报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 公司2024年业绩下滑，主要受上年同期收购美凯龙股份确认重组收益影响，剔除后归母净利润同比减少17.8%；现金分红比例提高至70%，股息率约7% [1] - 地产业务短期受减值拖累，但建发房产销售额排名提升；供应链运营业务业绩稳健，经营货量持续增长；家居商场运营业务因减值等原因继续亏损 [2][3] - 考虑到当前房地产市场尚未企稳以及美凯龙的拖累，预计2025 - 2027年公司营业收入分别为6998/7094/7145亿元，归母净利润分别为41/45/49亿元 [4] 根据相关目录分别进行总结 财务指标 |财务指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|763,678|701,296|699,836|709,361|714,508| |增长率yoy（%）|-8.3|-8.2|-0.2|1.4|0.7| |归母净利润（百万元）|13,104|2,946|4,082|4,519|4,850| |增长率yoy（%）|108.8|-77.5|38.6|10.7|7.3| |EPS最新摊薄（元/股）|4.45|1.00|1.39|1.53|1.65| |净资产收益率（%）|18.9|4.1|5.8|6.3|6.6| |P/E（倍）|2.3|10.4|7.5|6.8|6.3| |P/B（倍）|0.4|0.4|0.4|0.4|0.4| [5] 股票信息 - 行业为物流，前次评级为买入，2025年4月16日收盘价10.37元，总市值30,561.38百万元，总股本2,947.10百万股，自由流通股占比98.39%，30日日均成交量19.77百万股 [6] 各业务情况 地产业务 - 2024年房地产业务营业收入1846亿元，同比增长10.1%；毛利率13.8%，同比+2.3pct；归母净利润3.4亿元，同比增加79.3% [2] - 建发房产计提37.1亿元存货跌价准备，贡献归母净利润20.2亿元，同比减少0.3亿元；联发集团计提20.9亿元存货跌价准备，贡献归母净利润 - 17.7亿元，同比减亏0.86亿元 [2] - 公司出售天津金晨房地产股权，取得投资收益0.94亿元 [2] - 2024年全口径销售金额1597亿元，同比下降 - 30.4%，建发房产克而瑞销售额排名提升至行业第7位；拿地金额696亿元，同比下降47.3%，拿地力度43.6%，期末土储对应货值2970亿元 [2] 供应链运营业务 - 2024年实现营收5089.4亿元，同比减少14.2%；归母净利润35.1亿元，同比减少11.3% [3] - 分季度来看，Q1 - Q4供应链业务归母净利润分别为7.7、6.5、8.2、12.6亿元，同比分别为 - 8.8%、 - 21.5%、 - 0.3%、 - 13.3% [3] - 2024年归母净利润下降主要因2023年下属子公司取得联营企业股权产生营业外收入，剔除后同比下降约4%，整体保持稳健 [3] - 主要大宗商品经营货量超2.2亿吨，同比增速近8%，多个核心品类保持行业领先地位 [3] 家居商场运营业务 - 2024年实现营业收入77.8亿元，贡献归母净利润 - 9亿元，亏损因美凯龙计提减值准备、调整投资性房地产项目及停止部分项目产生营业外支出 [3] 财务报表和主要财务比率 资产负债表 |会计年度|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |流动资产|629798|577515|583995|604273|623755| |非流动资产|191053|190352|189622|188120|187928| |资产总计|820852|767867|773617|792393|811683| |流动负债|457048|396977|394692|399108|402494| |非流动负债|139165|142733|145475|149984|155232| |负债合计|596213|539709|540166|549093|557726| |少数股东权益|155128|156172|163123|171618|180822| |归属母公司股东权益|69511|71986|70327|71682|73135| |负债和股东权益|820852|767867|773617|792393|811683| [10] 利润表 |会计年度|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入|763678|701296|699836|709361|714508| |营业成本|730408|660099|658963|668276|674495| |营业税金及附加|1738|3408|3499|3547|3573| |营业费用|11841|11696|11672|11831|11917| |管理费用|2155|2758|2752|2789|2810| |研发费用|237|285|285|289|291| |财务费用|1972|4400|2319|2397|2380| |资产减值损失|-3896|-6291|-4403|-3523|-2818| |其他收益|945|1025|1023|1037|1044| |公允价值变动收益|-835|-2924|-2632|-2368|-2132| |投资净收益|735|1841|1837|1862|1875| |资产处置收益|29|185|110|108|136| |营业利润|10890|11108|18097|21087|22550| |营业外收入|10324|589|586|587|587| |营业外支出|422|458|409|418|394| |利润总额|20792|11239|18275|21256|22744| |所得税|3943|5419|7242|8241|8690| |净利润|16850|5820|11033|13014|14053| |少数股东损益|3746|2874|6951|8495|9204| |归属母公司净利润|13104|2946|4082|4519|4850| [10] 现金流量表 |会计年度|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |经营活动现金流|29395|11213|17472|20397|20872| |投资活动现金流|-735|5676|-5188|-3654|-4421| |筹资活动现金流|-31412|-17390|-6317|-5541|-4123| |现金净增加额|-2822|-305|6164|11202|12329| [10] 主要财务比率 |会计年度|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |成长能力 - 营业收入(%)|-8.3|-8.2|-0.2|1.4|0.7| |成长能力 - 营业利润(%)|-30.6|2.0|62.9|16.5|6.9| |成长能力 - 归属母公司净利润(%)|108.8|-77.5|38.6|10.7|7.3| |获利能力 - 毛利率(%)|4.4|5.9|5.8|5.8|5.6| |获利能力 - 净利率(%)|1.7|0.4|0.6|0.6|0.7| |获利能力 - ROE(%)|18.9|4.1|5.8|6.3|6.6| |获利能力 - ROIC(%)|3.0|2.3|3.2|3.6|3.7| |偿债能力 - 资产负债率(%)|72.6|70.3|69.8|69.3|68.7| |偿债能力 - 净负债比率(%)|19.0|22.0|21.5|18.2|14.9| |偿债能力 - 流动比率|1.4|1.5|1.5|1.5|1.5| |偿债能力 - 速动比率|0.4|0.5|0.5|0.5|0.6| |营运能力 - 总资产周转率|1.0|0.9|0.9|0.9|0.9| |营运能力 - 应收账款周转率|44.7|35.0|36.6|36.8|36.7| |营运能力 - 应付账款周转率|14.5|11.2|11.4|11.4|11.4| |每股指标 - 每股收益(最新摊薄)|4.45|1.00|1.39|1.53|1.65| |每股指标 - 每股经营现金流(最新摊薄)|9.97|3.80|5.93|6.92|7.08| |每股指标 - 每股净资产(最新摊薄)|23.59|24.43|23.86|24.32|24.82| |估值比率 - P/E|2.3|10.4|7.5|6.8|6.3| |估值比率 - P/B|0.4|0.4|0.4|0.4|0.4| |估值比率 - EV/EBITDA|4.9|4.4|3.5|2.9|2.5| [10]