025年基础盈利同比下跌38%，但市场已有预期，同时30%的股息削减消除了部分不明朗因素 [3] - 管理层目标是在2026年稳定股息，并预计同年盈利将反弹28%，其中香港发展物业利润率有望恢复至约13%至17%的中双位数水平 [3] 财务表现与预测 - 公司2025年基础盈利同比下跌38% [3] - 预测公司2025至2028年盈利的年均复合增长率为19% [3] - 预计公司盈利有望于2026年反弹28% [3] 股息政策 - 自2018年起，公司倾向于维持稳定股息，而非固定派息比率 [3] - 2025年股息削减了30% [3] - 预期未来数年每股派息将维持不变 [3] - 管理层目标是在2026年稳定股息 [3] 业务展望 - 预计香港发展物业利润率至少恢复至中双位数水平，约13%至17%左右 [3] - 只要宏观环境未有显著恶化，管理层关于2026年稳定股息及盈利反弹的目标应可实现 [3] 投资评级与建议 - 摩根大通维持对恒基地产的“增持”评级 [3] - 目标价由39港元下调至35港元 [3] - 建议投资者可在股息削减后股价受压时趁低吸纳 [3]