报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [2][25] 报告的核心观点 - 2024年越秀地产增收不增利，归母净利润同比降67%，因结算毛利率降且计提存货减值 [1][7] - 土储充沛，2025年销售目标积极，若完成销售将同比增5%，土储结构优质 [1][13] - 财务稳健，融资渠道畅通，财务水平保持“绿档”，债务结构合理 [2][20] 各部分总结 业绩表现 - 2024年营业收入864亿元，同比增8%；归母净利润10亿元，同比降67%；核心净利润16亿元，同比降54% [1][7] - 结算毛利率约10.5%，同比降4.8pct，计提存货减值23亿元 [1][7] 销售情况 - 2024年销售面积392万平方米，同比降12%；销售金额1154亿元，同比降12%，完成全年目标78% [1][13] - 大湾区、华东、中西部、北方地区销售占比分别为43%、29%、17%、11% [1][13] - 2025年可售货值2354亿元，销售目标1205亿元，完成则销售同比增5% [1][13] 土地储备 - 2024年新增24幅土地，总建面约271万平方米，71%位于一线城市 [1][13] - 截至2024年末，总土储1971万平方米，大湾区占比37%，一二线占比96%，在建项目占比69% [1][13] 财务状况 - 截至2024年末，剔除预收账款后资产负债率68.1%，净负债率51.7%，现金短债比2.1 [2][20] - 2024年发行公开债67亿元，一年内到期债务占比22% [2][20] 盈利预测 - 预计2025 - 2027年总营业收入分别为891/914/924亿元，同比+3%/+3%/+1% [21][23] - 预计2025 - 2027年归母净利润分别为10/10/11亿元，同比-4%/-1%/+8% [23] - 预计2025 - 2027年每股收益分别为0.25/0.24/0.26元 [23] 敏感性分析 - 乐观情况：营收及毛利率好于预期，无减值计提 [24] - 悲观情况：营收及毛利率不及预期，有大量减值计提 [24] - 中性预测：2025、2026年EPS分别为0.25/0.24元 [24] 投资建议 - 下调2025、2026年收入预测至891/914亿元，预计归母净利润分别为10/10亿元 [2][25] - 2025、2026年EPS分别为0.25/0.24元，对应当前股价PE分别为15.7/15.9倍 [2][25]