报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [1][7][59] 报告的核心观点 - 2024年公司营业收入2788亿元同比+11%，核心净利润254亿元同比-8%，经常性业务收入416亿元同比+7%，占比15%，经常性业务贡献核心净利润103亿元同比+8%，占比41%同比提升6pct，核心净利率9.1%同比下降1.9pct，毛利率21.6%同比下降3.6pct，开发销售型业务毛利率下降3.9pct至16.8%，经营性不动产业务毛利率提升0.4pct至70.0%，每股派息1.32元，全年派息率连续多年保持在37% [1][11] 根据相关目录分别进行总结 开发销售型业务 - 2024年开发销售型业务收入2372亿元同比+12%，签约销售额2611亿元同比-15%，一二线城市销售额占比90%，权益销售额占比69%，销售额行业排名第3同比提升1个名次，市占率2.7% [2][21] - 2024年新增土储建面393万㎡同比-70%，一二线城市投资占比94%，权益拿地金额占比68%，投资强度为30%，截至2024年末总土储建面为5194万㎡，新增土储楼面价提升至2.0万元/㎡，房地比为1.2 [2][21] 购物中心业务 - 2024年经营性不动产业务收入为233亿元同比+5%，购物中心业态租金收入为194亿元同比+8%，占比为83%同比提升3pct [3][38] - 截至2024年末在营购物中心92个，71个项目在当地零售额排名前三占比77%，当年新开业购物中心16个创历史新高 [3][38] - 2024年在营购物中心整体出租率97.1%同比提升0.6pct，实现零售额1953亿元，占社零售总额的比重为0.4%同比+19%，同店同比+5%，租售比12%，毛利率76%同比基本持平 [3][38] 财务指标 - 截至2024年末总资产为1.1万亿元，投资物业占比24%，净资产为3967亿元同比+3%，货币资金为1313亿元同比+17%，净有息负债率31.9%同比下降0.7pct，剔除预收的资产负债率55.6%同比下降1.8pct，加权平均融资成本为3.11%同比下降45个基点 [4][47] - 2024年经常性业务收入能覆盖2倍股息及利息倍数，偿债资金压力较小 [4][47] 投资建议 - 考虑开发销售型业务结算规模和毛利率下行压力，略下调公司盈利预测，预计2025 - 2026年收入分别为2469/2282亿元（原值为2511/2419亿元），2025 - 2026年归母净利润分别为245/241亿元（原值为263/267亿元），对应每股收益分别为3.43/3.39元，对应当前股价PE分别为7.3/7.4倍 [4][59]