报告公司投资评级 - 买入评级 [1][5][9] 报告的核心观点 - 更新对中海物业的财务预测并提供2027年业绩预测，利润率2024年触底反弹，预计2025 - 27年基本稳定，公司将从中国海外发展和第三方获新项目支持未来三年稳定增长 [1] - 不断扩大的管理规模支撑稳定增长，预计中国海外发展及第三方开发商已完成项目推动中海物业管理规模持续增长，2026年有望超5亿平方米，支持2025 - 27年高个位数收入增长 [5] - 预计2025 - 27年利润率保持稳定，2024年利润率触底，毛利率同比反弹0.7个百分点至16.6%，预计毛利率维持在16 - 17%，净利率维持在11%左右，净利润2025 - 27年实现高个位数增长 [5] - 维持买入评级，目标价6.3港元不变，公司能逆周期维持业绩稳定增长并录得毛利率回升，预计派息率增加有助于提供股价下行保护 [5] 股份资料 - 52周高位7.12港元，52周低位4.05港元，市值17437.83百万港元，日均成交量7.41百万，年初至今变化3.71%，200天平均价5.36港元 [3] 财务数据一览 损益表 |年结12月31日|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |收入（百万人民币）|13051|14024|15227|16127|16958| |同比增长（%）|19.7|7.5|8.6|5.9|5.2| |核心利润（百万人民币）|1343|1511|1651|1750|1855| |核心每股盈利（人民币）|0.41|0.46|0.50|0.53|0.56| |同比增长（%）|22.8|12.5|9.3|6.0|6.0| |前EPS预测值（人民币）|||0.54|0.63|| |调整幅度（%）|||-7.5|-14.9|| |市盈率（倍）|12.3|10.9|10.0|9.4|8.9| |每股账面净值（人民币）|1.25|1.55|1.88|2.22|2.58| |市账率（倍）|4.00|3.22|2.67|2.26|1.94| |股息率（%）|2.8|3.6|3.8|4.1|4.3|[4] 资产负债简表 |截至12月31日|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |现金及现金等价物（百万人民币）|5131|5813|6311|7035|7796| |应收账款及票据（百万人民币）|2481|2747|3198|3548|3900| |存货（百万人民币）|736|653|709|751|789| |其他流动资产（百万人民币）|1583|2005|2104|2178|2247| |总流动资产（百万人民币）|9931|11217|12321|13512|14733| |投资物业（百万人民币）|174|156|156|156|156| |物业、厂房及设备（百万人民币）|113|130|118|102|84| |其他有形资产（百万人民币）|185|247|340|437|540| |无形资产（百万人民币）|57|85|67|55|47| |合资企业/联营公司投资（百万人民币）|15|21|28|35|42| |其他长期资产（百万人民币）|136|150|150|150|150| |总长期资产（百万人民币）|680|788|858|935|1019| |总资产（百万人民币）|10611|12005|13180|14448|15752| |短期贷款（百万人民币）|42|54|54|54|54| |应付账款（百万人民币）|4236|4355|4448|4577|4671| |其他短期负债（百万人民币）|2087|2332|2345|2352|2362| |总流动负债（百万人民币）|6365|6741|6847|6983|7087| |其他长期负债（百万人民币）|69|91|91|91|91| |总长期负债（百万人民币）|69|91|91|91|91| |总负债（百万人民币）|6434|6831|6937|7074|7178| |股本（百万人民币）|3|3|3|3|3| |储备及其他资本项目（百万人民币）|4119|5108|6164|7284|8471| |股东权益（百万人民币）|4121|5110|6167|7287|8474| |非控股权益（百万人民币）|56|64|75|87|100| |总权益（百万人民币）|4177|5174|6242|7374|8574|[11] 现金流量表 |年结12月31日|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |税前利润（百万人民币）|1803|2010|2199|2331|2470| |折旧及摊销（百万人民币）|37|40|43|46|49| |营运资本变动（百万人民币）|39|-213|-524|-346|-372| |利息调整（百万人民币）|-7|-9|-6|-7|-7| |税费（百万人民币）|-394|-470|-512|-552|-585| |其他经营活动现金流（百万人民币）|1503|1322|1146|1411|1485| |经营活动现金流（百万人民币）|2982|2680|2345|2882|3040| |资本开支（百万人民币）|-50|-31|-31|-31|-31| |投资活动（百万人民币）|-94|-103|-114|-125|-137| |其他投资活动现金流（百万人民币）|-279|-48|-47|-50|-51| |投资活动现金流（百万人民币）|-422|-183|-192|-206|-219| |负债净变动（百万人民币）|0|-6|0|0|0| |股息（百万人民币）|-411|-592|-595|-631|-668| |其他融资活动现金流（百万人民币）|-462|-606|-601|-637|-675| |融资活动现金流（百万人民币）|-873|-1204|-1196|-1267|-1343| |汇率收益/损失（百万人民币）|11|0|0|0|0| |年初现金（百万人民币）|2418|3192|3860|4359|5083| |年末现金（百万人民币）|5131|5813|6311|7035|7796| |财务比率|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |每股指标(人民币)|核心每股收益|0.408|0.460|0.502|0.533|0.564| ||全面摊薄每股收益|0.408|0.460|0.502|0.533|0.564| ||每股股息|0.140|0.180|0.193|0.204|0.216| ||每股账面值|1.254|1.555|1.876|2.217|2.578| |利润率分析(%)|毛利率|15.9|16.6|16.5|16.5|16.5| ||EBITDA利润率|13.8|14.3|14.3|14.3|14.4| ||EBIT利润率|13.2|13.7|13.8|13.8|13.9| ||净利率|9.6|10.1|10.2|10.2|10.2| |盈利能力(%)|ROA|12.7|12.6|12.5|12.1|11.8| ||ROE|32.6|29.6|26.8|24.0|21.9| |其他|流动比率|1.6|1.7|1.8|1.9|2.1| ||存货周转天数|20.6|17.0|17.0|17.0|17.0| ||应收账款周转天数|69.4|71.5|76.7|80.3|84.0| ||应付账款周转天数|140.8|135.9|127.8|124.1|120.5|[12] 2024年业绩概览 |年结12月31日|2023年|2024年|同比（%）| |----|----|----|----| |收入（人民币百万元）|13051|14024|7.5| |物管服务（人民币百万元）|9415|10666|13.3| |非住户增值服务（人民币百万元）|2145|1829|-14.7| |住户增值服务（人民币百万元）|1292|1385|7.2| |停车位买卖业务（人民币百万元）|200|144|-27.9| |销售成本（人民币百万元）|-10981|-11698|6.5| |毛利（人民币百万元）|2070|2326|12.4| |物管服务（人民币百万元）|1408|1703|21.0| |非住户增值服务（人民币百万元）|280|240|-14.3| |住户增值服务（人民币百万元）|337|353|4.5| |停车位买卖业务（人民币百万元）|44|29|-33.6| |销售管理费用（人民币百万元）|-387|-431|11.5| |金融资产减值损失净额（人民币百万元）|-43|-72|69.7| |投资物业的公允价值（亏损）/收益（人民币百万元）|-7|-7|1.0| |其他净收入（人民币百万元）|170|197|16.1| |息税前利润（人民币百万元）|1803|2012|11.6| |财务费用（人民币百万元）|-7|-9|30.8| |应占联营和合营公司利润（人民币百万元）|6|6|-4.2| |税前利润（人民币百万元）|1803|2010|11.5| |所得税（人民币百万元）|-452|-489|8.1| |税后利润（人民币百万元）|1352|1522|12.6| |非控股权益（人民币百万元）|-9|-11|17.7| |净利润（人民币百万元）|1343|1511|12.5| |每股盈利（人民币）|0.4084|0.4600|12.6| |每股股息（港元）|0.140|0.180|28.6| |派息率（%）|30|36|6.0ppt| |毛利率（%）|15.9|16.6|0.7ppt| |物管服务（%）|15.0|16.0|1.0ppt| |非住户增值服务（%）|13.1|13.1|0.1ppt| |住户增值服务（%）|26.1|25.5|-0.7ppt| |停车位买卖业务（%）|22.2|20.4|-1.8ppt| |息税前利润率（%）|13.8|14.3|0.5ppt| |净利润率（%）|10.3|10.8|0.5ppt| |在管面积（百万平方米）|401.5|431.1|7.4| |来自独立第三方的面积占比|40.5|39.4|-1.1ppt| |非住宅项目的面积占比|30.1|28.7|-1.4ppt|[6] 交银国际房地产行业覆盖公司 |股票代码|公司名称|评级|收盘价（交易货币）|目标价（交易货币）|潜在涨幅|发表日期|子行业| |----|----|----|----|----|----|----|----| |17 HK|新世界发展|买入|4.48|6.94|54.8%|2025年03月03日|香港房地产| |778 HK|置富产业信托|买入|3.87|5.86|51.4%|2024年12月12日|香港房地产| |16 HK|新鸿基地产|买入|67.85|96.10|41.6%|2024年09月03日|香港房地产| |823 HK|领展房托|买入|33.30|47.70|43.2%|2024年05月29日|香港房地产| |12 HK|恒基地产|中性|20.25|23.02|13.7%|2025年04月03日|香港房地产| |1109 HK|华润置地|买入|26.80|31.68|18.2%|2025年03月28日|内地房地产| |123 HK|越秀地产|买入|4.73|6.60|39.5%|2024年08月13日|内地房地产| |3383 HK|雅居乐集团|买入|0.48|1.16|144.2%|2023年12月01日|内地房地产| |6626 HK|越秀服务|买入|2.91|4.30|47.9%|2025年03月21日|物业服务| |2669 HK|中海物业|买入|5.31|6.30|18.6%|2024年09月05日|物业服务| |6098 HK|碧桂园服务|买入|6.93|6.08|-12