报告公司投资评级 - 万科 A 股和 H 股投资评级均下调至“中性”评级 [4][6] 报告的核心观点 - 万科 2024 年年报显示营业收入 3431.8 亿元同比降 26.3%，归母净利润亏损 494.8 亿元同比降 506.8% [1] - 开发业务表现大幅滑坡，业绩修复待察，销售拿地、结算等方面指标下滑，业绩亏损有多方面原因 [2] - 短期债务压力严峻，大股东深铁集团提供重要支持，助力经营与化解信用风险 [3] - 下调 2025 - 2027 年归母净利润预测，考虑短期债务与经营不确定性大，业绩修复待察，下调 A/H 股投资评级 [4] 各目录总结 财务数据 - 2024 年销售额 2460 亿元同比降 34.6%，新获 13 个项目权益地价 55.6 亿元 [2] - 2024 年房地产开发及相关资产经营业务收入 3010 亿元同比降 30.0%，综合毛利率 10.2%同比降 5.1pct，开发业务毛利率 9.5%同比降 6.2pct [2] - 2024 年资产减值损失和信用减值损失分别同比多计提 37 亿元、260 亿元，投资收益同比降 206.4%至 - 29 亿元，财务费用同比增 59.9% [2] - 2024 年新增融资和再融资 948 亿元，新增融资综合成本 3.54%，经营性物业贷落地 293 亿元，白名单项目申报 178 个 [3] - 2024 年完成 54 个项目大宗交易合计签约 259 亿元 [3] - 截至 2024 年末有息负债 3613 亿元同比增 12.9%，债券融资余额同比降 23.9%至 603 亿元，一年内到期有息负债 1583 亿元占比 43.8%，现金短债比 0.56X 同比降 1.0X，净负债率 80.6%同比升 25.9pct [3] - 2025 年 2 月深铁集团分两笔向公司提供合计 70 亿元股东借款 [3] 盈利预测与估值 - 下调 2025 - 2026 年归母净利润预测为 - 211.5 / - 124.6 亿元（原预测 100.2 / 105.7 亿元），新增 2027 年预测为 - 80.2 亿元 [4] - 当前 A 股股价对应 2025 - 2027 年 PB 估值为 0.47 / 0.50 / 0.52 倍 [4] 财务报表预测 - 给出 2023 - 2027 年利润表、现金流量表、资产负债表预测数据 [10][11] 主要指标 - 给出 2023 - 2027 年盈利能力、偿债能力、费用率、每股指标、估值指标数据 [12][13]